Verifica della conformità nelle pratiche edilizie

Conformità edilizia nelle pratiche edilizie

La verifica della conformità edilizia e della conformità urbanistica è il primo passo per presentare una pratica edilizia

Sempre più spesso finalmente i clienti che mi contattano sono in grado di consegnarmi tutta la documentazione necessaria per presentare le pratiche edilizie, la CILA o la SCIA che sia, e dare così inizio ai lavori di ristrutturazione.
Una persona che ha appena rogitato dovrebbe essere in possesso di tutta la documentazione necessaria, direte voi, eppure purtroppo non è sempre così… Al momento del rogito infatti entrambe le parti dichiarano che l’immobile di cui si sta trattando la compravendita è in regola sia dal punto di vista urbanistico che edilizio, ma non sempre si fanno i dovuti controlli, pertanto la dichiarazione rimane appunto una semplice dichiarazione basata sulla buona fede.

Per quale motivo chi ha appena rogitato a volte non è in possesso di tutta la documentazione necessaria per dare inizio ai lavori di ristrutturazione?

Per il semplice motivo che una richiesta di accesso agli atti per recuperare gli atti di fabbrica o l’ultima concessione edilizia potrebbe tardare di settimane oppure di mesi l’operazione di compravendita. Se poi si dovessero verificare delle difformità o degli abusi peggio ancora! L’acquirente sconfortato potrebbe tirarsi indietro.

Finalmente però, e questo grazie al Superbonus 110% che inizialmente richiedeva come condizione fondamentale la verifica della conformità urbanistica, le agenzie immobiliari e gli studi notarili richiedono sempre più spesso le pratiche edilizie senza limitarsi alle schede catastali.

Le schede catastali infatti, è sempre bene ricordare, non hanno valore giuridico, a meno che non si tratti del primo accatastamento, cioè della scheda compilata in fase di costruzione, come si vedrà più avanti.

Verifica della conformità nelle pratiche edilizie ; cosa viene richiesto nella CILA

Nella modulistica relativa alle CILA Milano, la verifica delle regolarità urbanistica e dei precedenti urbanistici è richiesta alla lettera F della modulistica che il tecnico deve compilare quando invia una CILA, seguita, al punto 33 della Relazione tecnica di asseverazione (RTA), dalla dichiarazione sullo stato legittimo dell’immobile prima dell’intervento.


All’interno del riquadro F, il tecnico deve indicare se lo stato attuale dell’immobile, rispetto ai titoli descritti nella tabella sotto riportata (ottenuti prima o dopo il 1942), risulta conforme o difforme.

Primo accatastamentoConformeDifforme
Titolo unico (SUAP)ConformeDifforme
Permesso di costruire, licenza edil/concessione edilizia/nullaostaConformeDifforme
Autorizzazione ediliziaConformeDifforme
Comunicazione edilizia (art. 26 l. 47/1985)Conforme Difforme
Condono edilizioConformeDifforme
Denuncia di inizio attivitàConformeDifforme
Segnalazione certificata di inizio attivitàConformeDifforme
Comunicazione di edilizia liberaConforme Difforme
AltroConformeDifforme
Comunicazione di inizio lavori asseverataConformeDifforme
SCIA alternativa al permesso di costruireConformeDifforme
Tabella della regolarità urbanistica e precedenti edilizi. Compilando la CILA è obbligatorio indicare almeno una delle voci, riportando il numero di protocollo e la data e dichiarando se la pratica risulta conforme o difforme.

Proseguendo nella compilazione, a seconda di cosa si indica, è sempre necessario riportare il numero di protocollo e la data della pratica edilizia presentata.

Dovendo necessariamente scegliere una delle opzioni sopra riportate, è facile comprendere come non sia più possibile saltare questa parte della modulistica, a meno che l’immobile in questione non sia stato realizzato in un’epoca in cui non era previsto notificarne la costruzione.

Il tecnico, per svolgere correttamente il proprio lavoro e verificare la conformità delle pratiche edilizie che presenta, deve essere quindi ora in possesso di tutte le informazioni necessarie che riguardano il passato dell’immobile. Non si può limitare al presente constatando lo stato di fatto.

Esempi di verifica della conformità nelle pratiche edilizie

Facciamo ora qualche esempio pratico per comprendere meglio la tabella sopra riportata e chiarire il lavoro del tecnico incaricato di presentare una CILA, SCIA o altra pratica edilizia.

Nei semplici casi di variazione della distribuzione interna (ossia di spostamento di qualche muro interno non portante), il tecnico probabilmente compilerà la voce: Comunicazione edilizia (art.26 . 47/1985) . Se si tratta di lavori relativamente recenti ricadenti nella stessa tipologia, si dovranno riportare i riferimenti dell’ultima Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Se è stato realizzato un qualche intervento che ha comportato la modifica della struttura dell’edificio, probabilmente sarà stata depositata una Segnalazione certificata di inizio attività e bisognerà indicarne data e protocollo, se invece in passato si è proceduto a sanare un abuso (come ad esempio una veranda chiusa al posto di un balcone), si dovrà indicare la voce Condono edilizio.

C’è poi il caso che non siano mai stati fatti lavori e la casa rispetta la prima planimetria catastale. In questo caso basta indicare Primo accatastamento. Se è vero infatti che la scheda catastale non ha alcun valore giuridico, è anche vero che se si tratta della prima scheda catastale emessa, si considera sia seguita da una comunicazione di fine lavori e soprattutto da una dichiarazione di agibilità, quindi la questione cambia.


In quel caso e solo in quel caso è possibile indicarne i riferimenti in tabella e dichiarare se la situazione è conforme o difforme. Se invece la scheda è recente bisogna sempre recuperare l’ultima pratica edilizia, se necessario con una richiesta di accesso agli atti.

Relativamente invece al numero di protocollo e la data, ulteriori dati richiesti quando si compila la tabella, queste informazioni sono importanti e sono indicate solitamente in un timbro o un’etichetta applicata sul frontespizio della pratica in fase di deposito.

Cosa comporta la difformità dello stato di fatto rispetto all’ultima concessione edilizia indicata?

La difformità tra lo stato di fatto riscontrato in fase di rilievo e l’ultima concessione edilizia comporta necessariamente la presentazione della pratica in sanatoria, che corrisponde inevitabilmente al pagamento di una sanzione.


In conclusione, per sapere se è possibile presentare una pratica o se si deve corrispondere una sanzione l’unico modo è la verifica della conformità nelle pratiche edilizie.


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DEPOSITARE UNA CIILA PRIMA DEL ROGITO

Presentare una CILA prima del rogito

Come depositare una pratica edilizia e iniziare i lavori di ristrutturazione prima della data del rogito

Si può presentare una CILA prima del rogito, ossia quando ancora non si è ancora proprietari di un immobile? Questo è un grande dubbio che attanaglia in molti che si vedono costretti a ritardare i lavori di ristrutturazione perchè la data del rogito è lontana.
Le cause possono essere moltissime, un abuso venuto fuori all’improvviso e il perito della banca che blocca il procedimento, un’indisposizione improvvisa di chi vende, i tempi biblici del notaio dell’agenzia immobiliare…

Quando è proprio necessario presentare una CILA prima del rogito

Ultimamente mi è capitato un caso molto particolare, purtroppo uno dei proprietari dell’immobile che stava per acquistare una mia cliente è venuto a mancare. Che fare dunque? La cliente nel frattempo aveva venduto casa propria e la doveva lasciare, il rogito era questione di giorni, ma questa tragedia ha dovuto posticipare tutto a compromesso fatto e registrato.
Aspettare la data del rogito per poter cominciare i lavori era proprio fuori discussione, era necessario presentare la CILA prima del rogito e iniziare la ristrutturazione.

Il titolare della CILA è sempre e comunque il proprietario?

Cominciamo chiarendo un punto fondamentale: una cosa è il titolare della CILA o di una pratica edilizia, una cosa è il proprietario dell’immobile da ristrutturare.
Prendiamo l’esempio di chi vive in affitto.
Anche chi vive in affitto ha diritto a fare dei lavori a casa ed in quanto titolare della pratica edilizia ha diritto alle detrazioni fiscali, a patto ovviamente che il contratto di affitto sottoscritto lo preveda e che il proprietario firmi una delega ad effettuare i lavori.

Lo stesso discorso vale per i futuri acquirenti; chi si è compromesso a comprare casa ha la possibilità di essere titolare di una CILA, basta allegare alla pratica edilizia i giusti moduli.

Nel comune di Milano il modulo che serve per presentare una CILA prima del rogito si trovano sul sito del comune a questo link , che si trova nella sezione allegati nella pagina relativa alla Modulistica Edilizia.

E se la data della fattura è anteriore a quella di inizio lavori? Leggi l’articolo completo

Dunque allegando il modulo di DELEGA il proprietario delega il titolare della pratica a presentare appunto una pratica edilizia a suo nome, titolare che assume ovviamente tutte le responsabilità del caso.
In caso di abusi edilizi o se qualcosa dovesse disgraziatamente andare storto con la sicurezza, è il titolare a risponderne non il proprietario, che con la delega si scarica da ogni responsabilità.

Si ha diritto alle detrazioni fiscali quando si deposita la CILA prima del rogito?

Nella guida dell’Agenzia delle Entrate si legge chiaramente che si ha diritto alle detrazioni fiscali nel caso sia stato fatto regolare compromesso registrato.

Ora che ci siamo levati anche quest’ultima perplessità, possiamo cominciare i lavori di ristrutturazione in serenità, basta presentare la CILA prima del rogito allegando il modulo di Delega!

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Normativa per aggiungere un bagno cieco

Guida per ricavare un secondo bagno: quali permessi e pratiche edilizie a Milano

La pratica di aggiungere un secondo bagno è molto diffusa negli appartamenti che progettiamo. Questo per una serie di motivi: le case sono sempre più piccole e il numero di abitanti delle nostre città è sempre maggiore.
Che sia un bagno privato per la camera matrimoniale o un secondo bagno per tutta la famiglia, inserirlo nella progettazione di un appartamento non è sempre facile.

Vediamo quindi quali sono le regole da rispettare e la specifica normativa per aggiungere un bagno cieco a Milano.

Quale normativa per aggiungere un bagno cieco a Milano

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Assistenza alla compravendita immobiliare

Consigli e suggerimenti per andare al rogito senza brutte sorprese.

Il servizio di assistenza alla compravendita immobiliare è un ottimo aiuto per acquistare consapevolmente un immobile.
Sapere di poter affrontare le spese per un’eventuale ristrutturazione e rispettare il budget è il modo migliore per evitarsi brutte sorprese.
L’acquisto della casa corrisponde infatti, per la maggior parte delle persone, al più grosso esborso di denaro che si deve affrontare nel corso della vita.
Per questo motivo non va affrontato alla leggera per arrivare al rogito con la giusta consapevolezza.

Basta affidarsi solo ad un’Agenzia Immobiliare o conviene chiedere una consulenza ad un tecnico?

Sicuramente rivolgersi ad una Agenzia immobiliare riconosciuta ed apprezzata aiuta ad evitarsi brutte sorprese, ma conviene davvero affidarsi solamente all’onestà di un singolo operatore immobiliare quando si acquista casa?
Le Agenzie Immobiliari, se lavorano con coscienza, dovrebbero tutelare gli interessi sia di chi compra sia di chi vende, ma non sempre è così purtroppo.
E anche se si dovesse incontrare un agente preparato e onesto, rimane il fatto che i mediatori immobiliari non sono tecnici, quindi difficilmente sapranno apportare sempre le giuste valutazioni.

Come verificare se la documentazione di una casa è in regola per essere acquistata?

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Fusione due unità immobiliari adiacenti

Unione di due appartamenti vicini

Come abbiamo unito unito due appartamenti vicini, il modo migliore per ingrandire casa.

La pratica di unire due  appartamenti vicini è denominata “fusione di due unità immobiliari” ed è il sogno delle famiglie che si allargano e hanno bisogno di una stanza in più senza stravolgere il loro stile di vita.
Con l’unione di due appartamenti vicini se ci si organizza il trasloco è ridotto al minimo,  non si è costretti a cambiare quartiere, i vicini rimangono gli stessi e la rete sociale che con gli anni ci si è costruiti attorno casa rimane intatta. 
Se si ha bisogno di una stanza in più in casa e si ha la possibilità l’unione tra due appartamenti vicini  è decisamente un’opportunità da non farsi scappare.

Lo schema dei due appartamenti uniti; la zona ingresso dell’appartemento arancione, il soggiorno di quello verde.

Schema di unione di due appartamenti vicini
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Diversa distribuzione spazi interni

Diversa distribuzione spazi interni

Racconti di casa: la ristrutturazione dell’appartamento di Lara a Milano

La casa di Lara che abbiamo ristrutturato si trova a Milano in una traversa di Via Tortona.
Il progetto di ristrutturazione parte da lontano; ancora prima che Lara la acquistasse mi aveva chiesto infatti di accompagnarla a vedere quella che poi è diventata la casa della sua famiglia.
La richiesta era semplice e bisognava dare una risposta, perchè da questo dipendeva la convenienza o meno dell’investimento: ” è possibile aggiungere una camera in più rispetta alla distribuzione degli spazi interni attuale?”

Lo stato di fatto dell’appartamento e la distribuzione originaria degli ambienti prima dei lavori di ristrutturazione.

L’appartamento si presentava così; gli ambienti erano grandi tuttavia gli spazi dedicati alla distribuzione (il grande ingresso e i due disimpegni) sprecavano un sacco di spazio utile.
La distribuzione originaria rispecchiava infatti il modo di progettare negli anni 70. Da un grande ingresso si accedeva al soggiorno, dal quale si raggiungeva la zona notte tramite un dedalo di porte interne e corridoi.

Le camere da letto non erano piccole, tuttavia erano solamente due. La cucina era abitabile ma scomoda cosi’ stretta e lunga, nella quale c’era per di più un ingresso di servizio. I bagni erano due, tuttavia un solo era definibile bagno, l’altro era occupato quasi interamente dall’arredo e solo una parte era destinata a bagno con un vaso posto nella nicchia sotto la finestra.

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vecchia casa da ristrutturare

Restyling di una vecchia casa a Milano

Ristrutturazione di una vecchia casa; le nostre idee per un progetto di restyling

Un progetto di restyling di una vecchia casa a Milano in cui ci siamo divertiti moltissimo, soprattutto per la fortuna di poter lavorare in un antico palazzo del centro storico.
A volte basta una diversa distribuzione degli spazi interni per rendere gli ambienti più vivibili. Così abbiamo cominciato a pensare ad una planimetria in cui la luce fosse l’elemento principale.
Un fattore fondamentale e al quale non sempre si da la dovuta importanza è l’esposizione.
La luce è vita! Senza luce non ci possono essere ambienti sani.

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detrazioni per ristrutturare casa

Detrazioni per ristrutturare casa

Quali detrazioni per ristrutturare casa sono previste nel 2020

Tutte le informazioni riguardanti le detrazioni per ristrutturare casa sono contenute nelle guide che l’Agenzia delle Entrate puntualmente pubblica ogni anno.
Questo articolo ovviamente non vuole sostituire la guida, che è il solo organo ufficiale a rilasciare informazioni, ma ha lo scopo di riassumere e semplificarne la lettura.

La casa è un bene di primaria importanza!


Come risaputo le agevolazioni fiscali dedicate alle ristrutturazioni edilizie costituiscono una valido incentivo verso chi vuole rinnovare la propria casa.
Le detrazioni fiscali sono risultate essere di grosso aiuto, non solo per risollevare un settore in difficoltà e riattivare l’economia, ma anche e per consentire a molti di migliorare la propria qualità di vita.
Mai come ora infatti, reclusi a causa di un virus che ha immobilizzato mezzo mondo, la casa è considerata di fondamentale importanza, e il semplice fatto di potersi permettere di vivere in un ambiente sano e piacevole è l’unica sicurezza che abbiamo.

Quali sono le principali detrazioni per ristrutturare casa

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regolarizzare casa per la vendita

Regolarizzare casa per la vendita

Come sanare e non avere problemi in fase di rogito

Sempre più spesso vengo contattato a trattative in corso quando è necessario regolarizzare casa per la vendita.
Poco prima che venga il perito della banca a verificare che l’appartamento sia conforme ecco che puntualmente si presenta i problema.
Si direbbe che è proprio vero il detto “prima o poi tutti i nodi vengono al pettine”; purtroppo però il più delle volte la responsabilità delle opere realizzate senza permesso non è di chi mi chiama, ma dei vecchi proprietari!

Dico purtroppo perchè agli uffici tecnici non importa chi è stato a realizzare l’abuso. Ciò che interessa è che la situazione venga regolarizzata, e per farlo va da sè che bisogna affrontare una sanzione.

Facciamo un pò di chiarezza sul significato dei termini principali per comprendere meglio cosa bisogna nello specifico per regolarizzare casa per la vendita.

  • Cosa si intende per Regolarità Urbanistica?
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Comunicazione inizio lavori Pavia

Quali strumenti per capire gli interventi permessi

Sapere quali interventi e quali lavori sono permessi è fondamentale quando si deve presentare una comunicazione inizio lavori a Pavia. Lo strumento principe e che ogni comune mette a disposizione all’interno dei propri siti è il PGT, ossia il Piano di Governo del Territorio, il quale si compone tra le altre cose del Piano delle Regole (PDR).
La consultazione del PGT non è sempre agevole, poichè ogni Comune mette online i propri documenti ogni volta in maniera diversa e non sempre è facile individuare quali sono le piante che bisogna consultare.
Il Comune di Pavia ha un sito molto chiaro ed intuitivo, per lo meno l’area relativa al Piano di Governo del Territorio di cui ora andremo a parlare.

Come leggere il PGT di Pavia ed interpretare le indicazioni di piano

Cosa sapere per una corretta comunicazione inizio lavori Pavia.

Saper interpretare il PGT di Pavia non è complesso e non è appannaggio dei soli tecnici. Tutti possono sapere come viene considerato dall’ufficio tecnico comunale un determinato edificio.
La facilità di lettura del PGT del comune di Pavia, è sicuramente data dalla presenza all’interno dello stesso documento dei rimandi agli articoli delle Norme Tecniche di Attuazione.
Le NTA sono quel documento, facente parte del Piano delle Regole, che bisogna consultare quando si cerca quali interventi e quali lavori sono permessi in un determinato edificio una volta identificato in planimetria.

Nell’immagine sopra è riportato uno stralcio del PGT di Pavia, ma come si fa a sapere quali interventi è possibile realizzare ad esempio in Via Cardano a Pavia? Si può ad esempio aprire una nuova finestra? o realizzare una serra?

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