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Verifica della conformità nelle pratiche edilizie

Conformità edilizia nelle pratiche edilizie

La verifica della conformità edilizia e della conformità urbanistica è il primo passo per presentare una pratica edilizia

Sempre più spesso finalmente i clienti che mi contattano sono in grado di consegnarmi tutta la documentazione necessaria per presentare le pratiche edilizie, la CILA o la SCIA che sia, e dare così inizio ai lavori di ristrutturazione.
Una persona che ha appena rogitato dovrebbe essere in possesso di tutta la documentazione necessaria, direte voi, eppure purtroppo non è sempre così… Al momento del rogito infatti entrambe le parti dichiarano che l’immobile di cui si sta trattando la compravendita è in regola sia dal punto di vista urbanistico che edilizio, ma non sempre si fanno i dovuti controlli, pertanto la dichiarazione rimane appunto una semplice dichiarazione basata sulla buona fede.

Per quale motivo chi ha appena rogitato a volte non è in possesso di tutta la documentazione necessaria per dare inizio ai lavori di ristrutturazione?

Per il semplice motivo che una richiesta di accesso agli atti per recuperare gli atti di fabbrica o l’ultima concessione edilizia potrebbe tardare di settimane oppure di mesi l’operazione di compravendita. Se poi si dovessero verificare delle difformità o degli abusi peggio ancora! L’acquirente sconfortato potrebbe tirarsi indietro.

Finalmente però, e questo grazie al Superbonus 110% che inizialmente richiedeva come condizione fondamentale la verifica della conformità urbanistica, le agenzie immobiliari e gli studi notarili richiedono sempre più spesso le pratiche edilizie senza limitarsi alle schede catastali.

Le schede catastali infatti, è sempre bene ricordare, non hanno valore giuridico, a meno che non si tratti del primo accatastamento, cioè della scheda compilata in fase di costruzione, come si vedrà più avanti.

Verifica della conformità nelle pratiche edilizie ; cosa viene richiesto nella CILA

Nella modulistica relativa alle CILA Milano, la verifica delle regolarità urbanistica e dei precedenti urbanistici è richiesta alla lettera F della modulistica che il tecnico deve compilare quando invia una CILA, seguita, al punto 33 della Relazione tecnica di asseverazione (RTA), dalla dichiarazione sullo stato legittimo dell’immobile prima dell’intervento.


All’interno del riquadro F, il tecnico deve indicare se lo stato attuale dell’immobile, rispetto ai titoli descritti nella tabella sotto riportata (ottenuti prima o dopo il 1942), risulta conforme o difforme.

Primo accatastamentoConformeDifforme
Titolo unico (SUAP)ConformeDifforme
Permesso di costruire, licenza edil/concessione edilizia/nullaostaConformeDifforme
Autorizzazione ediliziaConformeDifforme
Comunicazione edilizia (art. 26 l. 47/1985)Conforme Difforme
Condono edilizioConformeDifforme
Denuncia di inizio attivitàConformeDifforme
Segnalazione certificata di inizio attivitàConformeDifforme
Comunicazione di edilizia liberaConforme Difforme
AltroConformeDifforme
Comunicazione di inizio lavori asseverataConformeDifforme
SCIA alternativa al permesso di costruireConformeDifforme
Tabella della regolarità urbanistica e precedenti edilizi. Compilando la CILA è obbligatorio indicare almeno una delle voci, riportando il numero di protocollo e la data e dichiarando se la pratica risulta conforme o difforme.

Proseguendo nella compilazione, a seconda di cosa si indica, è sempre necessario riportare il numero di protocollo e la data della pratica edilizia presentata.

Dovendo necessariamente scegliere una delle opzioni sopra riportate, è facile comprendere come non sia più possibile saltare questa parte della modulistica, a meno che l’immobile in questione non sia stato realizzato in un’epoca in cui non era previsto notificarne la costruzione.

Il tecnico, per svolgere correttamente il proprio lavoro e verificare la conformità delle pratiche edilizie che presenta, deve essere quindi ora in possesso di tutte le informazioni necessarie che riguardano il passato dell’immobile. Non si può limitare al presente constatando lo stato di fatto.

Esempi di verifica della conformità nelle pratiche edilizie

Facciamo ora qualche esempio pratico per comprendere meglio la tabella sopra riportata e chiarire il lavoro del tecnico incaricato di presentare una CILA, SCIA o altra pratica edilizia.

Nei semplici casi di variazione della distribuzione interna (ossia di spostamento di qualche muro interno non portante), il tecnico probabilmente compilerà la voce: Comunicazione edilizia (art.26 . 47/1985) . Se si tratta di lavori relativamente recenti ricadenti nella stessa tipologia, si dovranno riportare i riferimenti dell’ultima Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Se è stato realizzato un qualche intervento che ha comportato la modifica della struttura dell’edificio, probabilmente sarà stata depositata una Segnalazione certificata di inizio attività e bisognerà indicarne data e protocollo, se invece in passato si è proceduto a sanare un abuso (come ad esempio una veranda chiusa al posto di un balcone), si dovrà indicare la voce Condono edilizio.

C’è poi il caso che non siano mai stati fatti lavori e la casa rispetta la prima planimetria catastale. In questo caso basta indicare Primo accatastamento. Se è vero infatti che la scheda catastale non ha alcun valore giuridico, è anche vero che se si tratta della prima scheda catastale emessa, si considera sia seguita da una comunicazione di fine lavori e soprattutto da una dichiarazione di agibilità, quindi la questione cambia.


In quel caso e solo in quel caso è possibile indicarne i riferimenti in tabella e dichiarare se la situazione è conforme o difforme. Se invece la scheda è recente bisogna sempre recuperare l’ultima pratica edilizia, se necessario con una richiesta di accesso agli atti.

Relativamente invece al numero di protocollo e la data, ulteriori dati richiesti quando si compila la tabella, queste informazioni sono importanti e sono indicate solitamente in un timbro o un’etichetta applicata sul frontespizio della pratica in fase di deposito.

Cosa comporta la difformità dello stato di fatto rispetto all’ultima concessione edilizia indicata?

La difformità tra lo stato di fatto riscontrato in fase di rilievo e l’ultima concessione edilizia comporta necessariamente la presentazione della pratica in sanatoria, che corrisponde inevitabilmente al pagamento di una sanzione.


In conclusione, per sapere se è possibile presentare una pratica o se si deve corrispondere una sanzione l’unico modo è la verifica della conformità nelle pratiche edilizie.


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atti di fabbrica edificio

Come ottenere gli atti di fabbrica di un edificio

Recuperare gli atti di fabbrica edificio può essere un’operazione lunga e dolorosa…

(oppure può trasformarsi in una bella esperienza, dipende dall’edificio che si cerca)

La mia esperienza personale  all’Archivio storico di Milano

Tante volte mi è capitato di manifestare in questi miei articoli una certa soddisfazione per quanto riguarda la gestione in materia edilizia da parte del Comune di Milano.
Non c’è dubbio che sotto molti aspetti l’informatizzazione stia aiutando noi professionisti a svolgere il nostro lavoro con più rapidità.
Sebbene all’inizio è comprensibile che ci siano delle difficoltà ad accettare la novità da parte di molti colleghi, tutto sommato la direzione intrapresa penso sia quella giusta.

L’informatizzazione è doverosa in ogni settore e anche in questo, ma quando l’informatizzazione diventa spersonalizzazione non si migliorano le cose, anzi.

Sono stato contattato da un condomino di un edificio che voleva sapere con certezza se una costruzione presente in un cortile sotto le finestre del suo appartamento fosse in regola o abusivo.
La domanda che mi è stata posta era: ma gli atti di fabbrica edificio prevedevano il volume tanto odiato realizzato in cortile e quindi nascosto dalla via pubblica?
Il dubbio era grande, anche perchè la costruzione in questione somigliava più a una baracca che a un edificio ed era assente dall’elaborato planimetrico catastale.

Concessione edilizia edificio antico
Come ottenere i disegni tecnici originali depositati all’archivio Storico di Milano di un edificio costruito prima del 1927 in forma assolutamente gratuita. 

Occorreva risalire agli atti di fabbrica edificio, così con una comoda PEC ho provveduto ad inoltrare una richiesta visure atti di fabbrica al comune di Milano, previo pagamento dei rispettivi 25 euro previsti.
Questo era infatti il procedimento da seguire e che si legge sul sito del Comune di Milano: pagare, mandare la richiesta e aspettare almeno un mese.
La risposta alla mia mail è arrivata infatti dopo più di un mese.
Mi venne quindi comunicato che il documento richiesto era presente all’Archivio Storico presente nel cortile della Rocchetta al Castello Sforzesco.

Come ottenere gli atti di fabbrica edificio in giornata

L’edificio era anteriore al 1927, quindi come mi spiegò l’addetto gli atti di fabbrica edificio erano depositati in archivio storico e non nella sede centrale di Via Bernina.

La visita all’Archivio storico del Comune di Milano è stata una piacevole esperienza data l’atmosfera tipica delle vecchie biblioteche e da quella sensazione di ricercatore che si ha quando si sfogliano documenti risalenti a  più di cento anni fa.

Ciò che mi ha lasciato perplesso è stato venire a conoscenza del fatto che, se già si sa che l’edificio oggetto della ricerca è anteriore al 1927:
  • non è necessario mandare la richiesta in comune
  • non è necessario aspettare un mese per la risposta
  • non è necessario pagare i 25 euro richiesti dall’ufficio tecnico.

Ma allora perchè avevo dovuto aspettare tanto? Non potevano scrivere sul sito che se l’edificio era anteriore al 1927 bisognava recarsi direttamente all’archivio storico?

Se l’edificio che si sta cercando è stato realizzato prima del 1927 e servono gli atti di fabbrica bisogna semplicemente recarsi all’Archivio Storico di Milano situato al Castello Sforzesco e richiedere i documenti che servono a uno dei gentili addetti.

In meno di 10 minuti si avranno i documenti richiesti e sarà perfino possibile fotografare tutti i disegni che si vuole.

Questo articolo non vuole essere una denuncia, vuole solamente aiutare chi cerca i disegni tecnici originali di un edificio antico senza che questo si senta ad un certo punto preso in giro.  A Milano il servizio c’è ed è efficiente, basta solo un pò più di informazione!

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Comunicazione inizio lavori asseverata

Come fare una comunicazione inizio lavori asseverata

Il caso di una fusione tra due appartamenti

Riuscire ad acquistare un appartamento confinante con il proprio è il sogno di quanti allargano la propria famiglia o semplicemente vogliono qualche stanza in più senza dover lasciare la propria casa o addirittura il proprio quartiere.

Il signora A. era riuscito ad acquistare un appartamento vicino al proprio e quando ci ha contattati si stava domandando se fosse necessaria una comunicazione inizio lavori asseverata per procedere con la fusione tra i due appartamenti.

Le posizioni della cucina e del bagno sarebbero rimaste inalterate, solo occorreva aprire un passaggio tra i due appartamenti confinanti e fonderli in un unico immobile.
i vantaggi della fusione erano molteplici: Il signor A.  intanto aveva a disposizione un appartamento più grande per offrire ai frequenti ospiti e figli ben due stanze in più. In futuro la fusione tra appartamenti avrebbe invece dato la possibilità al signor A. di aprire un bed&breakfast.

comunicazione inizio lavori
Comunicazione inizio lavori asseverata (CILA) in caso di fusione tra due appartamenti confinanti. Tra i due appartamenti verrà semplicemente aperta una porta di collegamento. La comunicazione è necessaria per il successivo aggiornamento catastale.

Cosa allegare alla comunicazione inizio lavori

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Aggiornamento catastale planimetria

Aggiornamento catastale

Aggiornamento catastale necessario quando si vende casa o si ristruttura.

Aggiornamento catastale: in cosa consiste aggiornare la planimetria depositata al catasto e quando è necessario in caso di ristrutturazione o vendita.

Le motivazioni sono tante; prima fra tutte la necessità di vendere un immobile. In questo caso è importante che lo stato di fatto del proprio appartamento o della propria casa corrisponda a quando depositato all’ufficio tecnico comunale e al catasto.  In genere la planimetria catastale è allegata al rogito, tuttavia a volte non si sa proprio dove cercarla…. Ma come si fa a verificare a questo punto che il disegno della piantina sulla scheda catastale corrisponda all’effettiva distribuzione di casa? E a chi bisogna rivolgersi?

Per prima cosa è necessario specificare che l’ente responsabile del catasto in Italia è l’Agenzia delle Entrate, la quale dal 2012 ha acquisito le competenze dell’Agenzia del Territorio.

aggiornamento catastale esempio
Esempio di scheda catastale. Si evidenzia la planimetria del piano interessato e del piano sottostrada corrispondente alla cantina. Lateralmente sono indicati i riferimenti catastali, identificati con i numeri di FOGLIO, PARTICELLA, SUBALTERNO. In particolare il Subalterno indica l’interno.

FASE 1: LA VISURA PLANIMETRICA

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consulenza-architetto-milano

Consulenza architetto Milano

Consulenza architetto Milano: quando è necessario l’aiuto di un professionista.

Il servizio di consulenza architetto Milano è dedicato a chi ha la necessità di affidarsi ad un professionista che lo aiuti a risolvere tutti i tipi di problemi relativi alla casa, dalla gestione delle pratiche allo studio di una nuova distribuzione degli ambienti; dalla disposizione dell’arredamento alla progettazione di nuovi mobili su misura.

Chi vive in una casa scura e vorrebbe un consiglio per modificare la distribuzione delle stanze e degli ambienti, chi ha bisogno di un supporto per le pratiche e i permessi necessari per ristrutturare, oppure chi vorrebbe solamente modificare l’arredamento, può cercare su google e chiedere in tempi rapidi la consulenza di un architetto Milano.

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Alcuni dei nostri progetti di ristrutturazione. Clicca sull’immagine per approfondire

Cosa cerca chi vuole una consulenza architetto Milano

Dai consigli in cucina ai progetti di ristrutturazione

C’è chi esige che nella propria casa vengano utilizzati materiali naturali,  anallergici, per ambienti salutari che riducano al minimo le cause di inquinamento indoor.  In questo caso è necessario rivolgersi ad uno specialista che lo sconsigli nelle varie fasi di cantiere,  perchè le imprese attente a ciò che la maggioranza degli addetti ai lavori definisce “dettagli” non sono poi molte. È una questione secondaria vivere in un ambiente sano che favorisca il benessere degli abitanti? Io credo proprio di no!

C’è chi lamenta il fatto di vivere in una casa senza luce, magari perchè in origine non si è tenuto conto dell’orientamento e del percorso del sole. A volte è necessario cambiare la disposizione degli ambienti, a volte basta aprire una porta in una posizione strategica.
A casa di D. è bastato modificare una libreria esistente allargandola per inserire il televisore e cambiare di conseguenza la posizione del divano. Così facendo si è liberata la parete in prossimità della portafinestra permettendo alla poca luce presente di rimbalzare liberamente sulle pareti bianche e contribuire ad illuminare un appartamento un pò troppo buio.

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Una cucina più contenitiva era l’esigenza principale della signorina D., per questo è stato fondamentale rilevare la stanza e proporre dei pensili aggiuntivi da realizzare su misura.

I signori C. non erano soddisfatti del proprio bagno degli ospiti, privo di personalità in cui la lavatrice alla vista rendeva l’ambiente una lavanderia più che un bagno di rappresentanza. La consulenza architetto Milano è servita in questo caso a progettare un mobile bagno da realizzare su misura in falegnameria e ridare dignità alla stanza.

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Trasformare una lavanderia in un bagno di rappresentanza per gli ospiti contenendo i costi e realizzando interventi puntuali.

I signori P. invece volevano far valere i propri diritti nei confronti del vicino che aveva costruito una veranda a ridosso della propria finestra. Oltre al danno la beffa perchè oltre a rifiutarsi di spostare la veranda di qualche metro il vicino continuava con un comportamento prepotente ed arrogante. Dato che era già in corso una causa civile tra le parti, l’intenzione era cercare di dimostrare alle autorità competenti che la veranda fosse un vero e proprio abuso edilizio, perciò i signori P. hanno richiesto una consulenza architetto Milano che li potesse aiutare.


Serve una consulenza architetto Milano e provincia?
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Consulenza architetto Milano: quanto costa

Il costo di una consulenza architetto Milano dipende dall’impegno richiesto e dal tempo che ci si dedica. Se basta un un consiglio o sono necessari dei disegni o un progetto. Per questo motivo non è facile quantificare economicamente il servizio di consulenza ma sono necessarie più informazioni e tanto meglio un sopralluogo.

Prima di partire con i lavori, prima di contrattare un’impresa, prima di dare l’incarico ad un falegname, è necessario avere presente ciò che si vuole. Verificare che ciò che si realizza risponda a tutte le necessità. Una consulenza architetto Milano evita che si rifacciano i lavori due volte, visualizzando il risultato di una ristrutturazione prima che questa venga realizzata, immaginando un mobile prima che questo venga consegnato e posto in opera.

Un esempio di consulenza architetto Milano: come ristrutturare casa di Francesco

Come ristrutturare al meglio un bilocale a Milano: dal progetto al cantiere

Quando le dimensioni dell’appartamento sono contenute è importante sfruttare al meglio il poco spazio a disposizione per dotarlo di tutte le funzioni necessarie. I taglio degli appartamenti è cambiato con il tempo, oggi nessuno si sognerebbe mai di realizzare un corridoio in un appartamento di appena 50  mq.
Quando siamo entrati per la prima volta a casa di F. , in un bell’edificio stile vecchia Milano, ad accoglierci c’era un corridoio buio che attraversava tutto l’appartamento. Di fronte alla porta di ingresso si apriva il soggiorno, mentre in fondo al corridoio c’era un’altra stanza destinata a cucina. Dalla cucina poi si accedeva ad un bagno lungo e stretto, dotato di tutti i sanitari e una ingombrante vasca da bagno.
Non era certo la disposizione migliore, e anche volendo nella nostra ristrutturazione bilocale Milano non avremmo potuto mantenerla tale. Ogni bagno necessita infatti secondo il regolamento edilizio vigente di un disimpegno, non potendo questo affacciare direttamente sulla cucina.

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Confronto tra PRIMA e DOPO l’intervento. Viene eliminato il corridoio all’ingresso, la cucina si sposta per ricavare una camera e si cambia l’accesso e la disposizione del bagno.

Dopo aver ascoltato i desideri e le esigenze di Francesco che voleva giustamente sfruttare l’altezza del suo appartamento per ricavare un soppalco con zona notte sopra e studio sotto, abbiamo sviluppato una proposta di intervento per una ottimale ristrutturazione bilocale Milano.

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Vista dall’ingresso del corridoio eliminato. Sul fondo è visibile la vecchia posizione della cucina

Il progetto di ristrutturazione bilocale Milano

Come prima cosa abbiamo eliminato il muro dell’ inutile corridoio esistente, spostando in questo punto la cucina che prima occupava una parete dell’altra stanza. Come chiusura dei moduli della cucina in corrispondenza della porta di ingresso abbiamo previsto una spalletta dove abbiamo posizionato gli interruttori. Spostare la cucina da una stanza all’altra non ha creato complicazioni perchè ci siamo limitati solo a prolungare lo scarico assicurando una corretta pendenza e senza fare così gomiti o angoli che è meglio evitare quando possibile.
Per la cappa invece abbiamo realizzato una finta mensola a soffitto per convogliare tutti i gas incombusti e gli odori in facciata. Questo tipo di intervento è necessario quando non si è in presenza di una cappa che sale oltre la linea del tetto.

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Consulenza architetto Milano: modello dell’appartamento con nuova divisione interna e proposta volumetrica di arredamento

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Fase di cantiere, sulla sinistra l’accesso alla camera e il nuovo disimpegno 

Spazio al soppalco nella ristrutturazione bilocale Milano

Secondo il nostro modo di progettare, per il quale ogni intervento edile deve essere subordinato all’arredamento dei locali, abbiamo spostato la porta della camera da letto in una posizione più centrale, così da poter utilizzare una parete per il soppalco e tutta la parete di fronte per uno spazioso armadio, necessario a causa dell’assenza della cantina.
Per lo stesso motivo abbiamo spostato l’accesso al bagno, ora accessibile dal locale soggiorno, mascherando la porta da una quinta che ci è stata utile per disporre la nuova parete attrezzata.
Nel disimpegno creatosi abbiamo posizionato la caldaia e il quadro elettrico.

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Nuova disposizione dei sanitari del bagno lungo e stretto: l’ingresso prima era in corrispondenza della doccia. Il contromuro dietro ai sanitari era indispensabile per incassare la cassetta dello scarico. Sulla destra la porta di accesso che da sul nuovo disimpegno.

Come rinnovare un bagno stretto e lungo

Il bagno stretto e lungo era dotato di una portafinestra che limitava in maniera significativa la disposizione dei sanitari, abbiamo quindi eliminato la vasca sostituendola con una spaziosa doccia ad occupare la parete di fondo e abbiamo spostato wc e bidet.
Dato l’esiguo spessore del muro di separazione tra camera e bagno siamo stati costretti a realizzare un contromuro per incassare la cassetta dello sciacquone, mentre affinchè lo scarico potesse raggiungere la braga con la dovuta pendenza abbiamo sfruttato lo spessore del solaio, realizzato con una struttura in legno, inglobando nei riempimenti tra le travi tutti i tubi necessari.

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Un altro esempio di consulenza architetto Milano: modificando la libreria già esistente ed inserendovi il televisore è stato possibile cambiare la disposizione dell’arredamento e spostare il tavolo vicino alla luce della portafinestra. Una ulteriore libreria presente è stata eliminata e sostituita con delle mensole ricavate in una nicchia a parete. Pochi interventi per un grande cambio!

Una consulenza architetto Milano esula dalla comodità di chi andrà ad eseguire i lavori, esula dalla ricerca del maggior profitto di chi solo si vuole approfittare del cliente. Una consulenza architetto Milano serve ad individuare la soluzione migliore e che permetta di non buttare via i soldi, garantendo che venga ben speso fino all’ultimo euro.

Pratiche-edilizie-milano
Pratiche edilizie low-cost Milano-Assago-Buccinasco-Corsico-Rozzano-Sesto San Giovanni-Varese-Monza-Rho….

Una consulenza architetto Milano può essere fondamentale per individuare la giusta pratica edilizia, una CILA, una SCIA, per non rischiare di perdere il diritto alle detrazioni fiscali.

Serve sapere quanto può costare ristrutturare casa?
A questo può servire una consulenza architetto Milano

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quando architetto sempre necessario

Architetto sempre necessario

Architetto sempre necessario o conviene farne a meno?

Architetto si o architetto no, quando conviene affidarsi ad un architetto, quando basta rivolgersi ad un’impresa e quando è possibile fare tutto da soli. 

Sembrerebbe un pò di parte leggere sul sito di uno studio di architettura quanto possa risultare utile affidarsi ad un architetto in determinate occasioni. Tuttavia chi conosce lo studio Lacasapensata sa che il suo non è solo un sito in cui si promuovono servizi o si fa pubblicità (di fatto si è scelto di evitare completamente di pubblicare pubblicità sulle nostre pagine), ma è soprattutto , o quantomeno cerca di essere, un contenitore di informazioni riguardo a tutto ciò che gravita attorno alla casa.

Per questo si è dato tanto spazio alle pratiche e permessi edilizi necessari, spiegando ad esempio quando serve presentare una CILA piuttosto che una SCIA caso per caso. In questo modo basta dedicare 10 minuti a leggere un articolo piuttosto che chiedere una consulenza ad un tecnico.
Poco tempo fa venne una persona che aveva affidato i lavori di ristrutturazione ad una grossa catena francese che oltre che vendere materiale per bricolage si affida ad imprese locali per ogni lavoro di ristrutturazione.
Sta di fatto che l’impresa non aveva dato le giuste informazioni a questa persona, la quale  se non ci avesse interpellato per tempo avrebbe sicuramente perso in maniera definitiva ogni diritto alle detrazioni previste in caso di manutenzione straordinaria.
Solo con questo semplice esempio ho risposto in maniera parziale al quesito: Architetto sempre necessario o conviene farne a meno. Conviene pagare la parcella di un architetto e avere diritto senza problemi a tutte le detrazioni fiscali o sperare di non avere problemi?

Architetto sempre necessario? Qualche esempio di ristrutturazione.

Architetto sempre necessario? Ovviamente la risposta è no. Non è obbligatorio rivolgersi ad un architetto o ad un tecnico abilitato per qualsiasi intervento di ristrutturazione, tuttavia in alcuni casi può essere davvero molto utile.

La nuova divisione dell’appartamento di Annamaria

Al di là di ogni aspetto tecnico, un architetto può trasformare in maniera radicale l’aspetto e la vivibilità di una casa.
Prendiamo ad esempio la casa di Annamaria che andremo a ristrutturare a breve.

quando necessario architetto
Schema della nuova divisione interna dell’appartamento di Annamaria: gran parte della superficie calpestabile era occupata da ingresso e disimpegno, la disposizione delle porte penalizzava l’arredamento e gli ambienti erano più piccoli di quanto avrebbero potuto essere.

quando necessario architetto
Vista volumetrica della proposta di progetto, ristrutturazione e arredamento sono progettati un maniera unitaria. Il bagno è più grande e sfruttabile, nel disimpegno viene ricavata una lavanderia ed un sistema di rispostiglio-cabina-armadio di grande utilità. 

quando-necessario-architetto
Tra camera e soggiorno il muro verrà demolito e sostituito con un armadio bifacciale a tutta altezza realizzato su misura, dotato di parti a giorno verso ingresso e soggiorno e antoni a scorrere verso la zona notte.

L’unica richiesta della signora Annamaria era che dal proprio letto potesse vedere fuori dalla finestra  il pino alla quale era tanto affezionata. Perciò abbiamo ripensato alla posizione della porta, grazie anche alla demolizione del muro tra camera e soggiorno che sarà diviso da un armadio bifacciale a tutta altezza e completo di un pannello sandwich nel medio per l’isolamento acustico.  A beneficiare della nuova distribuzione anche il resto dell’appartamento, con un disimpegno più funzionale ed in grado di contenere anche una lavanderia (in prossimità della porta del bagno) ed un ampio ripostiglio. Il soggiorno è molto più spazioso e li tavolino fronte divano  che all’occorrenza si può alzare è una valida soluzione quando si ricevono tanti ospiti.


Le ristrutturazioni di Lacasapensataristrutturzioni-lacasapensata


Architetto sempre necessario per i permessi edilizi?

L’architetto è necessario a seconda del tipo di intervento che si intende eseguire. Se c’è una cambio nella divisione interna di un appartamento (con relativo spostamento di muri) l’architetto serve per compilare una relazione asseverata nella quale viene descritto l’intervento. Se invece la ristrutturazione si limita allo spostamento di una porta interna o al rifacimento del bagno l’architetto non è necessario, tuttavia è utile una consulenza nel caso si vogliano sfruttare tutte le agevolazioni fiscali vigenti.

Pratiche-edilizie-milano
Pratiche edilizie low-cost Milano-Assago-Buccinasco-Corsico-Rozzano-Sesto San Giovanni-Varese-Monza-Rho….

Architetto sempre necessario quando si deve  realizzare una scala interna?
In questo caso l’architetto serve perchè per realizzare una scala interna bisogna realizzare prima un foro nella soletta tra i piani che si vuole collegare, a meno che questo non sia già presente. Per realizzare una scala interna sarà necessaria una SCIA da protocollare al comune di appartenenza.

Architetto sempre necessario quando si devono aprire nuove finestre?
Aprire nuove finestre comporta cambiare l’aspetto della facciata di un edificio quindi l’architetto serve per compilare la SCIA o la CILA a seconda che si tocchi o meno la struttura di un edificio

Architetto sempre necessario quando si vuole fare una cabina armadio?
Una cabina armadio quando i muri sono realizzati in cartongesso è di fatto da considerare come un cambiamento della distribuzione interna. In questo caso se pur di lieve entità si tratta di manutenzione straordinaria quindi l’architetto è necessario per la CILA da presentare in comune.

Architetto sempre necessario quando si vuole realizzare un soppalco?
Bisogna prima di tutto differenziare i termini soppalco e abbassamento. Un soppalco è una porzione rialzata dove è possibile posizionare ad esempio una zona studio o una zona notte. Un soppalco è sempre portante e deve rispettare certe caratteristiche perchè non venga conteggiata la SLP. Un abbassamento può essere portante come non portante ed è utilizzato per lo più come ripostiglio in quota.
In caso di soppalco l’architetto è necessario sempre, dovendo anche presentare la variazione al catasto a fine lavori. Per un abbassamento invece l’architetto non è obbligatorio.

Parcella dell’architetto: quanto costa un architetto quando serve?

Quanto costa l’architetto ora che le parcelle sono state abolite per legge? Sono molti a fare notare che il conteggio non possa dipendere dall’entità dei lavori. In effetti un monolocale può arrivare a costare quanto un appartamento di 200 metri quadri.
Su cosa basarsi quindi per determinare la giusta parcella dell’architetto?

Bisogna partire da una valutazione effettiva di ciò che è necessario preparare: se servono proposte di progetto per migliorare la divisione interna; se è necessaria la direzione lavori (una presenza continuata sul cantiere) o se basta presentare la pratica per lasciare poi il campo libero all’impresa incaricata.


Contattateci per un preventivo o un progetto
Pratiche edilizie low-cost e progetti di qualità



Il costo dell’architetto varia ovviamente dall’impegno e dal tempo necessario, tuttavia grazie al numero di pratiche che ci vengono affidate possiamo essere competitivi con le nostre offerte e offrire un servizio low-cost e di qualità.

Operiamo principalmente in PROVINCIA DI MILANO:

Abbiategrasso, Albairate, Arconate, Arese, Arluno, Assago, Baranzate, Bareggio, Basiglio,Bellinzago Lombardo, Bernate Ticino, Besate, Binasco, Boffalora Sopra Ticino, Bollate,Bresso, Bubbiano, Buccinasco, Buscate, Bussero, Busto Garolfo, Calvignasco, Cambiago,Canegrate, Carpiano, Carugate, Casarile, Casorezzo, Cassano d’Adda, Cassina de’ Pecchi,Cassinetta di Lugagnano, Castano Primo, Cernusco sul Naviglio, Cerro al Lambro, Cerro Maggiore, Cesano Boscone, Cesate, Cinisello Balsamo, Cisliano, Cologno Monzese,Colturano, Corbetta, Cormano, Cornaredo, Corsico, Cuggiono, Cusago, Cusano Milanino,Dairago, Dresano, Gaggiano, Garbagnate Milanese, Gessate, Gorgonzola, Grezzago, Gudo Visconti, Inveruno, Inzago, Lacchiarella, Lainate, Legnano, Liscate, Locate di Triulzi,Magenta, Magnago, Marcallo con Casone, Masate, Mediglia, Melegnano, Melzo, Mesero,Milano, Morimondo, Motta Visconti, Nerviano, Nosate, Novate Milanese, Noviglio, Opera,Ossona, Ozzero, Paderno Dugnano, Pantigliate, Parabiago, Paullo, Pero, Peschiera Borromeo, Pessano con Bornago, Pieve Emanuele, Pioltello, Pogliano Milanese, Pozzo d’Adda, Pozzuolo Martesana, Pregnana Milanese, Rescaldina, Rho, Robecchetto con Induno,Robecco sul Naviglio, Rodano, Rosate, Rozzano, San Colombano al Lambro, San Donato Milanese, San Giorgio su Legnano, San Giuliano Milanese, San Vittore Olona, San Zenone al Lambro, Santo Stefano Ticino, Sedriano, Segrate, Senago, Sesto San Giovanni, Settala,Settimo Milanese, Solaro, Trezzano Rosa, Trezzano sul Naviglio, Trezzo sull’Adda, Tribiano,Truccazzano, Turbigo, Vanzaghello, Vanzago, Vaprio d’Adda, Vermezzo, Vernate, Vignate,Villa Cortese, Vimodrone, Vittuone, Vizzolo Predabissi, Zelo Surrigone, Zibido San Giacomo.

 

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data-fattura-anteriore-inizio-lavori

Data fattura anteriore a inizio lavori

Data fattura anteriore a inizio lavori: si perdono le detrazioni?

Mi ha recentemente contattato un cliente preoccupato di perdere le detrazioni fiscali per manutenzione straordinaria cui ha diritto avendo ristrutturato casa.
Il commercialista gli aveva fatto notare che la data delle fatture di acconto per i lavori e la data della fattura per la pratica edilizia erano anteriori alla data di inizio lavori, coincidente con la data di protocollo della pratica edilizia CILA.

Il dubbio che naturalmente lo assillava era: si possono perdere le detrazioni per manutenzione straordinaria se la data della  fattura è anteriore alla data di inizio lavori?

Continua la lettura di Data fattura anteriore a inizio lavori

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sanatoria opere abusive

Pratiche edilizie: sanatoria opere abusive

Sanatoria opere abusive: come regolarizzare con le giuste pratiche edilizie

Per la famiglia P. l’acquisto della loro nuova casa è stata un’esperienza lunga e travagliata. Il problema principale era che lo stato di fatto della casa al momento dell’acquisto, ossia la disposizione dei muri interni, non corrispondeva alle piantine depositate al catasto e all’ufficio tecnico in comune.

sanatoria abuso edilizio
Quali pratiche edilizie per regolarizzare piccoli abusi edilizi

A differenza del progetto autorizzato infatti il bagno esistente era molto piccolo , in cucina era presente una piccola scala a chiocciola per scendere nel seminterrato e il salone era troppo grande rispetto alla luce che poteva ricevere dall’unica finestra presente. Questa la situazione dentro casa, nel piccolo cortile interno invece era stato costruito un box abusivo, senza ovviamente comunicare nulla in comune.

Il notaio per procedere con l’atto di acquisto richiedeva che si regolarizzassero tutti gli abusi, ma come fare? In cosa consiste la sanatoria opere abusive?

Stiamo parlando qui di piccole opere abusive, non certo di nuove costruzioni edificate senza permessi o eco-mostri, ma tutta quella serie di interventi non autorizzati o semplicemente non comunicati che poi al momento di vendere o acquistare casa mettono i bastoni tra le ruote. Piccoli interventi come demolire il corridoio per ingrandire il soggiorno, alzare un muro interno per ricavare due camere dove ne era prevista una, aggiungere o levare un bagno, chiudere il balcone con una veranda… Continua la lettura di Pratiche edilizie: sanatoria opere abusive

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Pratiche edilizie Milano: aggiornamento piantina catastale

Pratiche catastali Milano: come fare l’aggiornamento  piantina catastale.

Quando si terminano i lavori di manutenzione straordinaria che hanno comportato tra le altre cose uno spostamento dei muri interni, quindi una diversa distribuzione dei locali, la legge prevede che che si presenti sempre una pratica di aggiornamento catastale.

Aggiornamento catastale pratiche edilizie
Pratiche edilizie: Esempio scheda catastale per aggiornamento piantina catastale

La scheda catastale è un documento che bisogna allegare in ogni operazione di compravendita di un immobile, avente lo scopo di identificare graficamente i riferimenti indicati sul rogito: il foglio, la particella, il subalterno.
Va da sè che la pianta depositata debba corrispondere esattamente allo stato di fatto riscontrato, in maniera tale che valori come la superficie utile, la rendita catastale, il numero di vani, siano il più possibile coerenti.

Aggiornamento piantina catastale, cosa bisogna indicare

Quando si cambia la disposizione dei muri interni di un locale bisogna sempre rispettare tutte le pratiche edilizie previste, tra le quali a fine lavori appunto l’aggiornamento della piantina catastale. La pratica catastale viene identificata anche con il nome di DOCFA, la quale può essere compilata SOLO da un tecnico, un architetto, geometra, ingegnere e inviata ONLINE al sito dell’Agenzia delle Entrate. Continua la lettura di Pratiche edilizie Milano: aggiornamento piantina catastale

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Permessi edilizi: la SCIA Milano

SCIA Milano, quando serve e cosa comporta

SCIA Milano è l’acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività e sostituisce la vecchia DIA, che significava Denuncia di Inizio Attività.
Si tratta di una pratica edilizia che consente di dare inizio a dei lavori considerati di Manutenzione Straordinaria, che poi sono i lavori previsti dalle agevolazioni fiscali del 50% prorogati nell’ultima finanziaria per tutto il 2016.

Permessi edilizi Milano
I permessi di costruire non sono un’invenzione moderna, in questa pratica del XVII secolo a Valencia il tecnico presentava richiesta per regolarizzare le aperture di una facciata, sulla destra sono visibili i riferimenti catastali dell’epoca.

Ma è sempre necessario aprire una SCIA Milano per sfruttare le agevolazioni fiscali?
Cerchiamo prima di fare un po’ di chiarezza, perchè i permessi sono tanti e chi deve ristrutturare se ha la sfortuna di incappare in gente senza scrupoli può finire per spendere tanti soldi inutilmente senza avere poi in cambio nessun servizio.

La SCIA Milano è un permesso edilizio che possiamo definire di un livello superiore per quanto riguarda la manutenzione straordinaria, perchè oltre a modificare la distribuzione interna della casa, quindi spostare muri, cambiare pavimenti, rifare gli impianti, permette di andare a modificare la struttura stessa dell’edificio.

Cosa si intende per struttura dell’edificio?
Per struttura si intende l’ossatura dell’edificio, ossia quelle parte sulle quali gravano i pesi e che hanno il compito di sostenere il tutto.
Un solaio (il pavimento su cui camminiamo) è struttura, i pilastri sono struttura, un muro portante è struttura, non è struttura invece un muro perimetrale se non regge nessun peso ma solo ha lo scopo di tamponare lo spazio compreso tra pilastri e solai. Continua la lettura di Permessi edilizi: la SCIA Milano

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