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Pratiche edilizie: la CILA Milano

Come ristrutturare casa con le giuste pratiche edilizie: la CILA Milano

Per chi deve ristrutturare casa a Milano, o in caso di manutenzione straordinaria utilizzando un linguaggio più tecnico,  prima di  affidarsi ad un professionista per la gestione di tutte le pratiche edilizie del caso, credo sia utile sapere in cosa consistono i permessi  edilizi e come si fa ad individuare la pratica più adatta, andrò quindi a presentare in cosa consiste la CILA Milano (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) e come si fa a compilarla.

Non c’è cosa migliore di alcuni esempi pratici per riuscire finalmente a capire la differenza tra le tante pratiche in corso, internet poi non aiuta molto avendo adottato ogni comune le proprie pratiche edilizie e le proprie sigle.

Guida alla compilazione della CILA Milano

In questo articolo cercherò di fare chiarezza sulla pratica più comune che si deve utilizzare in caso di ristrutturazione nel Comune di Milano e provincia, ovvero la CILA, analizzando in una breve guida all’uso le differenze con  gli altri permessi edilizi e introducendo i costi che si possono affrontare.

INDICE:

(clicca per approfondire gli argomenti)


 

Una giornata all’ufficio tecnico

pratiche edilizie buccinascoPer essere in grado di comprendere bene ciò che è scritto sul sito del comune di Milano, nel settore dedicato agli interventi edilizi minori, bisogna avere una leggera padronanza nel settore e sapere in cosa consiste la differenza tra una manutenzione ordinaria, una manutenzione straordinaria o una ristrutturazione; per potere fornire in questo post degli esempi pratici sono state necessarie delle ore ad interpretare le normative e dei pomeriggi all’ufficio tecnico di Milano, in maniera tale da avere dei chiarimenti dai tecnici comunali.

Si consideri poi che i tecnici del comune di Milano, ricevono il pubblico solamente nella giornata di mercoledì (e nella giornata di venerdì per quanto riguarda le pratiche già in corso), ci si può rendere conto quindi delle attese che vi farò risparmiare leggendo questo post, quindi se lo trovate interessante vi chiedo in cambio solamente di condividerlo su Facebook o Google+

Che cos’è la CILA e come si compila

Per aggiornamenti leggi le novità della
NUOVA CILA MILANO

La CILA Milano significa Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata e si suddivide principalmente in due parti: la prima contiene le informazioni principali quali i riferimenti dell’immobile e i dati del titolare, la seconda consiste in una dichiarazione del progettista incaricato.

Questo il link per scaricare il modulo della CILA Milano aggiornato (competenza SUE)

La prima parte del modulo spetta al proprietario firmarlo, o comunque a chi vuole intraprendere i lavori (in questo caso bisogna allegare una dichiarazione del proprietario che affermi di essere al corrente e favorevole allo svolgimento dei lavori). In questa prima parte dunque il proprietario compila i dati catastali dell’immobile, come la zona di decentramento, il foglio, la particella e il subalterno, tutte informazioni presenti nel rogito, tranne quella relativa alla zona che più tardi spiegherò.


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Il proprietario compila poi in cosa consiste l’intervento, dichiara una serie di condizioni e specifica qual’è l’impresa incaricata a effettuare i lavori di ristrutturazione.

In un appartato il proprietario dichiara di avere verificato l’idoneità dell’impresa incaricata, quindi è consigliabile farsi consegnare quantomeno i DURC prima di iniziare i lavori. Il termine DURC sta per Documento Unico di Regolarità Contributiva ed essendo sempre aggiornato attesta la regolarità contributiva di un’impresa.

C’è poi una seconda parte, che spetta questa volta al tecnico professionista compilare, quindi io nel caso decidiate di rivolgervi a me, che si chiama relazione tecnica di asseverazione. Nella relazione il tecnico dichiara che l’intervento rispetta tutte le normative in termini di sicurezza, igiene, urbanistica, allegando  una breve relazione e degli elaborati grafici timbrati e firmati.


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Come si determina una stima dei costi di ristrutturazione di un appartamento?  Leggi QUI

Per compilare la CILA è necessaria la licenza edilizia?

Per compilare la CILA generalmente non è necessario recuperare la licenza edilizia precedente, tuttavia in alcuni comuni come per esempio il comune di Bresso richiedono il numero di protocollo della licenza edilizia precedente, in modo tale da controllare se nel tempo si sono verificate i abusi edilizi. Per sapere come sanare delle opere edilizie abusive, come ad esempio la demolizione del muro del corridoio o della cucina, la creazione di uno sgabuzzino, una differente divisione del soggiorno, leggi qui.

Da non confondere la licenza edilizia con la piantina catastale. La licenza edilizia viene depositata all’ufficio tecnico prima di iniziare i lavori, il catasto (chiamato anche DOCFA), si deposita all’ufficio catastale dopo il termine dei lavori. Le due possono anche non coincidere se in seguito a dei lavori di ristrutturazione il catasto non viene aggiornato.  Al contrario al catasto possono anche essere riportati degli abusi non presenti invece nelle licenze edilizie depositate all’ufficio tecnico.

La compilazione della CILA a Bresso (per citare un comune dove la licenza edilizia viene richiesta) è quindi leggermente più lunga, poichè bisogna prendere appuntamento all’ufficio tecnico e risalire alla licenza edilizia della casa, depositata anche 60 anni fa a seconda di quando la casa è stata costruita.
Lo stato di fatto presente sulla planimetria della licenza edilizia (ossia la disposizione dei muri originaria) è da prendere seriamente in considerazione quando si riporta lo stato di fatto riscontrato nell’allegato grafico (ossia la tavola con la piantina ) della CILA Bresso.

Quando la CILA MILANO si chiamava CIAL, cosa è cambiato (leggi articolo completo)

Ma veniamo al primo passo, dove trovare i moduli CILA Milano necessari per la ristrutturazione di casa?

pratiche edilizie assago

Sul sito del Comune di Milano, sezione allegati ma lo stesso discorso vale per tutti i siti ufficiali di tutti i comuni d’Italia, è possibile scaricare il modulo CILA. La città di Milano è divisa in molte zone di decentramento, la cui distribuzione è possibile vedere nell’immagine sopra.

Se l’intervento riguarda una parte esterna e può alterare l’estetica dell’edificio, allora la pratica verrà gestita dall’ufficio tecnico centrale in Via Bernina, se l’intervento al contrario si concentra tra le mura di una proprietà privata, bisogna rivolgersi agli uffici di zona. Ogni zona di decentramento ha il proprio ufficio tecnico.
A Milano i moduli sono differenti! Per questo motivo esistono le CILA zonali e le CILA SUE.

Fare bene attenzione quindi a quale documento si scarica!

Fin qui tutto facile, ma come si fa a capire quale pratica è adatta ai lavori che devo eseguire a casa? Come si riesce a capire se il preventivo dell’architetto o del tecnico incaricato dall’impresa è adeguato al lavoro che comporta?

Ecco alcuni esempi di manutenzione straordinaria tra i più frequenti:

  • Quali pratiche per rifare il bagno, cambiare i pavimenti o i serramenti
Comunicazione-inizio-lavori-CIAL-04

CILA BAGNO: Per questo tipo di interventi, che sono da intendere opere di manutenzione ordinaria, non è prevista la presentazione della CILA Milano, ossia la comunicazione relativa alle manutenzioni straordinarie, quindi non serve un tecnico per la compilazione della relazione asseverata, ma basta una dichiarazione dello stesso proprietario (CIL).
Nel caso si rifacessero gli impianti tuttavia si passa da manutenzione ordinaria a manutenzione straordinaria, ed è per questo motivo che ho inserito questo caso nella lista.

Ma a questo punto è necessaria la CILA per ristrutturare il bagno sostituendo gli impianti?

A detta di alcuni funzionari dell’Agenzia delle Entrate, ossia dell’organismo responsabile di autorizzare o negare le detrazioni fiscali previste, in questo caso specifico non serve presentare la CILA. Per godere delle detrazioni fiscali occorre però la fattura saldata con specifico bonifico riportante la dicitura “lavori di manutenzione straordinaria”, unitamente ai relativi certificati di conformità.
Si ricorda che con il termine impianti non si intendono solo i sanitari, ma tutto il tratto dalle colonne di distribuzione ai sanitari.

Detto questo, tenendo presente che le agevolazioni coprono esclusivamente i lavori di manutenzione straordinaria (la manutenzione ordinaria copre solo le parti comuni in un edificio, quindi non bagni e cucine private ma blocchi scale, tetti, cortili, ecc.) , al di là di considerazioni di singoli funzionari credo che ad un esame dell’Agenzia delle Entrate si potrebbe andare incontro ad un problema se quando si sono svolti i lavori non si è presentato il modulo CILA specifico per le manutenzioni straordinarie, accontentandosi della dicitura sulla fattura.

Non è un caso poi che il Comune di Milano abbia alzato la sanzione in caso di presentazione della CILA in ritardo dai 258 euro dell’anno scorso ai 1000 Euro di quest’anno…ai lettori le proprie conclusioni.


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Quella del bagno è una situazione davvero molto diffusa. Cambiare gli impianti da diritto alle detrazioni, non serve CILA ma solo la fattura, ma attenzione: la sostituzione di pavimenti è comunque manutenzione ordinaria quindi non è detraibile (a meno che non sia stata presentata CILA).

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  • Quali pratiche edilizie per regolarizzare e risanare delle opere abusive minori , come la demolizione del corridoio,  la creazione di una stanza in più, la creazione di una tettoia…

ABUSI MINORI: In presenza di opere abusive bisogna presentare le giuste pratiche soprattutto in caso di compravendita di un immobile, momento in cui ci deve essere assoluta conformità tra licenza edilizia e stato di fatto (attenzione non basta la scheda catastale, la quale paradossalmente può riportare anche degli abusi). Per regolarizzare la situazione la pratica più rapida è la CILA sanatoria opere abusive, che è possibile presentare in seguito al pagamento della sanzione prevista.

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  • Quali permessi servono per unire cucina e soggiorno in un unico ambiente

CUCINA/SOGGIORNO: Uno degli interventi più comuni è la fusione di cucina e soggiorno in un unico ambiente. Secondo criteri progettuali e distributivi ormai superati, la cucina doveva essere fisicamente separata dal soggiorno. In questo modo gli odori rimanevano confinati il più possibile nell’ambiente dedicato alla preparazione dei pasti, il più delle volte  piccolo, dalla tipica  forma stretta e lunga e  separato da una porta dal soggiorno.
A causa della sempre maggiore necessità di spazio utile in casa e perchè no grazie anche all’esistenza  di cappe aspiranti sempre più potenti, si tende sempre più a unire cucina e soggiorno in un unico ambiente. Quali permessi servono e cosa bisogna verificare?

fusione cucina soggiorno
Pianta dello stato di fatto, stato intermedio e  stato di progetto con la relativa tabella dei rapporti aeroilluminanti verificati. A 23, 7 MQ di superficie corrispondono 3,82 MQ di superficie areante e 2,8 MQ di superficie illuminante utile. I rapporti aeroilluminanti sono pertanto verificati.

La distribuzione interna dei muri cambia se si uniscono due vani, quindi è obbligatorio presentare una CILA all’ufficio tecnico del comune con la relativa verifica dei rapporti aeroilluminanti. Una stanza per essere adeguatamente illuminata e areata deve avere la superficie finestrata apribile non inferiore a 1/10 della superficie utile di pavimento (la superficie effettivamente calpestabile espressa in metri quadri). Unificando due stanze e trasformandole in uno stanzone bisogna assicurarsi quindi che il rapporto sia soddisfatto e che la finestra esistente basti a dare luce e un ricambio d’aria all’ambiente.

Nell’esempio sopra riportato si può vedere come i valori 3,82 e 2,8 (rispettivamente relativi alla superficie areante utile e illuminante utile) siano maggiori di 2,37 (corrispondente a 1/10 della superficie utile di pavimento pari a 23, 7 MQ)

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  • Quali pratiche edilizie per il rifacimento dell’intero appartamento, comprensivo di impianti, pavimenti e finiture, demolizione di alcuni muri e spostamento per ampliare o ridurre gli ambienti.
Comunicazione-inizio-lavori-CIAL-05
CILA Milano, la fase delle demolizioni  è il punto di partenza di ogni cantiere, da questo momento è più facile immaginarsi i nuovi spazi e la fantasia è sempre più stimolata.

RISTRUTTURAZIONE INTEGRALE: Si tratta del caso generale più diffuso. In questo caso la discriminante sono gli interventi sui muri. Se si tratta di demolire porzioni di muri portanti la CILA non va bene e bisogna ricorrere alla SCIA,  LEGGI QUI quando occorre presentare la SCIA Milano.


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Il ruolo dell’architetto nella redazione della CILA  consiste nel verificare che gli ambienti rispettino le dimensioni minime previste da regolamento edilizio e regolamento di igiene mediante il calcolo dei rapporti aeroilluminanti, ossia superficie di pavimento su superficie vetrata.
Se ci si affida ad una sola impresa non è necessario il coordinamento alla sicurezza, a patto che l’impresa non subappalti ad altre, e quindi nemmeno la notifica preliminare.Il calcolo degli impianti non è previsto se la potenza è minore ai 35KW, quindi generalmente non serve in caso di abitazione monofamiliare.
La CILA Milano è gratuita ed è possibile cominciare i lavori il giorno stesso in cui si presenta, la fine lavori non è prevista ma si i certificati di conformità degli impianti.

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  • Quali pratiche edilizie per la realizzazione di un pergolato o di una tettoia in giardino.
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CILA MILANO

PERGOLATO-TETTOIA: Con la bella stagione chi possiede un terrazzo o un giardino è normale che pensi a mettere un pergolato, ma a chi chiedere per sapere cosa fare? E che costi comporta la realizzazione di un pergolato?

La prima cosa da chiarire è la differenza tra pergolato e tettoia.
Un pergolato non prevede una copertura fissa, se l’intento è di ripararsi dalla pioggia oltre che dal sole allora si sta parlando di tettoia e non di pergolato, anche se trasparente in vetro o policarbonato.
Altro fattore da tenere in considerazione è che la tettoia o il pergolato non devono aumentare la superficie utile della casa, quindi al massimo si può chiudere un lato su quattro (per esempio un pergolato addossato al muro di una casa). Se si dovesse aumentare la SLP (superficie lorda di pavimento) si dovrebbero pagare gli oneri.

Ultima cosa da verificare è se vi è una struttura che scarica il peso a terra.
Se tutto è ancorato a sbalzo ad un muro preesistente allora basta una CILA SUE, se si è in presenza di una struttura  nuova che scarica a terra allora occorre una SCIA con allegata una piccola relazione strutturale, comprensiva di una parte descrittiva e di uno schema con il corretto dimensionamento.

In questo caso si tratta di CILA SUE perchè ovviamente l’intervento è visibile dall’esterno, in presenza di condominio è poi caldamente consigliato il permesso scritto dei vicini.

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  • Quali pratiche edilizie per la fusione tra due appartamenti contigui

FUSIONE: Quando si vogliono unire due unità abitative e creare un unico appartamento bisogna verificare per prima cosa che entrambe abbiamo destinazione d’uso abitativa.
Per esempio se si sta pensando di comprare un negozio al piano terra di un edificio per unirlo con il proprio appartamento, bisogna sapere che sarà necessario un cambio d’uso, quindi il pagamento di oneri. Se poi l’attività che c’era precedentemente poteva produrre inquinanti o scarti di lavorazione pericolosi, si pensi agli oli esausti per una officina, viene richiesta una indagine ambientale ed eventualmente una bonifica nel caso si riscontrassero le condizioni.
In presenza di tutti i presupposti basta una CILA zonale per unire due appartamenti.

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  • Quali pratiche edilizie per trasformare un lastrico solare in una terrazza.

LASTRICO/TERRAZZA: Per trasformazione di lastrico solare a terrazza si intende la posa in opera di un parapetto e una nuova pavimentazione. Se è necessario realizzare una scala il discorso cambia e la pratica edilizia da compilare diventa la SCIA.
Come tutti gli interventi che comportano delle parti esterne e visibili, bisogna verificare se l’edificio  rientra in un nucleo di antica formazione (NAF) e se su questo ricade qualche vincolo nell’alterazione della facciata.
Se non ci sono problemi in questo senso basta un CILA SUE, a patto di allegare il consenso ad affettuare i lavori da parte dell’amministratore di condominio.

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SE SERVE UNA COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI, SCIA, CILA  MILANO E PROVINCIA, CHIAMA LO STUDIO LACASAPENSATA 

OLTRE ALLE COMUNICAZIONI NECESSARIE DA PRESENTARE IN COMUNE AVRETE UN PREZIOSO SUPPORTO PER AFFRONTARE LA VOSTRA RISTRUTTURAZIONE SERENAMENTE, LE UNICHE COSE DI CUI VI DOVRETE PREOCCUPARE SARA’ DI CHE COLORE DIPINGERE LE PARETI E CHE PIASTRELLE SCEGLIERE, ALTRIMENTI PENSEREMO A TUTTO NOI.

Operiamo principalmente in PROVINCIA DI MILANO:

Abbiategrasso, Albairate, Arconate, Arese, Arluno, Assago, Baranzate, Bareggio, Basiglio,Bellinzago Lombardo, Bernate Ticino, Besate, Binasco, Boffalora Sopra Ticino, Bollate,Bresso, Bubbiano, Buccinasco, Buscate, Bussero, Busto Garolfo, Calvignasco, Cambiago,Canegrate, Carpiano, Carugate, Casarile, Casorezzo, Cassano d’Adda, Cassina de’ Pecchi,Cassinetta di Lugagnano, Castano Primo, Cernusco sul Naviglio, Cerro al Lambro, Cerro Maggiore, Cesano Boscone, Cesate, Cinisello Balsamo, Cisliano, Cologno Monzese,Colturano, Corbetta, Cormano, Cornaredo, Corsico, Cuggiono, Cusago, Cusano Milanino,Dairago, Dresano, Gaggiano, Garbagnate Milanese, Gessate, Gorgonzola, Grezzago, Gudo Visconti, Inveruno, Inzago, Lacchiarella, Lainate, Legnano, Liscate, Locate di Triulzi,Magenta, Magnago, Marcallo con Casone, Masate, Mediglia, Melegnano, Melzo, Mesero,Milano, Morimondo, Motta Visconti, Nerviano, Nosate, Novate Milanese, Noviglio, Opera,Ossona, Ozzero, Paderno Dugnano, Pantigliate, Parabiago, Paullo, Pero, Peschiera Borromeo, Pessano con Bornago, Pieve Emanuele, Pioltello, Pogliano Milanese, Pozzo d’Adda, Pozzuolo Martesana, Pregnana Milanese, Rescaldina, Rho, Robecchetto con Induno,Robecco sul Naviglio, Rodano, Rosate, Rozzano, San Colombano al Lambro, San Donato Milanese, San Giorgio su Legnano, San Giuliano Milanese, San Vittore Olona, San Zenone al Lambro, Santo Stefano Ticino, Sedriano, Segrate, Senago, Sesto San Giovanni, Settala,Settimo Milanese, Solaro, Trezzano Rosa, Trezzano sul Naviglio, Trezzo sull’Adda, Tribiano,Truccazzano, Turbigo, Vanzaghello, Vanzago, Vaprio d’Adda, Vermezzo, Vernate, Vignate,Villa Cortese, Vimodrone, Vittuone, Vizzolo Predabissi, Zelo Surrigone, Zibido San Giacomo.

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