Aggiornamento catastale planimetria

Aggiornamento catastale

Aggiornamento catastale necessario quando si vende casa o si ristruttura.

Aggiornamento catastale: in cosa consiste aggiornare la planimetria depositata al catasto e quando è necessario in caso di ristrutturazione o vendita.

Le motivazioni sono tante; prima fra tutte la necessità di vendere un immobile. In questo caso è importante che lo stato di fatto del proprio appartamento o della propria casa corrisponda a quando depositato all’ufficio tecnico comunale e al catasto.  In genere la planimetria catastale è allegata al rogito, tuttavia a volte non si sa proprio dove cercarla…. Ma come si fa a verificare a questo punto che il disegno della piantina sulla scheda catastale corrisponda all’effettiva distribuzione di casa? E a chi bisogna rivolgersi?

Per prima cosa è necessario specificare che l’ente responsabile del catasto in Italia è l’Agenzia delle Entrate, la quale dal 2012 ha acquisito le competenze dell’Agenzia del Territorio.

aggiornamento catastale esempio
Esempio di scheda catastale. Si evidenzia la planimetria del piano interessato e del piano sottostrada corrispondente alla cantina. Lateralmente sono indicati i riferimenti catastali, identificati con i numeri di FOGLIO, PARTICELLA, SUBALTERNO. In particolare il Subalterno indica l’interno.

FASE 1: LA VISURA PLANIMETRICA

Per ottenere la piantina depositata al catasto bisogna quindi rivolgersi all’Agenzia delle Entrate e procedere ad una visura planimetrica. Lo si può fare personalmente o delegando un tecnico. Ottenere l’elenco con le risultanze catastali e la planimetria di un determinato immobile sono servizi gratuiti se a provvedere è direttamente il titolare dell’immobile.

Se invece ci si affida a un tecnico il costo dipende dagli accordi presi. Un  vantaggio da non sottovalutare è il notevole risparmio di tempo che si ottiene affidandosi ad un tecnico abilitato a presentare aggiornamenti catastali online, quindi munito di firma digitale. A fronte di una spesa che copre poco più del costo dei mezzi di trasporto che occorre affrontare per recarsi personalmente all’Agenzia delle Entrate, un tecnico abilitato può fornire una planimetria catastale in soli 10 minuti dall’incarico grazie all’efficiente sistema informatizzato dell’Agenzia delle Entrate!

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FASE 2: IL SOPRALLUOGO E IL RILIEVO

Ogni aggiornamento catastale necessita almeno di un sopralluogo e di un rilievo dell’immobile da inserire successivamente all’interno del DOCFA. Se ci sono differenze tra quanto riportato in planimetria e lo stato riscontrato bisogna rilevarle e riportare  il tutto in un disegno in scala. La presenza o meno di un corridoio, un bagno più grande rispetto al disegno depositato, una cucina a vista nel soggiorno rispetto ad un cucinotto…sono queste le differenze più ricorrenti.

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Un esempio dei due principali documenti da consegnare quando si cambia la distribuzione interna di un appartamento: la Comunicazione di Inizio Lavori al Comune e l’aggiornamento catastale (DOCFA) da presentare all’Agenzia delle Entrate.

FASE 3: LA REGOLARIZZAZIONE ALL’UFFICIO TECNICO

Una volta preso nota di tutte le differenze tra il disegno depositato all’Agenzia delle Entrate (recuperato come abbiamo detto tramite visura planimetrica) e lo stato di fatto riscontrato dal tecnico incaricato di eseguire un rilievo nell’appartamento, occorre regolarizzare la situazione al’ufficio tecnico del proprio Comune.

Questo passo è fondamentale se si vuole procedere ad un corretto aggiornamento catastale. É sconsigliato far accatastare un immobile direttamente all’Agenzia delle Entrate senza procedere prima a sanare la situazione in Comune là dove si è verificato un abuso edilizio (per abuso si intende qualsiasi differenza nella distribuzione muraria), in quanto controlli incrociati potrebbero provocare non pochi problemi.

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FASE 4: AGGIORNAMENTO CATASTALE ONLINE

Siamo arrivati all’ultima fase, quella che andrà a produrre quel documento necessario richiesto in genere da notai o periti di banca. Per procedere con l’aggiornamento catastale è necessario installare nel proprio computer un programma chiamato DOCFA.

Compilando le varie schermate ed inserendo tutti i dati necessari il tecnico incaricato ad aggiornare la planimetria catastale dovrà indicare tra le altre cose la categoria di appartenenza dell’immobile, la zona, la classe e soprattutto il numero di vani.  Il calcolo dei VANI in un aggiornamento catastale merita di un approfondimento a parte, qui basti sapere che il numero di vani in un’abitazione non corrisponde necessariamente al numero di stanze; ambienti come disimpegni o bagni valgono 1/3 di vano, mentre la cucina vale sempre un vano a prescindere dalle dimensioni.

QUANTO COSTA UN AGGIORNAMENTO CATASTALE

I servizi legati al catasto sono molteplici e i costi dipendono ovviamente dal lavoro che ne comporta. Ecco i principali con i relativi costi:

VISURA CATASTALE: SI tratta del servizio più semplice. Fornendo solamente il codice fiscale è possibile consultare cosa risulta depositato agli atti presso l’Agenzia delle Entrate, quali immobili e le rispettive rendite catastali (Risultanze catastali).
Ad integrare la visura può essere poi necessario consultare l’ultima planimetria depositata al catasto.

VOLTURA CATASTALE: La voltura serve quando è necessario aggiornare i dati inseriti nella banca dati del catasto. Ad esempio in caso di successione è necessario aggiornare il nominativo del titolare. Per inoltrare domanda di voltura è sempre necessaria una delega scritta.

AGGIORNAMENTO CATASTALE: A differenza degli altri due servizi, una variazione catastale tramite DOCFA richiede al minimo una uscita del tecnico per verificare lo stato di fatto. Il costo dipende dalla tipologia di ciò che è necessario rilevare e in seguito aggiornare, tuttavia in una situazione convenzionale un aggiornamento catastale costa 250 Euro tutto incluso (escluse eventuali sanatorie di abusi edilizi se necessario).
Altra faccenda sono gli accatastamenti del nuovo, che meritano una analisi caso per caso.

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Informazioni su Arch. Luca Maioli

Architetto specializzato in Conservazione del Patrimonio Architettonico ha collaborato con studi di architettura a Milano, Roma e presso l'Instituto de Restauración del Patrimonio (IRP) a Valencia in Spagna, per la quale ha seguito diverse pubblicazioni circa le tecniche premoderne. Dal 2010 con l'accreditata Agenzia CasaClima matura un sempre maggiore interesse per la sostenibilità energetica e ambientale. Attualmente da libero professionista collabora con varie imprese artigiane nella progettazione e ristrutturazione di immobili e cura le pubblicazioni di Lacasapensata.

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