Stima costi ristrutturazione casa

Una miniguida per farsi un’idea dei costi che comporta ristrutturare un appartamento a Milano

 

Stima costi ristrutturazione casa, perchè la prima cosa da sapere quanto ci si accinge ad una ristrutturazione completa è  di quale budget si dispone, ossia quanto si può spendere con i lavori. Una domanda alla quale non è facile rispondere soprattutto quando ci si trova a dover affrontare delle grosse spese contemporaneamente, come i costi dell’agenzia, la parcella del notaio, le future spese condominiali…
Spesso quando si acquista una casa usata e si vuole procedere con una ristrutturazione totale degli ambienti non si ha bene in mente la somma che è possibile investire, soprattutto perchè non si conosce il costo delle varie lavorazioni.

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Come primo dato può essere orientativo un costo al metro quadro. Indicativamente con 500-600 Euro/mq è possibile ristrutturare un appartamento degli anni 60 senza particolari interventi sulla struttura e con una variazione parziale della distribuzione interna.

Basta questo valore o serve scendere un pò più nel dettaglio?
Prima di tutto credo sia utile uno schema che riassuma e differenzi tutti i vari interventi che è possibile dover affrontare in una ristrutturazione:

 

Le spese professionali necessarie per una ristrutturazione completa

Una prima classificazione delle spese per una ristrutturazione totale consiste nella distinzione tra spese professionali e spese dei lavori.
Le spese professionali possono variare di molto a seconda del tipo di lavorazione. Introducendo ora un caso qualsiasi di ciò che viene comunemente e impropriamente definito “ristrutturazione totale”, prendiamo come esempio un caso di rifacimento completo di un appartamento con relativo spostamento dei muri interni.

In questo caso bisognerà incaricare un architetto per i permessi necessari ad iniziare i lavori, si tratti di una CILA o di una SCIA.
Si ricorda che per CILA si intende la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, adatta per opere di manutenzione straordinaria senza interventi sulla struttura.

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Per SCIA si intende Segnalazione Certificata di Inizio Attività, e riguarda le opere con alterazione della statica dell’edificio.

Per le spese professionali si parte da un minimo di 500 Euro per la sola pratica CILA.
In caso di SCIA bisogna invece prendere in considerazione l’obbligo della Direzione Lavori (quindi una presenza in cantiere costante da parte del tecnico incaricato) ed il costo delle relazioni strutturali necessarie.
In questo caso è fondamentale sapere l’entità e durata dei lavori per poter stabilire a quanto ammonta la parcella dell’architetto, in quanto i calcoli a percentuale sulla base dei lavori sono sempre da prendere con le pinze.

Ci sono poi le spese per un rilievo iniziale degli ambienti, lo svolgimento di un progetto ed infine l’accatastamento… tutte voci da valutare caso per caso per avere una stima costi ristrutturazione casa.

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Se la data in fattura è prima dell’inizio lavori si perdono le detrazioni?

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Lavori edili, forniture e impianti

Come si vede nello schema sopra, per determinare la stima costi di ristrutturazione casa , è necessario sapere quali sono gli interventi da realizzare. Per fare un pò di chiarezza ho suddiviso le varie voci in :

• Lavori edili:

Comprensiva di  allestimento del cantiere, manodopera e fornitura di materiali da costruzione, trasporto e smaltimento delle macerie.  I lavori edili comprendono le assistenze murarie ad idraulico ed elettricista, i quali per realizzare i loro impianti hanno bisogno di un muratore che apra e chiuda le tracce a muro e a pavimento.  Sono poi da considerare tutte le varie pose in opera, dai pavimenti, rivestimenti, serramenti ecc..

TABELLA CON INDICATI I  PRINCIPALI COSTI UNITARI DELLE LAVORAZIONI NECESSARIE NELLA RISTRUTTURAZIONE DI UNA CASA O  APPARTAMENTO

TIPO DI LAVORAZIONE	COSTO DI MASSIMA (Euro)
Demolizioni  di pavimenti interni	15  / MQ Esclusi sottofondi e smaltimento
Demolizioni sottofondi (8cm circa)	20 /MQ Escluso smaltimento e trasporto
Demolizione di muri interni (non portanti)	20 /MQ Escluso smaltimento e trasporto
Tavolato interno (muri) di mattoni forati	55 /MQ
Intonaco e rasatura (muri piani)	43 /MQ
Assistenza muraria idraulico	2500-3000 (100 MQ con 2 bagni)
Assistenza muraria elettricista	2000-2500 (100 MQ)
Sostituzione serramenti	450-500 /MQ (Infissi di media/buona qualità)
Pavimentazione-Rivestimenti (solo posa)	25-30 /MQ. La fornitura dipende dal materiale
Impianto idraulico	250 /punto acqua (WC+bidet+lavabo…)
Impianto elettrico	3500-4000 (Appartamento di 100 MQ)
Serramenti interni	80-100 cad. (solo posa)

I costi unitari per tutti i tipi di lavori si possono consultare sui prezziari, alcuni disponibili online, relativamente alle varie regioni di appartenenza.
I costi citati sono ricavati dai listini prezzi opere edili in Milano, interpolati ai costi medi di imprese qualificate ricavati in base all’esperienza.

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L’IVA è una componente da prendere in seria considerazione per determinare una stima costi ristrutturazione casa. Ma a quanto ammonta l’IVA per manutenzione ordinaria e straordinaria?

Se l’impresa incaricata presenta nel suo preventivo un costo IVA esclusa, bisogna calcolare l’IVA pari al 10 %  (IVA agevolata in caso di immobili residenziali).
Le detrazioni previste sono in questo caso pari al 50 % della somma spesa, escludendo tutti gli interventi che riguardano il risparmio energetico che sono invece detraibili per il 65%.

Forniture:

Si tratta di tutti i materiali nuovi da posare durante la ristrutturazione.  La stima dei costi dipende ovviamente dalla qualità e dal costo del rivenditore di materiali, per questo l’importo può variare di molto, ma l’IVA sulle forniture come viene calcolata?

In questo caso bisogna capire chi acquista il materiale, se l’impresa o direttamente il committente. Se ad acquistare è lo stesso committente l’IVA da calcolare è del 22%. Se invece la fornitura la farà la stessa impresa incaricata di eseguire anche la posa in opera l’IVA sarà in parte normale ed in parte agevolata.  Per capire come funziona bisogna però introdurre prima il concetto di bene significativo.

Cosa si intende per bene significativo?  

Dalla Guida sulle agevolazioni fiscali che l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione sul proprio sito si legge:

I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999. Si tratta di:
-ascensori e montacarichi
-infissi esterni e interni
-caldaie
-video citofoni
-apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
-sanitari e rubinetteria da bagni
-impianti di sicurezza.

Su questi beni significativi,  l’aliquota agevolata del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.

ESEMPIO: Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui: a) per prestazione lavorativa 4.000 euro b) costo dei beni significativi (per esempio , rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.
Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello degli stessi beni significativi (10.000 – 6.000 = 4.000). Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 2 2%.

• Impianti:

Si suddividono in impianto elettrico ed impianto idraulico, devono essere realizzati da tecnici in grado di redarre e consegnare in comune i relativi certificati di conformità.
Per calcolare l’importo di un impianto idraulico ed un impianto elettrico, se non ci sono particolari complicazioni, basta contare il numero di punti acqua e il numero di punti elettrici.

Per intenderci,  in un bagno  vi sono generalmente  N. 5 punti acqua : lavabo, bidet, wc, doccia, lavatrice. Ad ogni punto acqua corrisponde una cifra compresa tra i 200 e i 250 euro  (assistenza muraria esclusa) per la realizzazione dell’impianto. Vi è poi da calcolare la posa dei sanitari, se sospesi o a terra, quindi cassetta wc, piatto doccia…

Relativamente ai punti elettrici invece, bisogna calcolare il numero dei punti per avere un’idea dell’importo. Tuttavia il rifacimento completo di un appartamento di circa 100 mq, quindi con cucina, soggiorno, due bagni e due camere ed  utilizzando materiali standard (esclusi impianti di allarme ecc.),  si aggira intorno ai  4000 euro.

Calcolo automatico di una ristrutturazione: è attendibile?

Nel web sono presenti vari programmi di facile consultazione che aiutano a grandi linee a calcolare quanto può costare una ristrutturazione, ad esempio il calcolatore messo a disposizione della rivista Lavorincasa.it, con la quale ho collaborato in passato come autore. Ma è davvero attendibile un calcolo automatico della stima costi ristrutturazione casa?
Ecco il link:

CALCOLATORE DI LAVORINCASA.IT

Devo dire che il calcolatore è davvero rapido ed in pochi minuti è possibile avere una stampata con le principali voci che incidono sulla stima costi ristrutturazione, tuttavia bisogna riconoscere che i risultati sono da prendere con le pinze se non si vogliono evitare brutte sorprese e delusioni.

Il calcolo automatico si basa su di un rapido questionario che l’utente deve compilare rispondendo a domande quali:

-Quanti metri quadri misura l’appartamento?
-Che tipo di ristrutturazione si desidera? Di tipo economico? Con materiali di pregio?
-Si prevede la demolizione di muri interni? Il rifacimento degli intonaci?
-Bisogna rifare il bagno? ecc…

Dopo avere inserito tutti questi dati compare un costo di media al metro quadro che potrebbe essere attendibile, ma che potrebbe benissimo variare di qualche centinaio di euro senza alterare necessariamente la qualità dell’intervento.

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Mi riservo qualche critica pur apprezzando e promuovendo  il lavoro dello staff di Lavorincasa:

-Un bagno solitamente prevede il rifacimento del sottofondo, in particolar modo se bisogna spostare la posizione del WC. Il calcolatore però non contempla questa opzione.
-Il numero dei metri quadri dei muri da demolire e da rifare non è richiesto. Sarebbe bastato aggiungere una semplice variabile e moltiplicare i metri quadri per il costo unitario, che si aggira sui 60/70 Euro in caso di costruzione.
-Non viene chiesto il numero dei metri quadri di finestre e portefinestre ma ci si basa su dei valori medi. Eppure il costo di una portafinestra è quasi doppio rispetto a quello di una finestra!
-Il tipo di porte interne cambia di molto il prezzo a seconda che si tratti di una scorrevole o di una porta a battente, bisognerebbe differenziare.
-Gli impianti elettrici ed idraulici non comprendono delle voci importanti, ossia le assistenze murarie dei muratori.
-Le spese professionali sono inesistenti, eppure una pratica di inizio lavori bisognerà presentarla…

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Il calcolatore automatico per determinare una stima costi ristrutturazione di un appartamento può aiutare, ma se non si vogliono prendere abbagli consiglio di contattare un’impresa progetto alla mano… e se proprio non si ha idea di cosa fare per trasformare una casa nella propria casa, contattateci!

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