Ristrutturazione in centro storico a Pavia

In evidenza4 Ottobre 2024Restauro centro storico, Ristrutturazione centro storicoCILA PAVIA, RESTAURO CENTRO STORICO, RESTAURO PAVIA, RISTRUTTURAZIONE CENTRO STORICO, RISTRUTTURAZIONE PAVIA, STUDIO ARCHITETTURA PAVIAArch. Luca Maioli

Come è stato ristrutturato e portato a nuova vita un negozio nell’antico centro storico di Pavia

Vi presentiamo uno dei nostri ultimi lavori di ristrutturazione in centro storico a Pavia, si tratta di un negozio al piano terra proprio dietro la basilica San Michele completamente riprogettato per soddisfare un nuovo uso a studio professionale.
Un tempo adibito ad negozio di parrucchiera per signore, il locale si componeva di due ambienti. Ad un primo ambiente più grande si accedeva varcando la porta con vetrina su strada, mentre procedendo oltre un setto in muratura portante si accedeva ad un secondo spazio più riservato che conduceva ad una porta sul retro verso il cortile interno.
La forma allungata ed irregolare del negozio rendeva il locale non molto appetibile a prima vista agli occhi degli investitori interessati ad una vetrina in zona centro a Pavia.
Dai 3 metri iniziali di larghezza del primo ambiente che affacciava su strada, il negozio via via diventava sempre più buio stringendosi fino ad arrivare a meno di 2 metri di larghezza.

Cosa valutare prima di acquistare e restaurare un vecchio immobile in centro storico a Pavia

L’andamento dei prezzi degli immobili, soprattutto ad uso commerciale, rispetto ad altre località in Lombardia, ha reso interessante l’investimento nel centro storico di Pavia. Perchè l’investimento però vada a buon fine ci sono vari fattori da valutare. In questo caso specifico prima di portare a termine la contrattazione sono stati valutati i seguenti punti:

Assenza dei servizi igienici all’interno dell’immobile. Chi gestiva il precedente negozio e i relativi clienti utilizzavano un bagno comune posto all’interno del cortile. All’interno del locale erano presenti dei lavabi, ma mancava uno scarico del giusto diametro per il wc. Data che era fondamentale dotare il nuovo locale di un bagno interno si è dovuto valutare la fattibilità di intercettare la tubazione presente sotto la pavimentazione del cortile.
Tipologia di impianto di riscaldamento. Per sostituire una caldaia con una nuova caldai a condensazione è fondamentale che la canna di esalazione abbia una dimensione adeguata per essere intubata. Non sempre ciò è possibile. Pertanto si è optato per il riscaldamento ad aria utilizzando una pompa di calore posizionata nel cortile interno.
Impianti tecnologici . Una voce importante in una ristrutturazione è quella degli impianti tecnologici. L’impianto elettrico era totalmente da rifare, mentre quello idraulico doveva essere realizzato da zero andando a creare una nuova linea e intercettando il tubo della fognatura in cortile.
Lo stato delle murature. E’ un errore non dare la giusta importanza ai muri perimetrali nella ristrutturazione di un negozio in centro storico a Pavia. In presenza di un muro in mattoni faccia a vista il ragionamento è necessariamente diverso, ma se siamo in presenza di un intonaco e per di più marcio, al primo colpo di scalpello è sicuro che possa crollarne una porzione abbondante.
Il rifacimento integrale degli intonaci è una voce da considerare nella stesura di un computo metrico.
Lo stato dei soffitti. Analogamente alle murature, restaurare un immobile in centro storico comporta aver a che fare con solai in legno più o meno in buone condizioni. Se da sotto non si dovesse vedere una struttura in legno ma un soffitto continuo siamo quasi sicuramente in presenza di un antico controsoffitto incannucciato.
Alle travi in legno veniva inchiodata un’arella in cannette palustri che veniva successivamente intonacata, realizzando le tipiche unghiature lungo le pareti perimetrali.

La fase di cantiere nel centro storico

La prima fase di questa ristrutturazione in centro storico a Pavia è stata ovviamente la demolizione integrale di tutto ciò che non svolgeva una funzione portante. Sul retro del locale era presente un soppalco in legno, un lavabo su un grezzo supporto in muratura, una vecchia e ingombrante caldaia. Gli intonaci erano marci e il controsoffitto incannucciato era talmente storto e in cattive condizioni che sarebbe bastato appendere un lampadario per farne crollare una parte.

Consolidamento del solaio prima della demolizione del muro di spina con inserimento di una doppia putrella accoppiata in acciaio innestata nei muri perimetrali. A matita si può vedere una simulazione dell’arco che successivamente è stato realizzato.

Una volta rimosso tutto quanto e fatta pulizia abbiamo affrontato la parte più delicata del cantiere e la rimozione di una parte di muro di spina. La funzione di questo spesso muro trasversale era controversa. Non aveva infatti una vera funziona portante, ma era piuttosto un irrigidimento della struttura. Al piano superiore per di più, in corrispondenza del muro di spina, era presente il muro del bagno.
Per precauzione con l’ingegnere strutturista abbiamo perciò deciso di inserire al posto del muro due putrelle metalliche accoppiate, parzialmente inserite nei muri perimetrali e parzialmente in appoggio su due porzioni di muro lasciate in opera con funzione di pilastri.

Il progetto di restauro degli ambienti interni

Come ogni incarico che preveda la ristrutturazione e valorizzazione di piccoli ambienti la sfida è stata quella di riuscire a sfruttare ogni centimetro andando a realizzare un ambiente permeabile (dalla vetrina di ingresso è possibile vedere la porta a vetro che da sul cortile interno), e che rimanesse il più possibile luminoso pur dovendo ricavare un bagno interno.

Il portoncino sul retro, qui rappresentato internamente ed esternamente, affaccia su un grazioso cortile interno.
Non potendo essere recuperato abbiamo deciso di salvare solo la cornice in legno che è stata restaurata per impreziosire un nuovo portoncino blindato vetrato.

Per di più in fase di demolizione avevamo riportato alla luce una graziosa lunetta che andava a impreziosire la piccola finestrella sopra la porta che prima era nascosta da un soppalco in legno adibito a ripostiglio al quale si accedeva da una scala retrattile.
Un buon progetto di restyling dell’antico deve valorizzare ciò che trova senza snaturarlo; la nuova distribuzione era chiara: il bagno avrebbe separato l’ ingresso dalla zona sul retro più privata e non accessibile nè visibile al pubblico. Sopra il blocco bagno un soppalco permetteva di sfruttare in altezza lo spazio lasciando passare però più luce possibile e garantendo un riscontro d’aria più efficace tra la vetrina di ingresso e il sopraluce affacciato sul cortile interno.

Studio volumetrico della nuova distribuzione interna. A destra la vetrina su strada, a sinistra la porta sfociante sul cortile interno, in posizione più o meno centrale il blocco bagno sormontato da un soppalco. Tra i due ambienti, pubblico e privato, la cornice del nuovo arco a tutto sesto sostituisce il preesistente muro di spina.

I materiali utilizzati nel progetto di recupero

I materiali scelti volevano omaggiare la tradizione e contemporaneamente creare un ambiente fresco e leggero, evitando il rustico a tutti i costi in favore di un ambiente elegante ma non pretenzioso. Definire un mood -board richiedendo molti campioni alle imprese produttrici ha permesso di affrontare scelte compositive senza preoccuparci di come sarebbe risultato l’accostamento dei diversi materiali.

Garantire una certa libertà compositiva rispettando la tradizione

Questo è stato il leitmotiv del nostro processo di ristrutturazione nel centro storico.
Ad una soluzione a terra che volutamente voleva richiamare le vecchie pavimentazioni in cotto, abbiamo contrapposto alle pareti del piccolo bagno un gres della apprezzatissima Mutina ceramiche da un dolce color pesca. Un colore di terra che ne richiama la texture.
Particolarmente studiata la posa in opera a giunti sfalsati, che date le ridotte dimensioni del bagno si è rivelata la scelta vincente per notare il meno possibile le piastrelle tagliate negli angoli.

A pavimento abbiamo optato per la serie Epoca della Ragno ceramiche, un grès dal costo contenuto che però imita in maniera molto efficace l’effetto cotto della tradizione locale. La stonalizzazione è inoltre stata accentuata mischiando i colori rosso e bruno in una percentuale del 30% in modo da evitare un effetto uniforme. Anche qui la posa in opera a spina è stata particolarmente impegnativa da parte del posatore ma la scelta era quasi obbligata data la forma a trapezio del locale.

Sul retro, sulla destra del portoncino sostituito, abbiamo puntato su un effetto colore con le bellissime maioliche portoghesi della Aleluia Ceramicas. E’ quasi un peccato che non si possano vedere dalla vetrina su strada; solo i visitatori invitati a bere un caffè sul retro le possono vedere.
Le Morish Rabat sanno di mediterraneo, di luce, di viaggi e sono perfettamente in grado da sole di arredare una parete con i suoi colori vivaci.

La realizzazione del soppalco in legno

La realizzazione di un soppalco in legno sul blocco bagno ha permesso di ricavare più superficie possibile in questa ristrutturazione nel centro storico a Pavia.
I travetti utilizzati con profilo 12X10 cm in legno massello sono sovradimensionati rispetto al carico al quale sono sottoposti. Sarebbero bastati 10X10 cm per reggere il poco peso previsto, ma la forma quadrata non ci convinceva. Abbiamo preferito il rettangolo, più slanciato.

Per la posa in opera è stato necessario inglobarli nei muri perimetrali per 20 cm per lato, mentre superiormente per il piano di calpestio abbiamo avvitato delle tavole da 2 cm di spessore. Un consiglio sulla finitura del soppalco quando si usano legni “giovani” come in questo caso: lasciar respirare i travetti e le tavole e permettere che si possano ossidare liberamente. Una volta raggiunto il colore voluto, andare ad applicare se si vuole una vernice protettiva.

Muri rasati a calce per ambienti più sani e una ristrutturazione sostenibile

Nel campo del restauro e ristrutturazione di edifici storici l’uso della calce negli intonaci e nella rasatura dei muri è quasi imprescindibile. Questo per un motivo che i nostri antenati ben conoscevano: la calce è un elemento che permette al muro di “respirare”, assorbendo l’umidità degli ambienti e rilasciandola gradualmente, la muffa così è meno soggetta a formarsi.
L’uso di una idropittura, magari lavabile, avrebbe comportato nel tempo la formazione di muffe che poi sarebbero finite nei nostri polmoni, il che comporta che usare la calce sui nostri muri risulta una scelta salutare!
Come rasante abbiamo scelto i prodotti di Calce del Brenta che amiamo particolarmente per la sua palette di colori disponibili.

Il nostro studio per il restauro e la ristrutturazione in centro storico a Pavia.

Se questo articolo ti è piaciuto, puoi venire a trovarci nel nostro nuovo studio di architettura a Pavia e farci conoscere il vostro progetto di ristrutturazione in cento storico a Pavia.
Vedremo assieme come è possibile ridare vita al vostro immobile.

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Come richiedere CIN e CIR

19 Settembre 2024COMUNICAZIONI ATTIVITA RICETTIVE, studio architettura milanoAFFITTI BREVI, agriturismo cin, airbnb cin, ATTIVITA RICETTIVE OBBLIGHI, bedandbrakfast cin, CIN, CIR, CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE, CODICE IDENTIFICATIVO REGIONALE, CODICE IDENTIFICATIVO RIFERIMENTOArch. Luca Maioli

Cosa occorre per il rilascio del CIR e del successivo CIN e chi può richiederlo

Con l’avvio della Banca Dati delle Strutture Ricettive degli Immobili in Locazione Breve e per Finalità Turistiche (BDSR) da parte del Ministero del Turismo, sarà presto obbligatorio da parte di chi si occupa di affitti brevi, dotarsi del Codice Identificativo Nazionale (CIN). Tuttavia il rilascio del CIN non è diretto; prima di richiedere ed ottenere il CIN sarà infatti obbligatorio richiedere ed ottenere il Codice Identificativo di Riferimento (CIR), ove previsto.

Con un pò di pazienza e dimestichezza per questo tipo di pratiche, può richiedere CIN e CIR direttamente il titolare dell’attività o in alternativa una persona delegata munita di procura. Fondamentale lo SPID per l’autenticazione nei portali o il codice PIN della tessera sanitaria o CNS.

Rilascio del Codice Identificativo di Riferimento (CIR)

Il Codice Identificativo di Riferimento è un codice che identifica univocamente ogni singola unità ricettiva e deve essere sempre indicato nelle pubblicità, promozioni e offerte di ogni struttura ricettiva, compresi gli alloggi o le porzioni di alloggi dati in locazione per brevi periodi.

In Lombardia per ottenere il CIR è necessario compilare un’apposita comunicazione al SUAP (Sportello Unico delle Attività Produttive) utilizzando il portale “impresa in un giorno“. A seconda che si tratti di un albergo, un agriturismo, una casa vacanze o un bed and breakfast, le pratiche cambiano, differenziandosi tra SCIA e CIA.

La comunicazione tramite portale Impresa in un Giorno la può fare il Titolare Dichiarante o un Procuratore delegato, sempre accedendo tramite SPID o CNS.
All’interno della comunicazione ci sono vari campi da compilare, per quanto riguarda la comunicazione per l’avvio attività per case e appartamenti per vacanze che prendiamo ora ad esempio, il campo più importante è sicuramente quello denominato “Dichiarazioni relative all’attività” che riportiamo qui sotto:

Dopodichè, sempre tramite SPID o CNS è necessario accedere al portale “ROSS 1000” e richiedere l’associazione tra struttura e codice regionale tramite il tasto collega.

Nelle linee guida appositamente rilasciate si fa presente che per ogni pratica, nel campo “Dati Catastali”, occorre inserire i dati (Foglio, particella o mappale, subalterno) di una sola unità abitativa. Questo per garantire l’univocità tra la singola unità abitativa e il codice identificativo di riferimento (CIR)

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Rilascio del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Una volta ottenuto il CIR è possibile procedere alla compilazione della pratica per richiedere il rilascio del Codice Identificativo Nazionale (CIN), che di fatto andrà a sostituire il CIR.

Anche in questo caso la pratica può essere compilata e inviata direttamente dal titolare o da un suo delegato procuratore. Per accedere occorre andare sulla Banca dati del Ministero del Turismo, sempre tramite SPID o CNS.

Una volta entrati nella banca dati è possibile sia richiedere il CIN sia verificare se la struttura ne sia dotata o meno. Vale la pena ricordare che in caso si posseggano più strutture con riferimenti catastali differenti (ad esempio le unità indipendenti all’interno di un agriturismo identificati con differenti subalterni) occorre richiedere CIN differenti, in quanto come specificato nelle linee guida i codici sono univoci.

CIN RILASCIATI LOMBARDIA IN NUMERI

Al momento, siamo a settembre 2024, il numero di CIN rilasciati in Lombardia sono poco più di 20.000, a fronte di poco più di 51.000 strutture registrate. Nella sola Milano i CIN rilasciati sono circa 8400, a Pavia circa 300, tra Lodi Cremona e Mantova arriviamo a 600 codici identificativi nazionali rilasciati, mentre nella sola Como sono circa 3000.

Vale la pena ricordare che le sanzioni sono piuttosto ingenti, pertanto se avete una casa vacanze, un airbnb, un agriturismo, un bed and breakfast e ancora non avete provveduto a richiedere il CIN, rivolgetevi al vostro property manager o in caso di dubbio contattateci compilando l’apposito form.

Ricavare una stanza in più dalla cucina

2 Gennaio 2024Appartamenti ristrutturati, Comunicazione inizio lavori, Progettazione interniProgetto ristrutturazioneArch. Luca Maioli

Ovvero come ricavare una stanza in più trasformando la cucina in una camera aggiuntiva

Per ricavare una stanza in più è sicuramente l’operazione più richiesta quando si decide di ristrutturare un appartamento. Passare da un bilocale a un trilocale è un desiderio comune per le famiglie che si allargano e non sempre c’è la possibilità o la volontà di cambiare casa.

Come già accennato nello scorso articolo di una fusione di due appartamenti confinanti, cambiare casa significa spesso cambiare zona, cambiare vicinato, abitudini. Cambiare casa significa uscire dalla zona di confort più intima che abbiamo, la nostra casa. Ecco perché ricavare una stanza in più dalla cucina è un’opzione da tenere in considerazione seriamente, senza lasciarsi condizionare dalle nostre abitudini e da ciò che per noi è ovvio.

Abitando anni in una stessa casa si tende a considerarne gli ambienti come predestinati a conservarne per sempre la propria funzione. La cucina dovrà rimanere sempre lì perché lì l’abbiamo vista sempre…
Non è sempre vero, ricavare una stanza in più dalla cucina è possibile quando la cucina è abitabile, e la maggior parte delle cucine lo sono. Certo è un intervento che prevede delle difficoltà, ma se consideriamo le difficoltà come sfide è appagante riuscire a superarle.

Entriamo ora nel merito del nostro progetto di trasformazione di un appartamento per ricavare una camera in più

In azzurro la pianta dello stato di fatto, in alto a sinistra la cucina che abbiamo trasformato in una cameretta.
A destra la pianta di confronto tra stato di fatto e progetto, con i muri demoliti in giallo e i muri nuovi in rosso.

L’appartamento che abbiamo ristrutturato aveva un immenso ingresso, caratteristica comune negli stabili anni 70. A sud era disposto il soggiorno, verso nord ( in alto a sinistra) la cucina abitabile, dotata di un balconcino affacciato sul cortile condominiale. Dall’ingresso poi si passava al disimpegno con la zona notte e un unico grande bagno.

L’intervento richiesto in fase di sopralluogo dai simpaticissimi proprietari era quello di ricavare una stanza in più, dato che le due figlie crescevano e richiedevano ognuna più privacy e intimità.

Modello volumetrico della proposta di progetto: come si vede anche dai differenti pavimenti, il locale in alto a sinistra diventa una terza cameretta. La cucina si sposta in soggiorno nello spazio prima occupato dal grande ingresso, che ora si differenza visivamente solamente con il colore blu della parete. Il corridoio si riduce e determina il nuovo taglio distributivo.

In rete ci sono tante soluzioni per aumentare lo spazio in casa e ricavare una camera in più, come pannelli che si aprono a libro, divisori interni, paraventi. Ma sono davvero soluzioni definitive? Si riesce a garantire la necessaria richiesta di privacy con dei paraventi? Si riesce a fornire la giusta quantità di luce e aria a entrambi gli spazi?

Dalla nostra esperienza il modo migliore per trasformare un bilocale in trilocale è sicuramente quello di modificare la stanza prima destinata alla cucina e di ricavare una camera in più!

L’angolo cottura ricavato nel soggiorno permette di trasformare la stanza prima destinata alla cucina e di ricavare una camera in più. La parete blu permette di differenziare visivamente la zona di ingresso all’appartamento che prima occupava una vasta superficie.

L’angolo cottura spostato in soggiorno e ricavato nella zona prima occupata dal grande ingresso. Il pilastro per ovvi motivi non poteva essere rimosso ma ha ha giocato a nostro favore dividendo visivamente l’ambiente soggiorno e diventando parte integrante della libreria.

Perché è possibile trasformare la cucina in una camera:

Ci sono vari fattori da considerare e verificare quando si vuole trasformare una cucina in camera, solitamente però si parte da una base favorevole:

La cucina è un ambiente generalmente rivolto a nord e dotato di finestra, anzi il più delle volte di una portafinestra con annesso balconcino. Non ci sono pericoli quindi con il rispetto dei requisiti di igienicità richiesti. I rapporti aeroilluminanti sono nella maggior parte dei casi soddisfatti.
La dimensione della cucina è solitamente inferiore a quella di una camera, tuttavia generalmente se si hanno a disposizione almeno 7 mq (da verificare con i regolamenti edilizi locali) è possibile ottenere un locale con destinazione studio.
La cucina appartiene alla zona giorno e risulta solitamente distaccata dalla zona notte tramite un “filtro” che è il disimpegno. Tuttavia la normativa non vieta di far comunicare direttamente la camera con il soggiorno. L’unico ambiente che deve essere disimpegnato è il bagno.
-La cappa sopra la cucina per allontanare gli odori non è sempre richiesta (da Regolamento Edilizio di Milano); optando per una piastra elettrica a induzione non si sviluppano gas incombusti di conseguenza nella maggior parte dei comuni si può mettere una cappa filtrante a carboni attivi al posto della cappa aspirante (sicuramente più efficiente, ma che necessita di una canna fumaria solitamente sfociante sul tetto)

Principali problematiche nel trasformare la cucina in una camera:

Allo stesso modo ci sono dei problemi che bisogna risolvere per ricavare una stanza in più dalla cucina.

La cucina, solitamente confinante con il bagno, sfrutta le stesse colonne per gli scarichi e ventilazione. La possibilità di spostare la cucina e di conseguenza gli scarichi è un fattore importantissimo.
Molte volte in cucina è presente lo scaldabagno e/o il contatore del gas. Per ragioni di sicurezza bisogna prevedere di spostare esternamente il contatore (o se possibile di togliere definitivamente il gas e rendere totalmente elettrico l’appartamento). Quest’ultimo intervento comporta individuare in casa la posizione più idonea per il boiler dello scaldabagno.
Bisogna ricordare, se si abita un condominio, che sopra e sotto continueranno a esserci le cucine dei vicini. Qualche accorgimento per aumentare l’isolamento acustico potrebbe essere un intervento da prendere in considerazione, in particolar modo se la stanza ricavata diventerà la cameretta di un bambino.
Un punto importante, dato per scontato fino ad ora ma che è giusto ricordare: ricavare un angolo cottura in soggiorno per dare una stanza in più alla casa comporta delle modifiche importanti che prevedono necessariamente lo spostamento di numerosi impianti. Impianti che solitamente hanno sede nel pavimento.
Da tenere in considerazione dunque la probabile necessità di dover sostituire i pavimenti e da valutare a questo riguardo la presenza o meno del riscaldamento a pannelli radianti a pavimento.

Trasformare questi problemi e ricavarne spunti progettuali è la sfida che ci stimola ogni volta che affrontiamo un nuovo incarico.

Per la progettazione dei nuovi spazi è stata fondamentale la collaborazione con la falegnameria Interia Living che ci ha supportato in ogni fase della ristrutturazione.
E’ sempre un piacere lavorare con Chiara, Cristian e tutti i ragazzi dello staff!

Requisiti bonus barriere architettoniche 75%

8 Dicembre 2023Appartamenti ristrutturati, CILA, Comunicazione inizio lavori, Pratiche edilizieBonus barriere architettoniche, Bonus edilizi, CILA MILANO, CILA PAVIA, Consulenza architettoArch. Luca Maioli

Requisiti bonus barriere architettoniche 75%, quali sono e quanto si rischia senza conoscerli

Cominciamo col chiarire che cosa permette il bonus barriere architettoniche 75%. Si tratta dell’ultimo bonus rimasto che è possibile sfruttare anche con lo sconto in fattura o cessione del credito, dopo la stretta sui bonus minori (prima con l’obbligo delle asseverazioni e poi con il definitivo azzeramento) e l’epopea del superbonus 110% che ora non si vuole ricordare.

Qual è lo scopo del bonus barriere architettoniche 75%?

Per prima cosa bisogna individuare lo scopo del bonus barriere architettoniche 75%. Sembra banale ma è bene ricordare che lo scopo dell’aiuto economico da parte dello Stato è quello di aiutare i cittadini ad abbattere tutte quelle barriere architettoniche che riducono la loro qualità di vita.

Potremmo ora definire quali sono effettivamente le barriere architettoniche in un ambiente domestico e quindi quali sono nel dettaglio gli interventi agevolabili. Si potrebbe a questo punto obiettare: le persone a cui questo bonus è dedicato le barriere le percepisce già ogni giorno, non c’è bisogno che le legga in un articolo. Siamo di fronte però al primo punto da chiarire: il bonus barriere architettoniche non è rivolto solo a chi le barriere le vive sulla propria pelle, ma a tutti i cittadini.

Questo è il primo punto sul quale vale la pena soffermarsi. Il bonus è rivolto a tutti i cittadini. Il richiedente non deve essere per forza una persona diversamente abile e non ne è richiesta obbligatoriamente la presenza.

Ma cè di più, anche a chi vive al quarto piano di un condominio senza ascensore e vuole ristrutturare il proprio appartamento a misura di disabile può farlo. Non è necessario infatti agevolare l’ingresso al condominio; ogni appartamento è da intendersi come una realtà a sé stante, non importa come ci si arriva. Cosa strana vero? Però una sua logica c’è bisogna riconoscerlo. Il legislatore non parte da principio evidenziando le difficoltà, ma mira ad instaurare un processo di trasformazione delle nostre città.

Ma dunque il bonus è da intendere come un regalo di stato? Come un modo semplice e rapido per spendere i fondi del PNRR come alcuni pensano? Può darsi, è bene ricordare però che ci sono dei requisiti da rispettare.

Le circolari a cui si deve fare riferimento, ad oggi, sono principalmente due: la 28/E del 25 luglio 2022 e la 17/E del 26 giugno 2023.

Nelle circolari si chiarisce, anche se il termine chiarire è forse da prendere con le pinze, quali sono i requisiti del bonus barriere architettoniche 75% e quali sono i documenti da conservare.

Per avere diritto al bonus barriere architettoniche 75% bisogna rispettare i requisiti contenuti nel DM 236/1989, che poi è il Regolamento di attuazione della Legge 13/89.

Stralcio della Circolare 17/E del 26 giugno 2023 : Documentazione da controllare e conservare

Il DM236/89 però non pone degli obiettivi, si limita a definire 3 livelli di intervento, identificati come: Accessibilità, Visitabilità e Adattabilità, dove il primo è il livello massimo e l’ultimo un livello che in potenza prevede la possibilità di abbattere le barriere.

L’adattabilità è da intendersi infatti solo come una misura preparatoria all’abbattimento delle barriere architettoniche, che di fatto ancora non si abbattono….Con questo livello diciamo che ci si limita soltanto a “preparare il campo per il futuro”, in modo tale da favorirne le condizioni per una successiva trasformazione.

Ecco perché, secondo l’interpretazione del sottoscritto, il livello base a cui si deve arrivare per avere diritto al bonus barriere architettoniche non è l’Adattabilità, ma è il livello appena successivo; la Visitabilità.

Ma cosa si intende per Visitabilità?

Dal DM 236/1989, si legge che “Per visitabilità si intende la possibilità, anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di accedere agli spazi di relazione e ad almeno un servizio igienico di ogni unità immobiliare“.

Questa definizione è molto importante, perchè finalmente sono spiegati i requisiti bonus barriere architettoniche 75%, che in breve consistono in:

Poter accedere all’unità e ai suoi spazi di relazione (cucina o soggiorno)
Utilizzare almeno un bagno

Si noti che non si fa riferimento in questo livello alla possibilità di utilizzare ad esempio i terminali elettrici (che devono essere posti ad un’altezza opportuna), o alla possibilità di aprire i serramenti per uscire sul balcone. Questi sono bisogni che un appartamento dotato di “Accessibilità” deve senz’altro garantire. Ma qui non si parla del livello di Accessibilità, ma di quello di Visitabilità, che ricordiamo essere un livello inferiore.
Se poi sia possibile ottenere il bonus barriere architettoniche 75% relativamente ai singoli interventi, come la sostituzione dei soli serramenti esterni o il rifacimento dei terminali degli impianti, il legislatore non si esprime in maniera chiara, a patto che l’intervento ricada nella manutenzione straordinaria e che si rispettino i requisiti del DM 236/89.

Conviene soffermarsi a questo punto a definire i fondamentali Criteri di progettazione, ovvero i punti cardine in favore dell’abbattimento delle barriere architettoniche all’interno di un appartamento:

Le Porte (Art. 4.1.1 – Specifiche Tecniche nell’ Art. 8.1.1)

La porta di accesso deve essere di almeno 80 cm, la luce netta della altre deve essere di almeno 75 cm. Gli spazi antistanti e retrostanti la porta devono essere opportunamente dimensionati (quindi attenzione ai disimpegni). L’altezza delle maniglie deve essere compresa tra 85 e 95 cm. La pressione necessaria per usare l’anta non deve essere superiore a 8kg.

I Servizi Igienici (Art. 4.1.6 – Specifiche Tecniche nell’ Art. 8.1.6)
Nei servizi igienici devono essere garantite le manovre di una sedia a ruote necessarie per l’utilizzazione degli apparecchi sanitari. Si deve garantire in particolare: lo spazio necessario per l’accostamento laterale della sedia a ruote alla tazza (minimo 1 metro calcolato dall’asse del sanitario), lo spazio necessario per l’accostamento frontale al lavabo (minimo 80 cm dal bordo del anteriore), la dotazione di opportuni corrimano e un campanello.
Percorsi orizzontali (Art. 4.1.9 . Specifiche Tecniche nell’Art. 8.1.9)
Corridoi e passaggi devono presentare un andamento quanto più possibile continuo, senza variazioni di livello (o superabili con rampe) e con un larghezza tale da garantire il facile accesso ai locali (minimo 1 metro e con allargamenti per l’inversione di marcia).

Abbiamo cercato di fare chiarezza su questa importante risorsa.
E’ bene ricordare che il Bonus abbattimento barriere architettoniche è una possibilità preziosissima per chi, per una serie di ragioni, non può uscire di casa per andare banalmente a fare la spesa. Sprecarla con interventi al limite dell’abuso è un peccato, perchè quando poi le risorse finiscono, finiscono per tutti.
Per questo noi tecnici dobbiamo fare la nostra parte e garantire, nella Dichiarazione a cui si fa riferimento nella Circolare 17/E, il rispetto di un principio fondamentale che dovrebbe essere alla base di qualsiasi bonus; l’eticità.

Verifica della conformità nelle pratiche edilizie

1 Settembre 2023Pratiche edilizie, Senza categoriaCILA MILANO, CILA PAVIA, Pratiche edilizieArch. Luca Maioli

Conformità edilizia nelle pratiche edilizie

La verifica della conformità edilizia e della conformità urbanistica è il primo passo per presentare una pratica edilizia

Sempre più spesso finalmente i clienti che mi contattano sono in grado di consegnarmi tutta la documentazione necessaria per presentare le pratiche edilizie, la CILA o la SCIA che sia, e dare così inizio ai lavori di ristrutturazione.
Una persona che ha appena rogitato dovrebbe essere in possesso di tutta la documentazione necessaria, direte voi, eppure purtroppo non è sempre così… Al momento del rogito infatti entrambe le parti dichiarano che l’immobile di cui si sta trattando la compravendita è in regola sia dal punto di vista urbanistico che edilizio, ma non sempre si fanno i dovuti controlli, pertanto la dichiarazione rimane appunto una semplice dichiarazione basata sulla buona fede.

Per quale motivo chi ha appena rogitato a volte non è in possesso di tutta la documentazione necessaria per dare inizio ai lavori di ristrutturazione?

Per il semplice motivo che una richiesta di accesso agli atti per recuperare gli atti di fabbrica o l’ultima concessione edilizia potrebbe tardare di settimane oppure di mesi l’operazione di compravendita. Se poi si dovessero verificare delle difformità o degli abusi peggio ancora! L’acquirente sconfortato potrebbe tirarsi indietro.

Finalmente però, e questo grazie al Superbonus 110% che inizialmente richiedeva come condizione fondamentale la verifica della conformità urbanistica, le agenzie immobiliari e gli studi notarili richiedono sempre più spesso le pratiche edilizie senza limitarsi alle schede catastali.

Le schede catastali infatti, è sempre bene ricordare, non hanno valore giuridico, a meno che non si tratti del primo accatastamento, cioè della scheda compilata in fase di costruzione, come si vedrà più avanti.

Verifica della conformità nelle pratiche edilizie ; cosa viene richiesto nella CILA

Nella modulistica relativa alle CILA Milano, la verifica delle regolarità urbanistica e dei precedenti urbanistici è richiesta alla lettera F della modulistica che il tecnico deve compilare quando invia una CILA, seguita, al punto 33 della Relazione tecnica di asseverazione (RTA), dalla dichiarazione sullo stato legittimo dell’immobile prima dell’intervento.

All’interno del riquadro F, il tecnico deve indicare se lo stato attuale dell’immobile, rispetto ai titoli descritti nella tabella sotto riportata (ottenuti prima o dopo il 1942), risulta conforme o difforme.

Primo accatastamento	Conforme	Difforme
Titolo unico (SUAP)	Conforme	Difforme
Permesso di costruire, licenza edil/concessione edilizia/nullaosta	Conforme	Difforme
Autorizzazione edilizia	Conforme	Difforme
Comunicazione edilizia (art. 26 l. 47/1985)	Conforme	Difforme
Condono edilizio	Conforme	Difforme
Denuncia di inizio attività	Conforme	Difforme
Segnalazione certificata di inizio attività	Conforme	Difforme
Comunicazione di edilizia libera	Conforme	Difforme
Altro	Conforme	Difforme
Comunicazione di inizio lavori asseverata	Conforme	Difforme
SCIA alternativa al permesso di costruire	Conforme	Difforme

Tabella della regolarità urbanistica e precedenti edilizi. Compilando la CILA è obbligatorio indicare almeno una delle voci, riportando il numero di protocollo e la data e dichiarando se la pratica risulta conforme o difforme.

Proseguendo nella compilazione, a seconda di cosa si indica, è sempre necessario riportare il numero di protocollo e la data della pratica edilizia presentata.

Dovendo necessariamente scegliere una delle opzioni sopra riportate, è facile comprendere come non sia più possibile saltare questa parte della modulistica, a meno che l’immobile in questione non sia stato realizzato in un’epoca in cui non era previsto notificarne la costruzione.

Il tecnico, per svolgere correttamente il proprio lavoro e verificare la conformità delle pratiche edilizie che presenta, deve essere quindi ora in possesso di tutte le informazioni necessarie che riguardano il passato dell’immobile. Non si può limitare al presente constatando lo stato di fatto.

Esempi di verifica della conformità nelle pratiche edilizie

Facciamo ora qualche esempio pratico per comprendere meglio la tabella sopra riportata e chiarire il lavoro del tecnico incaricato di presentare una CILA, SCIA o altra pratica edilizia.

Nei semplici casi di variazione della distribuzione interna (ossia di spostamento di qualche muro interno non portante), il tecnico probabilmente compilerà la voce: Comunicazione edilizia (art.26 . 47/1985) . Se si tratta di lavori relativamente recenti ricadenti nella stessa tipologia, si dovranno riportare i riferimenti dell’ultima Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Se è stato realizzato un qualche intervento che ha comportato la modifica della struttura dell’edificio, probabilmente sarà stata depositata una Segnalazione certificata di inizio attività e bisognerà indicarne data e protocollo, se invece in passato si è proceduto a sanare un abuso (come ad esempio una veranda chiusa al posto di un balcone), si dovrà indicare la voce Condono edilizio.

C’è poi il caso che non siano mai stati fatti lavori e la casa rispetta la prima planimetria catastale. In questo caso basta indicare Primo accatastamento. Se è vero infatti che la scheda catastale non ha alcun valore giuridico, è anche vero che se si tratta della prima scheda catastale emessa, si considera sia seguita da una comunicazione di fine lavori e soprattutto da una dichiarazione di agibilità, quindi la questione cambia.

In quel caso e solo in quel caso è possibile indicarne i riferimenti in tabella e dichiarare se la situazione è conforme o difforme. Se invece la scheda è recente bisogna sempre recuperare l’ultima pratica edilizia, se necessario con una richiesta di accesso agli atti.

Relativamente invece al numero di protocollo e la data, ulteriori dati richiesti quando si compila la tabella, queste informazioni sono importanti e sono indicate solitamente in un timbro o un’etichetta applicata sul frontespizio della pratica in fase di deposito.

Cosa comporta la difformità dello stato di fatto rispetto all’ultima concessione edilizia indicata?

La difformità tra lo stato di fatto riscontrato in fase di rilievo e l’ultima concessione edilizia comporta necessariamente la presentazione della pratica in sanatoria, che corrisponde inevitabilmente al pagamento di una sanzione.

In conclusione, per sapere se è possibile presentare una pratica o se si deve corrispondere una sanzione l’unico modo è la verifica della conformità nelle pratiche edilizie.

Presentare una CILA prima del rogito

6 Giugno 2020CILA, Cila in sanatoria, Comunicazione inizio lavori, Consulenza architetto, Pratiche edilizieArch. Luca Maioli

Come depositare una pratica edilizia e iniziare i lavori di ristrutturazione prima della data del rogito

Si può presentare una CILA prima del rogito, ossia quando ancora non si è ancora proprietari di un immobile? Questo è un grande dubbio che attanaglia in molti che si vedono costretti a ritardare i lavori di ristrutturazione perchè la data del rogito è lontana.
Le cause possono essere moltissime, un abuso venuto fuori all’improvviso e il perito della banca che blocca il procedimento, un’indisposizione improvvisa di chi vende, i tempi biblici del notaio dell’agenzia immobiliare…

Quando è proprio necessario presentare una CILA prima del rogito

Ultimamente mi è capitato un caso molto particolare, purtroppo uno dei proprietari dell’immobile che stava per acquistare una mia cliente è venuto a mancare. Che fare dunque? La cliente nel frattempo aveva venduto casa propria e la doveva lasciare, il rogito era questione di giorni, ma questa tragedia ha dovuto posticipare tutto a compromesso fatto e registrato.
Aspettare la data del rogito per poter cominciare i lavori era proprio fuori discussione, era necessario presentare la CILA prima del rogito e iniziare la ristrutturazione.

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Il titolare della CILA è sempre e comunque il proprietario?

Cominciamo chiarendo un punto fondamentale: una cosa è il titolare della CILA o di una pratica edilizia, una cosa è il proprietario dell’immobile da ristrutturare.
Prendiamo l’esempio di chi vive in affitto.
Anche chi vive in affitto ha diritto a fare dei lavori a casa ed in quanto titolare della pratica edilizia ha diritto alle detrazioni fiscali, a patto ovviamente che il contratto di affitto sottoscritto lo preveda e che il proprietario firmi una delega ad effettuare i lavori.

Lo stesso discorso vale per i futuri acquirenti; chi si è compromesso a comprare casa ha la possibilità di essere titolare di una CILA, basta allegare alla pratica edilizia i giusti moduli.

Nel comune di Milano il modulo che serve per presentare una CILA prima del rogito si trovano sul sito del comune a questo link , che si trova nella sezione allegati nella pagina relativa alla Modulistica Edilizia.

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Prima durante e dopo i lavori di ristrutturazione

Ottenere una stanza in più cin la cucina in soggi

Spostare la cucina in soggiorno per ricavare una s

Link all’articolo su come ricavare una stanza in

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E se la data della fattura è anteriore a quella di inizio lavori? Leggi l’articolo completo

Dunque allegando il modulo di DELEGA il proprietario delega il titolare della pratica a presentare appunto una pratica edilizia a suo nome, titolare che assume ovviamente tutte le responsabilità del caso.
In caso di abusi edilizi o se qualcosa dovesse disgraziatamente andare storto con la sicurezza, è il titolare a risponderne non il proprietario, che con la delega si scarica da ogni responsabilità.

Si ha diritto alle detrazioni fiscali quando si deposita la CILA prima del rogito?

Nella guida dell’Agenzia delle Entrate si legge chiaramente che si ha diritto alle detrazioni fiscali nel caso sia stato fatto regolare compromesso registrato.

Ora che ci siamo levati anche quest’ultima perplessità, possiamo cominciare i lavori di ristrutturazione in serenità, basta presentare la CILA prima del rogito allegando il modulo di Delega!

Normativa per aggiungere un bagno cieco

29 Maggio 2020Bagno cieco, bagno secondario, CILA, Consulenza architetto, Pratiche edilizie, Rifacimento bagnoArch. Luca Maioli

Guida per ricavare un secondo bagno: quali permessi e pratiche edilizie a Milano

La pratica di aggiungere un secondo bagno è molto diffusa negli appartamenti che progettiamo. Questo per una serie di motivi: le case sono sempre più piccole e il numero di abitanti delle nostre città è sempre maggiore.
Che sia un bagno privato per la camera matrimoniale o un secondo bagno per tutta la famiglia, inserirlo nella progettazione di un appartamento non è sempre facile.

Vediamo quindi quali sono le regole da rispettare e la specifica normativa per aggiungere un bagno cieco a Milano.

Quale normativa per aggiungere un bagno cieco a Milano

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Assistenza alla compravendita immobiliare

12 Maggio 2020Consulenza architetto, Planimetria catastale, Pratiche edilizie, Progettazione interni, Stima costi ristrutturazione casa, Visura catastaleArch. Luca Maioli

Consigli e suggerimenti per andare al rogito senza brutte sorprese.

Il servizio di assistenza alla compravendita immobiliare è un ottimo aiuto per acquistare consapevolmente un immobile.
Sapere di poter affrontare le spese per un’eventuale ristrutturazione e rispettare il budget è il modo migliore per evitarsi brutte sorprese.
L’acquisto della casa corrisponde infatti, per la maggior parte delle persone, al più grosso esborso di denaro che si deve affrontare nel corso della vita.
Per questo motivo non va affrontato alla leggera per arrivare al rogito con la giusta consapevolezza.

Basta affidarsi solo ad un’Agenzia Immobiliare o conviene chiedere una consulenza ad un tecnico?

Sicuramente rivolgersi ad una Agenzia immobiliare riconosciuta ed apprezzata aiuta ad evitarsi brutte sorprese, ma conviene davvero affidarsi solamente all’onestà di un singolo operatore immobiliare quando si acquista casa?
Le Agenzie Immobiliari, se lavorano con coscienza, dovrebbero tutelare gli interessi sia di chi compra sia di chi vende, ma non sempre è così purtroppo.
E anche se si dovesse incontrare un agente preparato e onesto, rimane il fatto che i mediatori immobiliari non sono tecnici, quindi difficilmente sapranno apportare sempre le giuste valutazioni.

Come verificare se la documentazione di una casa è in regola per essere acquistata?

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Unione di due appartamenti vicini

23 Aprile 2020Aggiornamento catastale, Appartamenti ristrutturati, CILA, Comunicazione inizio lavori, Cucine su misura, Progettazione interni, studio architettura milanoArch. Luca Maioli

Come abbiamo unito unito due appartamenti vicini, il modo migliore per ingrandire casa.

La pratica di unire due appartamenti vicini è denominata “fusione di due unità immobiliari” ed è il sogno delle famiglie che si allargano e hanno bisogno di una stanza in più senza stravolgere il loro stile di vita.
Con l’unione di due appartamenti vicini se ci si organizza il trasloco è ridotto al minimo, non si è costretti a cambiare quartiere, i vicini rimangono gli stessi e la rete sociale che con gli anni ci si è costruiti attorno casa rimane intatta.
Se si ha bisogno di una stanza in più in casa e si ha la possibilità l’unione tra due appartamenti vicini è decisamente un’opportunità da non farsi scappare.

Lo schema dei due appartamenti uniti; la zona ingresso dell’appartemento arancione, il soggiorno di quello verde.

Schema di unione di due appartamenti vicini

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Diversa distribuzione spazi interni

17 Aprile 2020CILA, Comunicazione inizio lavori, Consulenza architetto, Progettazione interniCILA MILANO, Manutenzione straordinaria, Progetti architetto esempi, progetto di restyling, Progetto ristrutturazione, studio architetturaArch. Luca Maioli

Racconti di casa: la ristrutturazione dell’appartamento di Lara a Milano

La casa di Lara che abbiamo ristrutturato si trova a Milano in una traversa di Via Tortona.
Il progetto di ristrutturazione parte da lontano; ancora prima che Lara la acquistasse mi aveva chiesto infatti di accompagnarla a vedere quella che poi è diventata la casa della sua famiglia.
La richiesta era semplice e bisognava dare una risposta, perchè da questo dipendeva la convenienza o meno dell’investimento: ” è possibile aggiungere una camera in più rispetta alla distribuzione degli spazi interni attuale?”

Lo stato di fatto dell’appartamento e la distribuzione originaria degli ambienti prima dei lavori di ristrutturazione.

L’appartamento si presentava così; gli ambienti erano grandi tuttavia gli spazi dedicati alla distribuzione (il grande ingresso e i due disimpegni) sprecavano un sacco di spazio utile.
La distribuzione originaria rispecchiava infatti il modo di progettare negli anni 70. Da un grande ingresso si accedeva al soggiorno, dal quale si raggiungeva la zona notte tramite un dedalo di porte interne e corridoi.

Le camere da letto non erano piccole, tuttavia erano solamente due. La cucina era abitabile ma scomoda cosi’ stretta e lunga, nella quale c’era per di più un ingresso di servizio. I bagni erano due, tuttavia un solo era definibile bagno, l’altro era occupato quasi interamente dall’arredo e solo una parte era destinata a bagno con un vaso posto nella nicchia sotto la finestra.

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