Quali responsabilità in caso di abusi edilizi per Agenzia, notaio e tecnico in Piemonte

Comprare casa con degli abusi edilizi e accorgersene solo quando si presentano le pratiche per dei lavori di ristrutturazione è una cosa purtroppo abbastanza diffusa. Ecco cosa è capitato ad una cliente che ha acquistato casa in Piemonte e solo dopo avere presentato una CILA per dei lavori di ristrutturazione interni ha ricevuto una comunicazione da parte del Comune con la richiesta di chiarire la situazione urbanistica per alcune presunte irregolarità.

Per la Signora M, che aveva rogitato da poco, avendo acquistato la sua seconda casa in Piemonte, è stato un brutto colpo. Sicura si trattasse di un errore e non capendo la natura del problema sollevato dal comune, incarica un tecnico di zona perchè la aiuti a risolvere la questione.

Il problema però esiste e non è piccolo… a quanto pare la casa appena comprata ha degli abusi edilizi, sebbene nel rogito siano state indicate le pratiche pregresse e sia stata dichiarata la regolarità dal venditore.

Ma se nel rogito sono state dichiarate le pratiche edilizie precedenti ed è stata dichiarata la regolarità dal venditore, dove sta il problema?

Proviamo a riassumere cos’è successo a questa sfortunata signora.
Negli anni ottanta l’allora proprietario di una vecchia casa di tre piani fa realizzare un terrazzo al posto di una porzione di sottotetto, presentando una pratica ma senza attendere la conseguente concessione edilizia da parte del comune, il quale per rilasciarla aveva legittimamente richiesto delle integrazioni.

Ora non si sa quali siano le reali motivazioni, rimane il fatto che la concessione edilizia viene annullata perchè non vengono fornite per tempo le integrazioni richieste all’allora tecnico incaricato.

Ne risulta che l’immobile è regolare da un punto di vista catastale, ma irregolare da quello urbanistico, dato che i lavori vennero fatti comunque. Nell ‘atto di acquisto viene perciò allegata la pianta catastale, ma il riferimento all’ultima concessione edilizia è errato, essendo stata annullata la pratica edilizia.

Oltre il danno la beffa si può ben dire: l’ultima CILA presentata per dei banali lavori di manutenzione straordinaria interna viene annullata perchè si basava su uno stato concessionato errato, perso quindi anche il diritto alle detrazioni sulle spese sostenute!

Ma di chi è la responsabilità in caso di casa comprata con abusi edilizi in Piemonte?

Di chi è la responsabilità in caso di casa comprata con abusi edilizi in Piemonte?
La responsabilità della casa comprata con abusi edilizi è del notaio che ha riportato, se pur in buona fede, il falso in un atto? Del venditore, che ha dichiarato la conformità? Dell’agenzia, che ha fatto da intermediario alla vendita?

Sicuramente la prima responsabilità è del venditore, che ha dichiarato che l’immobile che vendeva era regolare quando così non era. C’è però da riconoscere che il venditore aveva ereditato l’immobile così com’era, non avendo realizzato direttamente lui il terrazzo ma avendolo trovato già fatto.

Per quanto riguarda il notaio, la legge gli impone di citare negli atti eventuali pratiche edilizie se depositate dopo il 1967, ma lo esonera dall’onere di verifica dell’effettiva validità delle stesse, in particolar modo se nel rogito viene usata una formula di esonero di responsabilità accettata da entrambe le parti, venditore e parte acquirente.

Si può allora affermare che la responsabilità è dell’agenzia che ha fatto da intermediario per la casa comprata con abusi edilizi in Piemonte ?

Sicuramente sì, parte della responsabilità in questa vicenda si può attribuire all’Agenzia, che ha omesso di verificare con una scrupolosa richiesta di Accesso agli atti che l’ultima pratica edilizia depositata fosse efficace o meno.

Per quanto riguarda invece l’ultimo tecnico che ha depositato la CILA che ha sollevato il polverone nell’ufficio tecnico che costerà caro alla Signora M. , anche lui ha una parte di colpa, avendo asseverato nella CILA una situazione non veritiera.

L’importanza di una perizia per determinare la conformità di un immobile prima dell’acquisto

E’ vero, una perizia comporta dei costi, ma la signora M. si sarebbe evitata tante preoccupazioni e costi in consulenti, sanzioni, avvocati, senza nessuna certezza di recuperare quanto speso a causa di procedimenti legali troppo lunghi e responsabilità molteplici.

Se l’agenzia dichiara che l’immobile è ante 67 come ci si deve comportare?

Nel caso l’agenzia affermi che l’immobile che siete in procinto di acquistare è stato edificato prima del 1967 per cui non c’è bisogno di recuperare la pratica edilizia, a maggior ragione il nostro consiglio è di richiedere ad un professionista una perizia per verificare che quanto si dice corrisponda al vero.

Se è vero che un immobile edificato prima del 67 non necessita di una pratica edilizia, è anche vero che non basta che il venditore lo dichiari al momento del rogito. E’ importante esserne certi, consultando le mappe catastali di primo impianto, o le schede catastali storiche.

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