Archivi categoria: Planimetria catastale

Assistenza alla compravendita immobiliare

Consigli e suggerimenti per andare al rogito senza brutte sorprese.

Il servizio di assistenza alla compravendita immobiliare è un ottimo aiuto per acquistare consapevolmente un immobile.
Sapere di poter affrontare le spese per un’eventuale ristrutturazione e rispettare il budget è il modo migliore per evitarsi brutte sorprese.
L’acquisto della casa corrisponde infatti, per la maggior parte delle persone, al più grosso esborso di denaro che si deve affrontare nel corso della vita.
Per questo motivo non va affrontato alla leggera per arrivare al rogito con la giusta consapevolezza.

Basta affidarsi solo ad un’Agenzia Immobiliare o conviene chiedere una consulenza ad un tecnico?

Sicuramente rivolgersi ad una Agenzia immobiliare riconosciuta ed apprezzata aiuta ad evitarsi brutte sorprese, ma conviene davvero affidarsi solamente all’onestà di un singolo operatore immobiliare quando si acquista casa?
Le Agenzie Immobiliari, se lavorano con coscienza, dovrebbero tutelare gli interessi sia di chi compra sia di chi vende, ma non sempre è così purtroppo.
E anche se si dovesse incontrare un agente preparato e onesto, rimane il fatto che i mediatori immobiliari non sono tecnici, quindi difficilmente sapranno apportare sempre le giuste valutazioni.

Come verificare se la documentazione di una casa è in regola per essere acquistata?


Erroneamente si pensa che sarà il notaio a verificare la regolarità o meno dell’immobile che si desidera acquistare, ma non è affatto così! O almeno non sempre.
A volte la responsabilità della regolarità ricade su una semplice dichiarazione da parte del venditore in sede di rogito. Ma se poi qualcosa dovesse andare storto, dopo qualche tempo come fare a rivalersi sul venditore?
Andiamo però con ordine e partiamo dalla documentazione che il venditore o un’Agenzia deve fornire a chi compra casa.

Assistenza alla compravendita immobiliare

1) Richiedere la scheda catastale aggiornata

La scheda catastale aggiornata, cioè la planimetria depositata al catasto in cui si vede l’intero appartamento /casa deve essere aggiornata, quindi deve corrispondere allo stato di fatto. Se sono stati fatti dei lavori nella planimetria si deve vedere la nuova distribuzione interna.
Devono essere presenti inoltre tutti i piani comprese le pertinenze: le cantine, lavanderie esterne ecc.

2) Farsi consegnare l’ ultima Licenza Edilizia

Oltre alla scheda catastale, è importante farsi consegnare l’ultima licenza edilizia se sono stati fatti lavori in passato. Per recuperarla l’Agenzia o il venditore deve presentare una richiesta di accesso agli atti in comune. Con questo documento si verifica la regolarità urbanistica.
Se invece non sono mai stati fatti lavori e la distribuzione della casa è rimasta la stessa rispetto a quando è stata costruita, conviene farsi consegnare gli atti di fabbrica.
Se la casa è stata costruita prima del 1967 non sono richiesti gli atti di fabbrica in quanto non sempre facili da reperire. Per verificare la data di costruzione in assenza della pratica, bisogna guardare la data di presentazione della prima scheda catastale depositata.

3) L’importanza del Certificato di Abitabilità

L’autorizzazione di Abitabilità è un documento che riguarda l’intero stabile, casa o condominio e non il singolo appartamento.
Viene rilasciato dal Comune al termine della costruzione, in seguito alla consegna del certificato di collaudo e verifica dei Vigili del Fuoco.
Per vari motivi non tutti i fabbricati sono dotati del certificato di Abitabilità, quindi bisogna fare molta attenzione e richiederlo.

4) I certificati di conformità degli impianti e l’APE

Gli impianti, sia quello elettrico che quello idraulico, quando vengono modificati e sostituiti, per ovvi motivi devono essere certificati.
L’assenza di questi certificati non blocca una compravendita, ma è consigliabile richiederli.
La presenza dell’APE invece, ossia l’Attestato di Prestazione Energetica, è sempre richiesto.

Cosa valuteremo nel nostro servizio di assistenza alla compravendita immobiliare

La lista dei documenti riportata sopra è solo la partenza per valutare se conviene proseguire o meno nella trattativa di una compravendita immobiliare.
Ogni casa infatti ha una propria potenzialità e non bisogna fermarsi a come si presenta durante la prima visita.
Proprio a immaginare come sarebbero i nuovi spazi serve il servizio di assistenza alla compravendita immobiliare che proponiamo, ma veniamo al punto.


Lo scopo è quello di rispondere a tutte le domande che chi è interessato all’acquisto di una casa si pone, qui cerchiamo di riassumere quelle che più comunemente ci sentiamo rivolgere:

  • Si può demolire una parete e cambiare la disposizione dei muri interni?
  • Si può realizzare il progetto che si ha in mente che prevede di aggiungere ad esempio un bagno o una camera?
  • Bisogna sostituire gli impianti o quelli che ci sono sono in regola?
  • Si può spostare un termosifone perchè il muro che prima lo reggeva non ci sarà più?
  • Si può spostare il quadro elettrico senza dover per forza rifare l’impianto?
  • Qual’è la soluzione più indicata per isolare termicamente o acusticamente una parete o un soffitto?
  • Si può realizzare una veranda, o chiudere un balcone?
  • Si può modificare la facciata chiudendo, aprendo o modificando una finestra?
  • Il tetto è in buono stato? Quanto costa l’eventuale smaltimento dell’amianto presente in copertura?
  • Si può cambiare la disposizione dei sanitari in bagno o bisogna per forza mantenerli nella posizione originaria?
  • Si può spostare la cucina che prima era su una parete e metterla nella parete opposta? Ci arriveranno gli scarichi?
  • Si può mantenere il pavimento in caso di ristrutturazione o bisogna mettere in conto di sostituirlo?

E infine la domanda principe che riassume tutte le questioni di cui sopra:

  • Quanto potrebbe costare la ristrutturazione e quanto potrebbe incidere nel budget a disposizione?

Come richiedere un servizio di assistenza alla compravendita immobiliare

Lacasapensata è uno studio professionale che collabora in maniera continuativa con vari professionisti del settore, quali imprese artigiane , idraulici, elettricisti, termotecnici e strutturisti. In breve tutte le figure che intervengono in una ristrutturazione.
Il servizio di consulenza proposto prevede i seguenti servizi:

  • Interfacciarsi con l’Agenzia incaricata alla vendita o al privato per richiedere la documentazione richiesta (scheda, licenza edilizia, abitabilità, cert. di conformità).
  • Valutare quali sono gli obiettivi del futuro proprietario e verificarne la fattibilità in planimetria.
  • Visitare l’appartamento in sede di sopralluogo, se necessario direttamente con un’impresa artigiana partner.
  • Sulla base di un progetto preliminare, formulare un capitolato dei lavori dettagliato e in linea con quanto in genere richiesto dalle banche che erogano il mutuo.
  • Fornire un preventivo dei lavori previsti sulla base del progetto preliminare.
  • Nel caso fosse necessario, fare da tramite con l’attuale proprietario dell’immobile per recuperare tutta la documentazione necessaria.
  • Nel caso fosse necessario, supportare il venditore a regolarizzare e sanare qualche difformità e abuso tante volte presenti (ad esempio il muro della cucina demolito senza permesso per unificarlo al soggiorno).

Richiedere una consulenza prima di affrontare una spesa ingente come è quella dell’acquisto di una casa è sicuramente il modo migliore per affrontare la compravendita con la maggiore serenità possibile.

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atti di fabbrica edificio

Come ottenere gli atti di fabbrica di un edificio

Recuperare gli atti di fabbrica edificio può essere un’operazione lunga e dolorosa…

(oppure può trasformarsi in una bella esperienza, dipende dall’edificio che si cerca)

La mia esperienza personale  all’Archivio storico di Milano

Tante volte mi è capitato di manifestare in questi miei articoli una certa soddisfazione per quanto riguarda la gestione in materia edilizia da parte del Comune di Milano.
Non c’è dubbio che sotto molti aspetti l’informatizzazione stia aiutando noi professionisti a svolgere il nostro lavoro con più rapidità.
Sebbene all’inizio è comprensibile che ci siano delle difficoltà ad accettare la novità da parte di molti colleghi, tutto sommato la direzione intrapresa penso sia quella giusta.

L’informatizzazione è doverosa in ogni settore e anche in questo, ma quando l’informatizzazione diventa spersonalizzazione non si migliorano le cose, anzi.

Sono stato contattato da un condomino di un edificio che voleva sapere con certezza se una costruzione presente in un cortile sotto le finestre del suo appartamento fosse in regola o abusivo.
La domanda che mi è stata posta era: ma gli atti di fabbrica edificio prevedevano il volume tanto odiato realizzato in cortile e quindi nascosto dalla via pubblica?
Il dubbio era grande, anche perchè la costruzione in questione somigliava più a una baracca che a un edificio ed era assente dall’elaborato planimetrico catastale.

Concessione edilizia edificio antico
Come ottenere i disegni tecnici originali depositati all’archivio Storico di Milano di un edificio costruito prima del 1927 in forma assolutamente gratuita. 

Occorreva risalire agli atti di fabbrica edificio, così con una comoda PEC ho provveduto ad inoltrare una richiesta visure atti di fabbrica al comune di Milano, previo pagamento dei rispettivi 25 euro previsti.
Questo era infatti il procedimento da seguire e che si legge sul sito del Comune di Milano: pagare, mandare la richiesta e aspettare almeno un mese.
La risposta alla mia mail è arrivata infatti dopo più di un mese.
Mi venne quindi comunicato che il documento richiesto era presente all’Archivio Storico presente nel cortile della Rocchetta al Castello Sforzesco.

Come ottenere gli atti di fabbrica edificio in giornata

L’edificio era anteriore al 1927, quindi come mi spiegò l’addetto gli atti di fabbrica edificio erano depositati in archivio storico e non nella sede centrale di Via Bernina.

La visita all’Archivio storico del Comune di Milano è stata una piacevole esperienza data l’atmosfera tipica delle vecchie biblioteche e da quella sensazione di ricercatore che si ha quando si sfogliano documenti risalenti a  più di cento anni fa.

Ciò che mi ha lasciato perplesso è stato venire a conoscenza del fatto che, se già si sa che l’edificio oggetto della ricerca è anteriore al 1927:
  • non è necessario mandare la richiesta in comune
  • non è necessario aspettare un mese per la risposta
  • non è necessario pagare i 25 euro richiesti dall’ufficio tecnico.

Ma allora perchè avevo dovuto aspettare tanto? Non potevano scrivere sul sito che se l’edificio era anteriore al 1927 bisognava recarsi direttamente all’archivio storico?

Se l’edificio che si sta cercando è stato realizzato prima del 1927 e servono gli atti di fabbrica bisogna semplicemente recarsi all’Archivio Storico di Milano situato al Castello Sforzesco e richiedere i documenti che servono a uno dei gentili addetti.

In meno di 10 minuti si avranno i documenti richiesti e sarà perfino possibile fotografare tutti i disegni che si vuole.

Questo articolo non vuole essere una denuncia, vuole solamente aiutare chi cerca i disegni tecnici originali di un edificio antico senza che questo si senta ad un certo punto preso in giro.  A Milano il servizio c’è ed è efficiente, basta solo un pò più di informazione!

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Aggiornamento catastale planimetria

Aggiornamento catastale

Aggiornamento catastale necessario quando si vende casa o si ristruttura.

Aggiornamento catastale: in cosa consiste aggiornare la planimetria depositata al catasto e quando è necessario in caso di ristrutturazione o vendita.

Le motivazioni sono tante; prima fra tutte la necessità di vendere un immobile. In questo caso è importante che lo stato di fatto del proprio appartamento o della propria casa corrisponda a quando depositato all’ufficio tecnico comunale e al catasto.  In genere la planimetria catastale è allegata al rogito, tuttavia a volte non si sa proprio dove cercarla…. Ma come si fa a verificare a questo punto che il disegno della piantina sulla scheda catastale corrisponda all’effettiva distribuzione di casa? E a chi bisogna rivolgersi?

Per prima cosa è necessario specificare che l’ente responsabile del catasto in Italia è l’Agenzia delle Entrate, la quale dal 2012 ha acquisito le competenze dell’Agenzia del Territorio.

aggiornamento catastale esempio
Esempio di scheda catastale. Si evidenzia la planimetria del piano interessato e del piano sottostrada corrispondente alla cantina. Lateralmente sono indicati i riferimenti catastali, identificati con i numeri di FOGLIO, PARTICELLA, SUBALTERNO. In particolare il Subalterno indica l’interno.

FASE 1: LA VISURA PLANIMETRICA

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