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Requisiti bonus barriere architettoniche 75%

Requisiti bonus barriere architettoniche 75%, quali sono e quanto si rischia senza conoscerli

Immagine di Freepik

Cominciamo col chiarire che cosa permette il bonus barriere architettoniche 75%. Si tratta dell’ultimo bonus rimasto che è possibile sfruttare anche con lo sconto in fattura o cessione del credito, dopo la stretta sui bonus minori (prima con l’obbligo delle asseverazioni e poi con il definitivo azzeramento) e l’epopea del superbonus 110% che ora non si vuole ricordare.

Qual è lo scopo del bonus barriere architettoniche 75%?

Per prima cosa bisogna individuare lo scopo del bonus barriere architettoniche 75%. Sembra banale ma è bene ricordare che lo scopo dell’aiuto economico da parte dello Stato è quello di aiutare i cittadini ad abbattere tutte quelle barriere architettoniche che riducono la loro qualità di vita.

Potremmo ora definire quali sono effettivamente le barriere architettoniche in un ambiente domestico e quindi quali sono nel dettaglio gli interventi agevolabili. Si potrebbe a questo punto obiettare: le persone a cui questo bonus è dedicato le barriere le percepisce già ogni giorno, non c’è bisogno che le legga in un articolo. Siamo di fronte però al primo punto da chiarire: il bonus barriere architettoniche non è rivolto solo a chi le barriere le vive sulla propria pelle, ma a tutti i cittadini.

Questo è il primo punto sul quale vale la pena soffermarsi. Il bonus è rivolto a tutti i cittadini. Il richiedente non deve essere per forza una persona diversamente abile e non ne è richiesta obbligatoriamente la presenza.

Ma cè di più, anche a chi vive al quarto piano di un condominio senza ascensore e vuole ristrutturare il proprio appartamento a misura di disabile può farlo. Non è necessario infatti agevolare l’ingresso al condominio; ogni appartamento è da intendersi come una realtà a sé stante, non importa come ci si arriva.  Cosa strana vero? Però una sua logica c’è bisogna riconoscerlo. Il legislatore non parte da principio evidenziando le difficoltà, ma mira ad instaurare un processo di trasformazione delle nostre città.

Ma dunque il bonus è da intendere come un regalo di stato? Come un modo semplice e rapido per spendere i fondi del PNRR come alcuni pensano? Può darsi, è bene ricordare però che ci sono dei requisiti da rispettare.

Le circolari a cui si deve fare riferimento, ad oggi,  sono principalmente due: la 28/E del 25 luglio 2022 e la 17/E del 26 giugno 2023.

Nelle circolari si chiarisce, anche se il termine chiarire è forse da prendere con le pinze, quali sono i requisiti del bonus barriere architettoniche 75% e quali sono i documenti da conservare.

Per avere diritto al bonus barriere architettoniche 75% bisogna rispettare i requisiti contenuti nel DM 236/1989, che poi è il Regolamento di attuazione della Legge 13/89.

Stralcio della Circolare 17/E del 26 giugno 2023 : Documentazione da controllare e conservare

Il DM236/89 però non pone degli obiettivi, si limita a definire 3 livelli di intervento, identificati come: Accessibilità, Visitabilità e Adattabilità, dove il primo è il livello massimo e l’ultimo un livello che in potenza prevede la possibilità di abbattere le barriere.

L’adattabilità è da intendersi infatti solo come una misura preparatoria all’abbattimento delle barriere architettoniche, che di fatto ancora non si abbattono….Con questo livello diciamo che ci si limita soltanto a “preparare il campo per il futuro”, in modo tale da favorirne le condizioni per una successiva trasformazione.

Ecco perché, secondo l’interpretazione del sottoscritto, il livello base a cui si deve arrivare per avere diritto al bonus barriere architettoniche non è l’Adattabilità, ma è il livello appena successivo; la Visitabilità.

Ma cosa si intende per Visitabilità?

Dal DM 236/1989, si legge che “Per visitabilità si intende la possibilità, anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di accedere agli spazi di relazione e ad almeno un servizio igienico di ogni unità immobiliare“.

Questa definizione è molto importante, perchè finalmente sono spiegati i requisiti bonus barriere architettoniche 75%, che in breve consistono in:

  • Poter accedere all’unità e ai suoi spazi di relazione (cucina o soggiorno)
  • Utilizzare almeno un bagno

Si noti che non si fa riferimento in questo livello alla possibilità di utilizzare ad esempio i terminali elettrici (che devono essere posti ad un’altezza opportuna), o alla possibilità di aprire i serramenti per uscire sul balcone. Questi sono bisogni che un appartamento dotato di “Accessibilità” deve senz’altro garantire. Ma qui non si parla del livello di Accessibilità, ma di quello di Visitabilità, che ricordiamo essere un livello inferiore.
Se poi sia possibile ottenere il bonus barriere architettoniche 75% relativamente ai singoli interventi, come la sostituzione dei soli serramenti esterni o il rifacimento dei terminali degli impianti, il legislatore non si esprime in maniera chiara, a patto che l’intervento ricada nella manutenzione straordinaria e che si rispettino i requisiti del DM 236/89.

Conviene soffermarsi a questo punto a definire i fondamentali Criteri di progettazione, ovvero i punti cardine in favore dell’abbattimento delle barriere architettoniche all’interno di un appartamento:

  • Le Porte (Art. 4.1.1 – Specifiche Tecniche nell’ Art. 8.1.1)
    Requisiti bonus barriere architettoniche 75 - 02
    La porta di accesso deve essere di almeno 80 cm, la luce netta della altre deve essere di almeno 75 cm. Gli spazi antistanti e retrostanti la porta devono essere opportunamente dimensionati (quindi attenzione ai disimpegni). L’altezza delle maniglie deve essere compresa tra 85 e 95 cm. La pressione necessaria per usare l’anta non deve essere superiore a 8kg.
  • I Servizi Igienici (Art. 4.1.6 – Specifiche Tecniche nell’ Art. 8.1.6) Requisiti bonus barriere architettoniche 75 -03
    Nei servizi igienici devono essere garantite le manovre di una sedia a ruote necessarie per l’utilizzazione degli apparecchi sanitari. Si deve garantire in particolare: lo spazio necessario per l’accostamento laterale della sedia a ruote alla tazza (minimo 1 metro calcolato dall’asse del sanitario), lo spazio necessario per l’accostamento frontale al lavabo (minimo 80 cm dal bordo del anteriore), la dotazione di opportuni corrimano e un campanello.

  • Percorsi orizzontali (Art. 4.1.9 . Specifiche Tecniche nell’Art. 8.1.9requisiti bonus barriere architettoniche corridoi)
    Corridoi e passaggi devono presentare un andamento quanto più possibile continuo, senza variazioni di livello (o superabili con rampe) e con un larghezza tale da garantire il facile accesso ai locali (minimo 1 metro e con allargamenti per l’inversione di marcia).

Abbiamo cercato di fare chiarezza su questa importante risorsa.
E’ bene ricordare che il Bonus abbattimento barriere architettoniche è una possibilità preziosissima per chi, per una serie di ragioni, non può uscire di casa per andare banalmente a fare la spesa. Sprecarla con interventi al limite dell’abuso è un peccato, perchè quando poi le risorse finiscono, finiscono per tutti.
Per questo noi tecnici dobbiamo fare la nostra parte e garantire, nella Dichiarazione a cui si fa riferimento nella Circolare 17/E, il rispetto di un principio fondamentale che dovrebbe essere alla base di qualsiasi bonus; l’eticità.

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DEPOSITARE UNA CIILA PRIMA DEL ROGITO

Presentare una CILA prima del rogito

Come depositare una pratica edilizia e iniziare i lavori di ristrutturazione prima della data del rogito

Si può presentare una CILA prima del rogito, ossia quando ancora non si è ancora proprietari di un immobile? Questo è un grande dubbio che attanaglia in molti che si vedono costretti a ritardare i lavori di ristrutturazione perchè la data del rogito è lontana.
Le cause possono essere moltissime, un abuso venuto fuori all’improvviso e il perito della banca che blocca il procedimento, un’indisposizione improvvisa di chi vende, i tempi biblici del notaio dell’agenzia immobiliare…

Quando è proprio necessario presentare una CILA prima del rogito

Ultimamente mi è capitato un caso molto particolare, purtroppo uno dei proprietari dell’immobile che stava per acquistare una mia cliente è venuto a mancare. Che fare dunque? La cliente nel frattempo aveva venduto casa propria e la doveva lasciare, il rogito era questione di giorni, ma questa tragedia ha dovuto posticipare tutto a compromesso fatto e registrato.
Aspettare la data del rogito per poter cominciare i lavori era proprio fuori discussione, era necessario presentare la CILA prima del rogito e iniziare la ristrutturazione.

Il titolare della CILA è sempre e comunque il proprietario?

Cominciamo chiarendo un punto fondamentale: una cosa è il titolare della CILA o di una pratica edilizia, una cosa è il proprietario dell’immobile da ristrutturare.
Prendiamo l’esempio di chi vive in affitto.
Anche chi vive in affitto ha diritto a fare dei lavori a casa ed in quanto titolare della pratica edilizia ha diritto alle detrazioni fiscali, a patto ovviamente che il contratto di affitto sottoscritto lo preveda e che il proprietario firmi una delega ad effettuare i lavori.

Lo stesso discorso vale per i futuri acquirenti; chi si è compromesso a comprare casa ha la possibilità di essere titolare di una CILA, basta allegare alla pratica edilizia i giusti moduli.

Nel comune di Milano il modulo che serve per presentare una CILA prima del rogito si trovano sul sito del comune a questo link , che si trova nella sezione allegati nella pagina relativa alla Modulistica Edilizia.

E se la data della fattura è anteriore a quella di inizio lavori? Leggi l’articolo completo

Dunque allegando il modulo di DELEGA il proprietario delega il titolare della pratica a presentare appunto una pratica edilizia a suo nome, titolare che assume ovviamente tutte le responsabilità del caso.
In caso di abusi edilizi o se qualcosa dovesse disgraziatamente andare storto con la sicurezza, è il titolare a risponderne non il proprietario, che con la delega si scarica da ogni responsabilità.

Si ha diritto alle detrazioni fiscali quando si deposita la CILA prima del rogito?

Nella guida dell’Agenzia delle Entrate si legge chiaramente che si ha diritto alle detrazioni fiscali nel caso sia stato fatto regolare compromesso registrato.

Ora che ci siamo levati anche quest’ultima perplessità, possiamo cominciare i lavori di ristrutturazione in serenità, basta presentare la CILA prima del rogito allegando il modulo di Delega!

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Fusione due unità immobiliari adiacenti

Unione di due appartamenti vicini

Come abbiamo unito unito due appartamenti vicini, il modo migliore per ingrandire casa.

La pratica di unire due  appartamenti vicini è denominata “fusione di due unità immobiliari” ed è il sogno delle famiglie che si allargano e hanno bisogno di una stanza in più senza stravolgere il loro stile di vita.
Con l’unione di due appartamenti vicini se ci si organizza il trasloco è ridotto al minimo,  non si è costretti a cambiare quartiere, i vicini rimangono gli stessi e la rete sociale che con gli anni ci si è costruiti attorno casa rimane intatta. 
Se si ha bisogno di una stanza in più in casa e si ha la possibilità l’unione tra due appartamenti vicini  è decisamente un’opportunità da non farsi scappare.

Lo schema dei due appartamenti uniti; la zona ingresso dell’appartemento arancione, il soggiorno di quello verde.

Schema di unione di due appartamenti vicini
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Diversa distribuzione spazi interni

Diversa distribuzione spazi interni

Racconti di casa: la ristrutturazione dell’appartamento di Lara a Milano

La casa di Lara che abbiamo ristrutturato si trova a Milano in una traversa di Via Tortona.
Il progetto di ristrutturazione parte da lontano; ancora prima che Lara la acquistasse mi aveva chiesto infatti di accompagnarla a vedere quella che poi è diventata la casa della sua famiglia.
La richiesta era semplice e bisognava dare una risposta, perchè da questo dipendeva la convenienza o meno dell’investimento: ” è possibile aggiungere una camera in più rispetta alla distribuzione degli spazi interni attuale?”

Lo stato di fatto dell’appartamento e la distribuzione originaria degli ambienti prima dei lavori di ristrutturazione.

L’appartamento si presentava così; gli ambienti erano grandi tuttavia gli spazi dedicati alla distribuzione (il grande ingresso e i due disimpegni) sprecavano un sacco di spazio utile.
La distribuzione originaria rispecchiava infatti il modo di progettare negli anni 70. Da un grande ingresso si accedeva al soggiorno, dal quale si raggiungeva la zona notte tramite un dedalo di porte interne e corridoi.

Le camere da letto non erano piccole, tuttavia erano solamente due. La cucina era abitabile ma scomoda cosi’ stretta e lunga, nella quale c’era per di più un ingresso di servizio. I bagni erano due, tuttavia un solo era definibile bagno, l’altro era occupato quasi interamente dall’arredo e solo una parte era destinata a bagno con un vaso posto nella nicchia sotto la finestra.

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regolarizzare casa per la vendita

Regolarizzare casa per la vendita

Come sanare e non avere problemi in fase di rogito

Sempre più spesso vengo contattato a trattative in corso quando è necessario regolarizzare casa per la vendita.
Poco prima che venga il perito della banca a verificare che l’appartamento sia conforme ecco che puntualmente si presenta i problema.
Si direbbe che è proprio vero il detto “prima o poi tutti i nodi vengono al pettine”; purtroppo però il più delle volte la responsabilità delle opere realizzate senza permesso non è di chi mi chiama, ma dei vecchi proprietari!

Dico purtroppo perchè agli uffici tecnici non importa chi è stato a realizzare l’abuso. Ciò che interessa è che la situazione venga regolarizzata, e per farlo va da sè che bisogna affrontare una sanzione.

Facciamo un pò di chiarezza sul significato dei termini principali per comprendere meglio cosa bisogna nello specifico per regolarizzare casa per la vendita.

  • Cosa si intende per Regolarità Urbanistica?
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Comunicazione inizio lavori Pavia

Quali strumenti per capire gli interventi permessi

Sapere quali interventi e quali lavori sono permessi è fondamentale quando si deve presentare una comunicazione inizio lavori a Pavia. Lo strumento principe e che ogni comune mette a disposizione all’interno dei propri siti è il PGT, ossia il Piano di Governo del Territorio, il quale si compone tra le altre cose del Piano delle Regole (PDR).
La consultazione del PGT non è sempre agevole, poichè ogni Comune mette online i propri documenti ogni volta in maniera diversa e non sempre è facile individuare quali sono le piante che bisogna consultare.
Il Comune di Pavia ha un sito molto chiaro ed intuitivo, per lo meno l’area relativa al Piano di Governo del Territorio di cui ora andremo a parlare.

Come leggere il PGT di Pavia ed interpretare le indicazioni di piano

Cosa sapere per una corretta comunicazione inizio lavori Pavia.

Saper interpretare il PGT di Pavia non è complesso e non è appannaggio dei soli tecnici. Tutti possono sapere come viene considerato dall’ufficio tecnico comunale un determinato edificio.
La facilità di lettura del PGT del comune di Pavia, è sicuramente data dalla presenza all’interno dello stesso documento dei rimandi agli articoli delle Norme Tecniche di Attuazione.
Le NTA sono quel documento, facente parte del Piano delle Regole, che bisogna consultare quando si cerca quali interventi e quali lavori sono permessi in un determinato edificio una volta identificato in planimetria.

Nell’immagine sopra è riportato uno stralcio del PGT di Pavia, ma come si fa a sapere quali interventi è possibile realizzare ad esempio in Via Cardano a Pavia? Si può ad esempio aprire una nuova finestra? o realizzare una serra?

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Bagno rifatto in tre giorni

Bagno rifatto in tre giorni… attenti alle truffe

Avere il bagno nuovo rifatto in tre giorni è possibile? Ho assistito ora ad un noto programma televisivo dedicato ad alcune famigerate imprese che garantiscono che in appena tre giorni sono in grado di ristrutturare il bagno. Molti ci credono per poi rimanere delusi dei pessimi risultati, cosa posso fare io quindi per contrastare questo malcostume? Posso citare espressamente le imprese che promettono il bagno nuovo in tre giorni? Anche volendo non me lo posso proprio permettere, tuttavia posso andare ad illustrare i motivi per i quali in tre giorni è impossibile ristrutturare un bagno completo con buoni risultati.

come abbiamo ristrutturato il bagno
Fase di cantiere: demolizione completa del bagno e realizzazione di un piatto doccia filo pavimento, spostamento dei sanitari e scaldasalviette, creazione di una spalletta di contenimento del mobile lavabo

Rifare il bagno in tre giorni: Giorno 1

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Comunicazione inizio lavori asseverata

Come fare una comunicazione inizio lavori asseverata

Il caso di una fusione tra due appartamenti

Riuscire ad acquistare un appartamento confinante con il proprio è il sogno di quanti allargano la propria famiglia o semplicemente vogliono qualche stanza in più senza dover lasciare la propria casa o addirittura il proprio quartiere.

Il signora A. era riuscito ad acquistare un appartamento vicino al proprio e quando ci ha contattati si stava domandando se fosse necessaria una comunicazione inizio lavori asseverata per procedere con la fusione tra i due appartamenti.

Le posizioni della cucina e del bagno sarebbero rimaste inalterate, solo occorreva aprire un passaggio tra i due appartamenti confinanti e fonderli in un unico immobile.
i vantaggi della fusione erano molteplici: Il signor A.  intanto aveva a disposizione un appartamento più grande per offrire ai frequenti ospiti e figli ben due stanze in più. In futuro la fusione tra appartamenti avrebbe invece dato la possibilità al signor A. di aprire un bed&breakfast.

comunicazione inizio lavori
Comunicazione inizio lavori asseverata (CILA) in caso di fusione tra due appartamenti confinanti. Tra i due appartamenti verrà semplicemente aperta una porta di collegamento. La comunicazione è necessaria per il successivo aggiornamento catastale.

Cosa allegare alla comunicazione inizio lavori

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