Come sanare e non avere problemi in fase di rogito

Sempre più spesso vengo contattato a trattative in corso quando è necessario regolarizzare casa per la vendita.
Poco prima che venga il perito della banca a verificare che l’appartamento sia conforme ecco che puntualmente si presenta i problema.
Si direbbe che è proprio vero il detto “prima o poi tutti i nodi vengono al pettine”; purtroppo però il più delle volte la responsabilità delle opere realizzate senza permesso non è di chi mi chiama, ma dei vecchi proprietari!

Dico purtroppo perchè agli uffici tecnici non importa chi è stato a realizzare l’abuso. Ciò che interessa è che la situazione venga regolarizzata, e per farlo va da sè che bisogna affrontare una sanzione.

Facciamo un pò di chiarezza sul significato dei termini principali per comprendere meglio cosa bisogna nello specifico per regolarizzare casa per la vendita.

• Cosa si intende per Regolarità Urbanistica?

Con il termine “Regolarità urbanistica” si intende la regolarità della documentazione depositata presso l’ufficio tecnico comunale, ossia l’ufficio che , tra le altre cose, si occupa di edilizia privata. In ogni sito comunale sono presenti i recapiti di questi uffici. Ad esempio se dovessimo regolarizzare casa per la vendita con una CILA in sanatoria a Pavia, bisognerebbe recarsi in Via Scopoli 1 tra la Piazza del Municipio e l’Orto Botanico. 

Se dovete sanare un abuso all’interno del comune di a Pavia e volete sapere dove recarvi questo é il sito dell’ Ufficio Tecnico

• Cosa si intende per Regolarità Catastale?

Con il termine “Regolarità catastale” si intende invece la regolarità della situazione depositata al catasto. Il Catasto fa parte dell’Agenzia del Territorio, che si occupa tra le altre cose con l’Agenzia delle Entrate di cui fa parte delle imposte sulla casa.
La sede a Milano si trova in Via Manin, anche se non sempre occorre recarsi personalmente agli uffici del catasto, in quanto la maggior parte delle pratiche è possibile farle online.
La scheda catastale è la planimetria che si allega al rogito ed è un documento indispensabile per portare a termine la vendita di casa.

Tramite la piattaforma Sister dell’Agenzia del Territorio lo Studio Lacasapensata offre la possibilità di scaricare in pochi minuti la ogni planimetria catastale, a patto ovviamente di avere l’autorizzazione da parte del proprietario.

• Cosa sono gli atti di fabbrica?

Gli atti di fabbrica sono i documenti depositati presso l’Ufficio Tecnico in fase di costruzione della casa o dell’edificio all’interno del quale si trova l’appartamento da vendere. Gli atti di fabbrica si richiedono quindi presso l’ufficio tecnico e per averli bisogna compilare un apposito modulo denominato “Richiesta di accesso agli atti”. Non serve un professionista per richiederlo, lo può fare direttamente il proprietario.

• Cos’è l’ultima licenza edilizia?

La licenza edilizia, o lo stato concessionato, corrisponde all’ultima pratica deposita presso l’ufficio tecnico. Quando si deve regolarizzare casa per la vendita può essere uno dei documenti richiesti in caso in passato siano stati eseguiti dei lavori o, ad esempio, sia stata presentata una richiesta di sanatoria per la chiusura di una veranda o di un balcone.
La concessione edilizia quindi è posteriore agli atti di fabbrica e corrisponde ad una trasformazione della casa o dell’appartamento.

Regolarizzare casa per la vendita: cosa è richiesto in fase di rogito

Una volta introdotti i concetti principali, spieghiamo finalmente cosa occorre fornire al perito o al notaio prima della vendita.
Prima di tutto bisogna confrontare la planimetria catastale con lo stato di fatto.
Se la pianta corrisponde alla distribuzione della casa, con ogni probabilità (a meno che non sia stato accatastato un abuso edilizio) la casa è in regola e si può procedere alla vendita.
Se la pianta non corrisponde, allora bisogna recuperare gli atti di fabbrica o, nel caso si pensa che siano stati eseguiti nel frattempo dei lavori di ristrutturazione, l’ultima concessione edilizia. 

Le principali domande alle quali bisognerebbe conoscere la risposta quando si compila una richiesta di accesso agli atti sono le seguenti: 

LE PRINCIPALI DOMANDE A CUI BISOGNEREBBE RISPONDERE

1. La planimetria catastale presente al catasto è la prima o è una pianta depositata in seguito a lavori di manutenzione?
2. Sono stati denunciati i lavori dal precedente proprietario quando sono stati eseguiti?
3. Qual’è il numero di protocollo della pratica in caso presentata?
4. A fine lavori, nel caso i lavori siano stati denunciati, il tecnico allora incaricato ha provveduto a completare l’iter aggiornando la scheda catastale?

Conoscendo una o più risposte alle precedenti domande è possibile sapere cosa richiedere e con quali riferimenti. Presso gli uffici tecnici è infatti consigliabile riportare i numeri di protocollo delle pratiche richieste per accelerare i tempi, in caso contrario i tempi di attesa si possono dilungare.

E ORA CHE ABBIAMO TUTTI I DOCUMENTI, CHE SI FA?

Una volta in possesso di tutti i documenti del caso, il tecnico incaricato può procedere e regolarizzare casa per la vendita, seguendo varie opzioni a seconda del caso:

• CILA in sanatoria: lo strumento giusto per regolarizzare casa prima di vendere

La CILA in sanatoria è una pratica che il titolare può presentare a lavori ultimati; non è necessario indicare i riferimenti dell’impresa essendo lavori già eseguiti ed è necessario allegare alla pratica la ricevuta del pagamento della relativa sanzione, pari a 1000 Euro una tantum. 
Se è questa l’opzione che fa per voi, forse potrebbe interessarvi leggere un approfondimento sulla Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata CILA 

Una volta ottenuta la regolarità urbanistica, si può procedere con la richiesta di regolarità catastale 

• Aggiornamento della planimetria catastale tramite DOCFA con ravvedimento operoso

Questo caso è meno frequente del precedente, in quanto prevede di regolarizzare la situazione catastale senza “passare” prima dall’Ufficio Tecnico.
In realtà, è possibile solamente quando all’epoca della ristrutturazione era stata presentata regolare comunicazione di inizio lavori, a cui non era seguita però la relativa comunicazione di fine lavori e aggiornamento catastale.
Tale opzione è pertanto percorribile solo nei casi in cui le pratiche edilizie erano state iniziate ma non finite.

Si può in questo caso procedere con l’aggiornamento della sola planimetria catastale, tramite ravvedimento operoso (quindi pagando una sanzione) nel caso i lavori siano terminati da più di 30 giorni, in forma gratuita se invece la fine lavori risale a più di 5 anni prima (facendo attenzione al fatto che sono considerati anni solari).

SE DEVI VENDERE E DEVI SANARE CASA, TI DIREMO COME FARE!