sanatoria opere abusive

Pratiche edilizie: sanatoria opere abusive

Sanatoria opere abusive: come regolarizzare con le giuste pratiche edilizie

Per la famiglia P. l’acquisto della loro nuova casa è stata un’esperienza lunga e travagliata. Il problema principale era che lo stato di fatto della casa al momento dell’acquisto, ossia la disposizione dei muri interni, non corrispondeva alle piantine depositate al catasto e all’ufficio tecnico in comune.

sanatoria abuso edilizio
Quali pratiche edilizie per regolarizzare piccoli abusi edilizi

A differenza del progetto autorizzato infatti il bagno esistente era molto piccolo , in cucina era presente una piccola scala a chiocciola per scendere nel seminterrato e il salone era troppo grande rispetto alla luce che poteva ricevere dall’unica finestra presente. Questa la situazione dentro casa, nel piccolo cortile interno invece era stato costruito un box abusivo, senza ovviamente comunicare nulla in comune.

Il notaio per procedere con l’atto di acquisto richiedeva che si regolarizzassero tutti gli abusi, ma come fare? In cosa consiste la sanatoria opere abusive?

Stiamo parlando qui di piccole opere abusive, non certo di nuove costruzioni edificate senza permessi o eco-mostri, ma tutta quella serie di interventi non autorizzati o semplicemente non comunicati che poi al momento di vendere o acquistare casa mettono i bastoni tra le ruote. Piccoli interventi come demolire il corridoio per ingrandire il soggiorno, alzare un muro interno per ricavare due camere dove ne era prevista una, aggiungere o levare un bagno, chiudere il balcone con una veranda…

Sanatoria opere abusive
Stralcio del modulo CILA aggiornato per sanatoria opere abusive: è evidenziata in gallo la sanzione da corrispondere per regolarizzare l’abuso e modalità di pagamento.

Intanto è necessario chiarire una cosa: la sanatoria opere abusive NON è semplicemente una regolarizzazione di abusi edilizi eseguiti a dispetto delle leggi!
Si può sanare un abuso solo se la nuova situazione che si è venuta a creare rispetta le norme presenti nel regolamento edilizio e di igiene
, altrimenti l’unico intervento possibile è la demolizione.
Non è vero dunque che basta sanare l’abuso e pagare una sanzione per renderlo legale; è un requisito fondamentale  perchè avvenga la regolarizzazione che vi sia conformità dei progetti e delle opere.

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Un esempio di abuso edilizio opere interne:
Nel caso dei signori P. , nella loro futura casa gli venivano contesti nell’ordine:

  • Il bagno era più piccolo di  3,5 mq, si doveva ingrandire per essere a norma, come previsto da Regolamento Locale di Igiene Titolo III.
  • In cucina era presente una scala a chiocciola troppo piccola e fuori norma, doveva essere demolita e ricostruito il solaio.
  • Il soggiorno doveva essere rimpicciolito perchè la finestra non bastava per il rapporto aeroilluminante minimo richiesto di 1/10.
  • Si doveva demolire il box auto in cortile, a meno che non si trasformasse in semplice tettoia abbattendo i muri laterali. 

Come fare dunque per regolarizzare gli abusi edilizi perpetuati dai precedenti proprietari di casa? Basta aggiornare la piantina catastale per risolvere la difformità? E quali pratiche edilizie servono?
Prima di tutto, la piantina catastale NON DEVE essere la SOLA a corrispondere allo stato di fatto, è necessario che anche l’ultima licenza edilizia sia conforme.
Nel caso non lo fosse, prima di aggiornare il catasto (che è un’operazione che si deve fare SEMPRE a opere concluse), bisogna presentare una CILA sanatoria opere abusive per aggiornare così la licenzia edilizia.

Clicca qui per  la modulistica (Competenza SUE)

Pratiche edilizie abuso edilizio
Anche eliminare il corridoio senza comunicarlo è considerato un abuso e deve essere regolarizzato.

CILA = Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, che cos’è e quando serve.

Nella CILA in sanatoria a Milano, sempre che l’abuso rispetti le norme dettate da regolamento di igiene, bisogna versare una sanzione prevista di 1000 Euro e allegare i disegni a confronto di stato concessionato (lo stato di fatto prima dell’abuso) e stato di fatto attuale.
C’è poi la possibilità di dimezzare la sanzione dichiarando che i lavori non sono terminati ma sono ancora in corso.

Nel caso invece l’abuso abbia determinato delle condizioni irregolari,  come nell’esempio sopra riportato,  quindi bagno troppo piccolo, scala fuori norma, soggiorno privo dei rapporti aeroilluminanti, allora bisogna presentare presentare una nuova pratica denominata Permesso di Costruire in Sanatoria (PDC),  in cui si deve indicare;

  • La situazione conforme all’ultima licenzia edilizia
  • Lo stato di fatto riscontrato con evidenziati gli abusi edilizi realizzati e fuori norma
  • Lo stato di progetto conforme a regolamento edilizio e regolamento di igiene.


Quanto costa la CILA sanatoria opere abusive Milano

Per presentare una CILA in sanatoria opere abusive a Milano, oltre ovviamente alla parcella dell’architetto o geometra incaricato, non sono previsti i diritti di Segreteria.
Tuttavia  è necessario pagare una sanzione per poter protocollare le pratiche.
Le sanzioni come si può vedere nello stralcio di modulo CILA sopra riportato sono di due tipi:

  • Sanzione per opere ancora in corso: 333 Euro 

  • Sanzione per opere terminate: 1000 Euro 

Rispetto agli anni passati l’importo delle sanzioni è aumentato in maniera esponenziale, tuttavia la CILA sanatoria opere edilizie rimane lo strumento più rapido ed indolore per risolvere i piccoli abusi edilizi. Se invece gli abusi hanno comportato un aumento di SLP la situazione ed il livello di gravità cambia, essendo sempre necessario un Permesso Di Costruire in sanatoria (PDC).

Pratiche-edilizie-milano
Pratiche Edilizie low-cost Architetto-Geometra : Milano-Assago-Buccinasco-Corsico-Rozzano-Sesto San Giovanni-Varese-Monza-Rho….

Come regolarizzare un abuso al catasto con un aggiornamento catastale

Una volta protocollata la CILA in sanatoria all’ufficio tecnico del comune di appartenenza, occorre sanare l’abuso al catasto facendo un dovuto aggiornamento catastale.
Da poco è possibile aggiornare la planimetria di un fabbricato solamente online utilizzando un programma denominato DOCFA.  Solo un tecnico abilitato alla presentazione di documenti al catasto e munito di firma digitale può procedere con l’aggiornamento catastale.
Il costo medio per un aggiornamento catastale si aggira sui 300 Euro, per una valutazione più corretta occorre poi valutare il caso specifico.

Ecco spiegato in un articolo in cosa consiste l’Aggiornamento Catastale e come si deve procedere. Per maggiori informazioni clicca QUI o sull’immagine. 

 

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Informazioni su Arch. Luca Maioli

Architetto specializzato in Conservazione del Patrimonio Architettonico ha collaborato con studi di architettura a Milano, Roma e presso l'Instituto de Restauración del Patrimonio (IRP) a Valencia in Spagna, per la quale ha seguito diverse pubblicazioni circa le tecniche premoderne. Dal 2010 con l'accreditata Agenzia CasaClima matura un sempre maggiore interesse per la sostenibilità energetica e ambientale. Attualmente da libero professionista collabora con varie imprese artigiane nella progettazione e ristrutturazione di immobili e cura le pubblicazioni di Lacasapensata.

37 pensieri su “Pratiche edilizie: sanatoria opere abusive

  1. Salve, mia madre ha acquistato nel 1979 un monolocale a Milano con bagno annesso.
    Sembrerebbe che il bagno in origine fosse un wc in comune sul pianerottolo. Al Rogito è stata allegata una piantina dello stato di fatto. Volendo vendere il monolocale è risultato che sia stato inglobato il pianerottolo senza pratica edilizia quindi con un aumento di SLP che dobbiamo sanare per vendere. Penso che va presentata anche una CILA. Potrei avere un idea dei costi ed i vostri recapiti dato che no vivo sempre a Milano?
    Grazie e cordiali saluti.

  2. Buonasera a Milano
    In un seminterrato da una cantina grande ne ho ricavate 2
    Per sanare cosa devo presentare?
    Cila
    Scia
    Grazie

  3. L’abuso edilizio ha senza dubbio arrecato gravi danni al territorio, all’ambiente, alla convivenza civile e al concetto stesso di legalità. Il consumo di suolo ci restituisce un paese mutilato, sempre meno disponibile a una politica di legalità.

  4. Salve, sto valutando se acquistare una casa in cui il proprietario ha unito il bilocale a piano terra con un locale laboratorio (C/3) al piano seminterrato ora usato come stanza aggiuntiva, tramite una scala a chiocciola. Credo che prima della vendita sia obbligato a sanare. Ma può farlo?

    1. Salve a lei, bisognerebbe valutare il caso specifico per dire se può o no. Se ci sono le condizioni ed è disposto a pagare gli oneri per il cambio uso non vedo perchè non possa. Senza vedere l’appartamento però è difficile dirlo. Un saluto

  5. Credevo che un abuso come questo (creazione di una scala interna che collega l’appartamento al seminterrato) non fosse sanabile tenendo le modifiche fatte. Il proprietario dovrebbe innanzitutto autodenunciare l’abuso che ha fatto e poi vedere se le modifiche effettuate vengono accettate. L’immobile ha probabilità di essere sanato dal proprietario lasciando le modifiche fatte abusivamente (questaa scala interna che collega il bilocale piano terra con il laboratorio seminterrato) o l’unica soluzione è il ripristino della condizione originale dell’immobile?

    1. Buongiorno,
      un abuso (ossia un lavoro eseguito senza comunicare nulla al comune) non è detto che non sia sanabile se ci sono le caratteristiche necessarie. Se in questo caso si presenta una scia dietro pagamento della sanzione prevista per comunicazione a lavori effettuati, e i lavori effettuati rispettano effettivamente le norme indicate sul regolamento edilizio, problemi non ce ne sono. Bisogna verificare con uno strutturista però l’intervento eseguito sulla struttura (creazione della forometria per la nuova scala) e le caratteristiche della scala se eseguita in opera (cioè non prefabbricata). Al massimo può essere necessario costruire un muro per separare fisicamente i due piani con una porta se uno è accatastato come abitazione e l’altro come laboratorio. Consiglio comunque una visita all’ufficio tecnico. Un saluto

  6. Buongiorno,
    Vorrei capire quale potrebbe essere l’importo massimo di sanzione per una sanatoria che riguarda una casa indipendente su 3 piani in cui sono stati completamente riviste le divisioni interne rispetto alla situazione originaria e in alcuni casi cambiata anche destinazione d’uso.
    A patto di riportare allo stato originale alcune parti per non pagare oneri di cambio destinazione d’uso, mi posso aspettare una sanzione di importo maggiore di 5000 euro?

    Grazie per una risposta.

    Saluti cordiali

  7. Sto per comprare una villetta Anzio ad dove sul suo terreno il proprietario ha costruito un BOX (fronte strada) abusivamernte e non lo ha mai regolarizzato.
    In che cosa incorro? posso sanarlo? e quanto costerebbe?
    grazie Mario Rosini

    1. Salve Mario, se sta per comprare è il venditore che è tenuto a regolarizzare. In ogni modo per sanare bisognerebbe verificare in comune se c’è possibilità di aumentare SLP. Nel caso bisognerebbe presentare un Permesso di Costruire, pagare sanzione e oneri ed aggiornare al catasto. Un saluto

      1. Salve Signori,
        con riferimennto al quesito suddetto nel caso che voglia comprarla nonostante il divieto e non voglia demolirla che succede? a che vado incontro (sanzioni penali e misura oblazione)?
        Grazie per l’attenzione e la cortesia
        Mario Rosini

  8. Ho acquistato una casa all’asta dove dal documento si evince anche l’uso esclusivo di un piccolo cortile recintato di circa 40mq non presente sulla piantina catastale, ma in realtà annesso alla casa da oltre
    40 anni. L’appartamento ex casa popolare si trova a Latina. Cosa bisogna fare?

    1. Buongiorno sig. Paolo,
      bisognerebbe vedere bene il rogito prima di fare un aggiornamento della piantina catastale includendo il cortile, se non ci sono gli estremi e l’avete sempre utilizzato voi da oltre 40 anni come legittimi proprietari ci si può avvalere dell’usucapione, ma è materia di un legale.
      Un saluto cordiale

  9. Buongiorno, ho acquistato un appartamento dove un balconcino è stato verandato tramite una finestra al contorno per ampliare la cucina. Come posso regolarizzare? Grazie, Luca

    1. Buongiorno Luca,
      occorre vedere se ci sono precedenti nel condominio, se si tratta di condominio. Chiedere all’amministratore se c’è un progetto depositato con il tipo di serramento approvato in assemblea, nel caso se ne fosse discusso, ed eventualmente chiedere nullaosta per la modifica dell’estetica della facciata.
      Poi deve incaricare un tecnico affinchè presenti la pratica in comune pagando gli oneri per ampliamento SLP ed eventualmente sanzione per presentazione pratica a lavori effettuati.
      Un saluto

  10. Buongiorno,
    mio padre nel 1996 comprò casa alla sorella come nuda proprietà. Ora mia zia è morta e ci siamo resi conto che nel frattempo nel soggiorno era stato realizzato un soppalco abusivo (e non sanato) di circa 15 mq. Il soppalco è stato realizzato in putrelle di acciaio e tavelle di laterizio. Io vorrei demolirlo prima di entrare a vivere nell’appartamento. Ma cosa occorre fare? Che titolo edilizio dovrei presentare? Dovrei incorrere in una sanzione anche se non sono stato io a realizzare il soppalco?
    Grazie

  11. buonasera, circa 20 anni fa ho provveduto ad abbattere un tramezzo che divideva il cucinino con il bagno di servizio per allargare la cucina. Volevo chiedere se e come posso sanare detta situazione. Grazie

    1. Buongiorno, per sapere se è possibile sanare bisognerebbe vedere l’appartamento. Fondamentale che il bagno sia dotato di antibagno e che vengano rispettati i rapporti aeroilluminanti (1/10 o 1/8 a seconda del comune) . Un saluto

  12. Buona sera

    Ho saputo da amici che per la compravendita di immobili i notai sono feroci e tutto deve essere in regola quindi non è più come prima.
    Ora io ho comperato una casa a Roma 10 anni fa periferia sud pagandola troppo! e venduta dal costruttore come d’uso all’epoca con piano piloty aperto ma in realtà chiuso quindi con superficie maggiore di quella denunciata al notaio di circa 30 mq. D’accordo, sono colpevole anch’io ma sinceramente nel trambusto dell’acquisto – con accolli di mutuo etc. – non mi sono accorta di troppe cose.
    Ora se volessi rivendere casa e andare dal notaio cosa mi succede?
    Avevo letto che si poteva ampliare con il piano casa ma ora è scaduto e smanettando in internet ho visto luna nuova legge Regione Lazio ma non ho capito granchè.
    Domanda : cosa può fare un privato cittadino per mettersi in regola con questo piano piloty abusivo del quale non è responsabile anche perché nel rogito il costruttore il piano piloty l’ha firmato come “”cantina””?
    Vi ringrazio se mi rispondete e mi indicate una strada.

    1. Buonasera Margherita,
      Purtroppo/per fortuna è vero le cose sono cambiate e i notai ora richiedono che lo stato di fatto sia conforme con lo stato concessionato.
      E non solo i notai, anche i periti delle banche che devono rilasciare un mutuo per l’acquisto.
      Dovrebbe pertanto contattare un professionista e vedere se l’abuso è sanabile. Non è escluso infatti, senza intenzione di spaventarla, che l’unico modo per regolarizzare la cosa sia di rimuovere i serramenti. IL tecnico dovrà verificare prima di tutto se c’è SLP disponibile e in caso presentare una CILA In sanatoria.
      Dopodichè bisogna aggiornare la situazione al catasto, ovviamente cambierà il valore di rendita.
      Un saluto cordiale e buona fortuna.

      1. Grazie molte!!

        può farmi capire come faccio a vedere questa “”SLP “” disponibile -( cosa è?) ?
        Anche per non far perdere tempo ad un tecnico o anche per non farmi ingannare sulla fattibilità di una sanatoria, sono a Roma.
        La ringrazio ancora se mi spiega

        1. La SLP è la Superficie Lorda di Pavimento e indica i mq che può edificare in un lotto in base alla superficie dello stesso.
          Se ha SLP residua è possibile sfruttarla, ovviamente previo pagamento degli oneri.
          Per sapere se ha SLP residua è necessario richiedere una visura della concessione edilizia all’ufficio tecnico del comune.
          Un saluto

  13. Salve, sto vendendo casa e il perito della banca dell’acquirente mi contesta che quando ho sanato dei piccoli lavori fatti in casa è stato presentato prima l’aggiornamento al catasto e dopo 2 mesi la richiesta di sanatoria al comune. Cosa dovrei fare per regolarizzare? Il mio tecnico dice che non sussiste il bisogno di regolarizzare in quanto quello che ha fatto è già regolare.

  14. Salve un cliente ha comprato un fabbricato nel quale il vecchio proprietario aveva fatto costruire una stanza in più nel piano interrato, producendo quindi una modifica nel piano interrato con aumento di superficie.
    Secondo lei come bisognerebbe procedere?

    1. Buonasera, per sanare la situazione occorre un permesso di costruire in sanatoria.
      Purtroppo il suo cliente dovrà pagare una sanzione che avrebbe dovuto pagare il vecchio proprietario avendo venduto un immobile con annesso abuso edilizio.
      Un saluto cordiale.

      1. grazie mille per la gentile risposta, sulla sanzione purtroppo dovrà pagare il mio cliente.
        Per quanto riguarda il genio civile secondo lei cosa bisognerà fare? Premetto che il fabbricato ha il certificato di agibilità sia per il seminterrato che per gli altri piani….(qui bisognerebbe capire come abbia fatto il tecnico)

        1. Buongiorno,
          per quanto riguarda il genio civile non c’è nulla da fare se non ci sono interventi strutturali. Bisogna vedere se la stanza in più ha comportato una modifica della sagoma o ha solo trasformato una parte di cantina in stanza. Comunque tutto ciò che serve le viene chiesto al protocollo della pratica di PDC , almeno a Milano. Un saluto

          1. Buongiorno,
            il cambiamento della sagoma sta nel fatto che in progetto era previsto un piano interrato di 25 mq, in realtà adesso è di 40 mq…quindi credo che a livello strutturale qualcosa possa essere cambiato…infatti il vero problema è in caso dato dal fatto che comunque il tecnico precedente ha completato tutto l’iter al genio civile giurando il falso in caso.

          2. Allora è un pò più grave la cosa in effetti…Comunque se l’acquisto è recente bisognerebbe interpellare anche il notaio che ha autorizzato la vendita di un abuso. Date le loro parcelle dovrebbero fare un accesso agli atti e verificare che gli immobili che vendono sono in regola, invece in molti si limitano a scaricare solo la piantina catastale, con il risultato che se poi ci sono dei lavori da fare è il tecnico che deve risolvere tutti i problemi.

            Un saluto e auguri

  15. Salve, la realizzazione di una scala in ferro che colleghi secondo piano e sottotetto, senza comunicazione è un abuso.edilizio? Se fanno dei controlli che fare?

    1. Buongiorno Giuseppe,
      certo per realizzare una scala di collegamento anche tra due locali appartenenti alla stessa unità occorre comunicazione al comune, poichè la dimensione della scala e le relative alzata e la pedata sono normate e bisogna rispettarle.
      In genere non sono previsti controlli a meno che alle autorità competenti non giunga una denuncia specifica. Tuttavia anche in quel caso escludo che escano a fare un controllo all’interno di un appartamento privato e senza un cantiere in corso.
      In fase di vendita o affitto ci possono essere problemi, ma prima non credo proprio.
      Un saluto.

  16. Vorrei regolariizzare lavori in casa esattamente 2 muri per separare ambienti un bagno fatto nella lavanderia ed un veranda chiusa,vivo nel comune di cascina Pisa , e’ possibile e che iter dovrei seguire?Grazie…..

    1. Buongiorno,
      per i due muri non ci dovrebbe essere problema, a patto che vengano rispettati i rapporti aeroilluminanti e superfici. Per quanto riguarda il bagno, questo deve avere l’antibagno e rispettare le dimensioni minime, mentre la lavanderia di solito non ha antibagno. Ci potrebbero essere dei problemi invece per la veranda chiusa perchè è un’operazione che prevede un aumento di slp ed un cambio ( se pur minimo) della facciata. Non è detto che sia possibile quindi, ci sono vari parametri da controllare.
      Per quanto riguarda l’iter, con un permesso di costruire in sanatoria fa tutto. Le consiglio comunque di rivolgersi ad un tecnico in maniera tale da prendere un appuntamento all’ufficio tecnico del suo comune.
      Un saluto

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