La verifica della conformità edilizia e della conformità urbanistica è il primo passo per presentare una pratica edilizia
Sempre più spesso finalmente i clienti che mi contattano sono in grado di consegnarmi tutta la documentazione necessaria per presentare le pratiche edilizie, la CILA o la SCIA che sia, e dare così inizio ai lavori di ristrutturazione. Una persona che ha appena rogitato dovrebbe essere in possesso di tutta la documentazione necessaria, direte voi, eppure purtroppo non è sempre così… Al momento del rogito infatti entrambe le parti dichiarano che l’immobile di cui si sta trattando la compravendita è in regola sia dal punto di vista urbanistico che edilizio, ma non sempre si fanno i dovuti controlli, pertanto la dichiarazione rimane appunto una semplice dichiarazione basata sulla buona fede.
Come sanare e non avere problemi in fase di rogito
Sempre più spesso vengo contattato a trattative in corso quando è necessario regolarizzare casa per la vendita. Poco prima che venga il perito della banca a verificare che l’appartamento sia conforme ecco che puntualmente si presenta i problema. Si direbbe che è proprio vero il detto “prima o poi tutti i nodi vengono al pettine”; purtroppo però il più delle volte la responsabilità delle opere realizzate senza permesso non è di chi mi chiama, ma dei vecchi proprietari!
Dico purtroppo perchè agli uffici tecnici non importa chi è stato a realizzare l’abuso. Ciò che interessa è che la situazione venga regolarizzata, e per farlo va da sè che bisogna affrontare una sanzione.
Facciamo un pò di chiarezza sul significato dei termini principali per comprendere meglio cosa bisogna nello specifico per regolarizzare casa per la vendita.
Spesso i nostri clienti hanno sentito parlare di insufflaggio murario e ci chiedono che cosa sia e se può essere adatto alla loro casa. Con questo post cercheremo di spiegare, cos’è, a cosa serve e quando conviene utilizzare l’insufflaggio.
Di origine nordamericana, la tecnica dell’insufflaggio serve a migliorare le prestazioni energetiche delle case, cosí come l’installazione di pannelli fotovoltaici.
L’insufflaggio consiste nell’iniettare dei materiali isolanti all’interno delle pareti esterne degli edifici. Grazie all’insufflaggio, le nostre case sono meno soggette alle condizioni climatiche esterne poichè l’isolamento termico mantiene più a lungo il calore (o il freddo) creato.
L’insufflaggio fa bene all’ambiente e al portafogli. E allora perchè non lo facciamo tutti?
La risposta breve è: perché non sempre è consigliato farlo.
Esistono vari tipi di interventi per migliorare le qualità termiche dei muri. L’insufflaggio sicuramente più economico rispetto al cappotto termico, ma funziona solo in determinati casi, altrimenti puó generare gravidanni alla vivibilità degli spazi.
L’insufflaggio genera dei benefici solo se progettato caso per caso bilanciando i vantaggi e gli svantaggi. Poiché come sempre nella vita, non è tutto oro quello che luccica, per fare delle scelte consapevoli conviene avere il supporto di un tecnico di fiducia.
Cerchiamo di vedere insieme quali possono essere quindi i vantaggi e gli svantaggi dell’insufflaggio. Per farlo bisogna presentare alcuni concetti poco chiari ai non addetti.
In primo luogo, non tutti gli edifici sono insufflabili.
Significato ed evoluzione di una parete attrezzata su misura realizzata a Milano
Una parete attrezzata, nel linguaggio tecnico, è un elemento con un duplice compito, dividere due spazi e arredare. Di solito è un elemento caratterizzato da un gran numero di spazi contenitivi ed espositivi.
Tuttavia nel linguaggio comune il termine “parete attrezzata” ci si riferisce alla parete del soggiorno che ospita il maggior numero di prese elettriche o di altri impianti. Sulla “parete attrezzata” si trovano il televisore, il modem, il telefono etc.
La parola “attrezzata” passa quindi a riferirsi alla quantità di impianti esistenti, che poi vengono normalmente coperti da mobiletti, librerie, moduli contenitori o mansolature.
Utilizzando il gergo comune, forse piú chiaro, una libreria può essere intesa come “parete attrezzata” così come un modulo basso sovrastato da mensole o pensili.
In un cantiere di Gaggiano (MI), la nostra “parete attrezzata” ha ridisegnato lo spazio del soggiorno dotandolo di carattere e aumentandone la vivibilità. Vediamo nel dettaglio l’evoluzione di questo elemento progettato e realizzato su misura.
Evoluzione della parete attrezzata su misura a Milano
La progettazione di questa “parete attrezzata” su misura è stata parte di un intervento piú amplio che ha riguardato la ristrutturazione dell’intero appartamento.
La foto in alto racconta la situazione prima dei lavori: la parete di fondo era soffocata da un divano molto grande che impediva l’uso dello spazio. Inoltre, due punti luce notevolmente sottodimensionati incastravano un quadro centrale, di dimensioni notevoli, ma non apprezzabile.
Sulla parete di sinistra, poi, si trovava un vecchio split ingiallito dell’aria condizionata.
La nostra “parete attrezzata” è composta da due “momenti” che grazie al modulo in verticale separano e allargano la percezione della parete. Il gioco di bicromia tra il mobile bianco ed il fondo setoso (pittura Alpha Orient della Sikkens), alleggerisce la struttura della parete.
Il “momento” di sinistra è incentrato sul camino a bioetanolo ( modello Graffiti della Maison Fire) mentre a destra un televisore di 60 pollici bilancia la composizione.
La base del mobile è completamente contenitiva, dotata di moduli capienti con apertura a ribalta alti 35 cm e profondi 40 cm. Sulla sinistra, poi, lo spazio vuoto è predisposto per ospitare un tavolo pieghevole che, chiuso, può essere posizionato di fronte al divano.
Il vecchio split (non sostituito perchè ancora funzionante) è stato inglobato all’interno del modulo superiore della parete attrezzata con una comoda apertura a ribalta.
Il pannello di boiserie dietro al televisore maschera i cavi e crea uno spessore per inserire una parte dell’illuminazione della stanza. L’illuminazione, infatti, è un elemento fondamentale per la buona riuscita di una parete attrezzata su misura.
Mancando una luce centrale nella stanza, sono stati integrati dei faretti a scomparsa in gesso nell’abbassamento del soffitto che offrono un’illuminazione potente e verticale.
D’altra parte, le strisce led dietro al televisore, sono provviste di dimmer che permette di regolare l’intensità della luce a distanza. In questo modo con una unica fonte luminosa è possibile creare differenti scenari luminosi da retroillumunazione salvavista quando si guarda la televisione a luce avvolgente per cene di classe.
Siamo a disposizione per progetti e preventivi per realizzare la tua parete attrezzata su misura a Milano e provincia!
Recuperare gli atti di fabbrica edificio può essere un’operazione lunga e dolorosa…
(oppure può trasformarsi in una bella esperienza, dipende dall’edificio che si cerca)
La mia esperienza personale all’Archivio storico di Milano
Tante volte mi è capitato di manifestare in questi miei articoli una certa soddisfazione per quanto riguarda la gestione in materia edilizia da parte del Comune di Milano.
Non c’è dubbio che sotto molti aspetti l’informatizzazione stia aiutando noi professionisti a svolgere il nostro lavoro con più rapidità.
Sebbene all’inizio è comprensibile che ci siano delle difficoltà ad accettare la novità da parte di molti colleghi, tutto sommato la direzione intrapresa penso sia quella giusta.
L’informatizzazione è doverosa in ogni settore e anche in questo, ma quando l’informatizzazione diventa spersonalizzazione non si migliorano le cose, anzi.
Sono stato contattato da un condomino di un edificio che voleva sapere con certezza se una costruzione presente in un cortile sotto le finestre del suo appartamento fosse in regola o abusivo.
La domanda che mi è stata posta era: ma gli atti di fabbrica edificio prevedevano il volume tanto odiato realizzato in cortile e quindi nascosto dalla via pubblica?
Il dubbio era grande, anche perchè la costruzione in questione somigliava più a una baracca che a un edificio ed era assente dall’elaborato planimetrico catastale.
Come ottenere i disegni tecnici originali depositati all’archivio Storico di Milano di un edificio costruito prima del 1927 in forma assolutamente gratuita.
Occorreva risalire agli atti di fabbrica edificio, così con una comoda PEC ho provveduto ad inoltrare una richiesta visure atti di fabbrica al comune di Milano, previo pagamento dei rispettivi 25 euro previsti.
Questo era infatti il procedimento da seguire e che si legge sul sito del Comune di Milano: pagare, mandare la richiesta e aspettare almeno un mese.
La risposta alla mia mail è arrivata infatti dopo più di un mese.
Mi venne quindi comunicato che il documento richiesto era presente all’Archivio Storico presente nel cortile della Rocchetta al Castello Sforzesco.
Come ottenere gli atti di fabbrica edificio in giornata
L’edificio era anteriore al 1927, quindi come mi spiegò l’addetto gli atti di fabbrica edificio erano depositati in archivio storico e non nella sede centrale di Via Bernina.
La visita all’Archivio storico del Comune di Milano è stata una piacevole esperienza data l’atmosfera tipica delle vecchie biblioteche e da quella sensazione di ricercatore che si ha quando si sfogliano documenti risalenti a più di cento anni fa.
Ciò che mi ha lasciato perplesso è stato venire a conoscenza del fatto che, se già si sa che l’edificio oggetto della ricerca è anteriore al 1927:
non è necessario mandare la richiesta in comune
non è necessario aspettare un mese per la risposta
non è necessario pagare i 25 euro richiesti dall’ufficio tecnico.
Ma allora perchè avevo dovuto aspettare tanto? Non potevano scrivere sul sito che se l’edificio era anteriore al 1927 bisognava recarsi direttamente all’archivio storico?
Se l’edificio che si sta cercando è stato realizzato prima del 1927 e servono gli atti di fabbrica bisogna semplicemente recarsi all’Archivio Storico di Milano situato al Castello Sforzesco e richiedere i documenti che servono a uno dei gentili addetti.
In meno di 10 minuti si avranno i documenti richiesti e sarà perfino possibile fotografare tutti i disegni che si vuole.
Questo articolo non vuole essere una denuncia, vuole solamente aiutare chi cerca i disegni tecnici originali di un edificio antico senza che questo si senta ad un certo punto preso in giro. A Milano il servizio c’è ed è efficiente, basta solo un pò più di informazione!
Consulenza architetto Milano: quando è necessario l’aiuto di un professionista.
Il servizio di consulenza architetto Milano è dedicato a chi ha la necessità di affidarsi ad un professionista che lo aiuti a risolvere tutti i tipi di problemi relativi alla casa, dalla gestione delle pratiche allo studio di una nuova distribuzione degli ambienti; dalla disposizione dell’arredamento alla progettazione di nuovi mobili su misura.
Chi vive in una casa scura e vorrebbe un consiglio per modificare la distribuzione delle stanze e degli ambienti, chi ha bisogno di un supporto per le pratiche e i permessi necessari per ristrutturare, oppure chi vorrebbe solamente modificare l’arredamento, può cercare su google e chiedere in tempi rapidi la consulenza di un architetto Milano.
Cosa cerca chi vuole una consulenza architetto Milano
Dai consigli in cucina ai progetti di ristrutturazione
C’è chi esige che nella propria casa vengano utilizzati materiali naturali, anallergici, per ambienti salutari che riducano al minimo le cause di inquinamento indoor. In questo caso è necessario rivolgersi ad uno specialista che lo sconsigli nelle varie fasi di cantiere, perchè le imprese attente a ciò che la maggioranza degli addetti ai lavori definisce “dettagli” non sono poi molte. È una questione secondaria vivere in un ambiente sano che favorisca il benessere degli abitanti? Io credo proprio di no!
C’è chi lamenta il fatto di vivere in una casa senza luce, magari perchè in origine non si è tenuto conto dell’orientamento e del percorso del sole. A volte è necessario cambiare la disposizione degli ambienti, a volte basta aprire una porta in una posizione strategica.
A casa di D. è bastato modificare una libreria esistente allargandola per inserire il televisore e cambiare di conseguenza la posizione del divano. Così facendo si è liberata la parete in prossimità della portafinestra permettendo alla poca luce presente di rimbalzare liberamente sulle pareti bianche e contribuire ad illuminare un appartamento un pò troppo buio.
Una cucina più contenitiva era l’esigenza principale della signorina D., per questo è stato fondamentale rilevare la stanza e proporre dei pensili aggiuntivi da realizzare su misura.
I signori C. non erano soddisfatti del proprio bagno degli ospiti, privo di personalità in cui la lavatrice alla vista rendeva l’ambiente una lavanderia più che un bagno di rappresentanza. La consulenza architetto Milano è servita in questo caso a progettare un mobile bagno da realizzare su misura in falegnameria e ridare dignità alla stanza.
Trasformare una lavanderia in un bagno di rappresentanza per gli ospiti contenendo i costi e realizzando interventi puntuali.
I signori P. invece volevano far valere i propri diritti nei confronti del vicino che aveva costruito una veranda a ridosso della propria finestra. Oltre al danno la beffa perchè oltre a rifiutarsi di spostare la veranda di qualche metro il vicino continuava con un comportamento prepotente ed arrogante. Dato che era già in corso una causa civile tra le parti, l’intenzione era cercare di dimostrare alle autorità competenti che la veranda fosse un vero e proprio abuso edilizio, perciò i signori P. hanno richiesto una consulenza architetto Milano che li potesse aiutare.
Il costo di una consulenza architetto Milano dipende dall’impegno richiesto e dal tempo che ci si dedica. Se basta un un consiglio o sono necessari dei disegni o un progetto. Per questo motivo non è facile quantificare economicamente il servizio di consulenza ma sono necessarie più informazioni e tanto meglio un sopralluogo.
Prima di partire con i lavori, prima di contrattare un’impresa, prima di dare l’incarico ad un falegname, è necessario avere presente ciò che si vuole. Verificare che ciò che si realizza risponda a tutte le necessità. Una consulenza architetto Milano evita che si rifacciano i lavori due volte, visualizzando il risultato di una ristrutturazione prima che questa venga realizzata, immaginando un mobile prima che questo venga consegnato e posto in opera.
Un esempio di consulenza architetto Milano: come ristrutturare casa di Francesco
Come ristrutturare al meglio un bilocale a Milano: dal progetto al cantiere
Quando le dimensioni dell’appartamento sono contenute è importante sfruttare al meglio il poco spazio a disposizione per dotarlo di tutte le funzioni necessarie. I taglio degli appartamenti è cambiato con il tempo, oggi nessuno si sognerebbe mai di realizzare un corridoio in un appartamento di appena 50 mq.
Quando siamo entrati per la prima volta a casa di F. , in un bell’edificio stile vecchia Milano, ad accoglierci c’era un corridoio buio che attraversava tutto l’appartamento. Di fronte alla porta di ingresso si apriva il soggiorno, mentre in fondo al corridoio c’era un’altra stanza destinata a cucina. Dalla cucina poi si accedeva ad un bagno lungo e stretto, dotato di tutti i sanitari e una ingombrante vasca da bagno.
Non era certo la disposizione migliore, e anche volendo nella nostra ristrutturazione bilocale Milano non avremmo potuto mantenerla tale. Ogni bagno necessita infatti secondo il regolamento edilizio vigente di un disimpegno, non potendo questo affacciare direttamente sulla cucina.
Confronto tra PRIMA e DOPO l’intervento. Viene eliminato il corridoio all’ingresso, la cucina si sposta per ricavare una camera e si cambia l’accesso e la disposizione del bagno.
Dopo aver ascoltato i desideri e le esigenze di Francesco che voleva giustamente sfruttare l’altezza del suo appartamento per ricavare un soppalco con zona notte sopra e studio sotto, abbiamo sviluppato una proposta di intervento per una ottimale ristrutturazione bilocale Milano.
Vista dall’ingresso del corridoio eliminato. Sul fondo è visibile la vecchia posizione della cucina
Il progetto di ristrutturazione bilocale Milano
Come prima cosa abbiamo eliminato il muro dell’ inutile corridoio esistente, spostando in questo punto la cucina che prima occupava una parete dell’altra stanza. Come chiusura dei moduli della cucina in corrispondenza della porta di ingresso abbiamo previsto una spalletta dove abbiamo posizionato gli interruttori. Spostare la cucina da una stanza all’altra non ha creato complicazioni perchè ci siamo limitati solo a prolungare lo scarico assicurando una corretta pendenza e senza fare così gomiti o angoli che è meglio evitare quando possibile.
Per la cappa invece abbiamo realizzato una finta mensola a soffitto per convogliare tutti i gas incombusti e gli odori in facciata. Questo tipo di intervento è necessario quando non si è in presenza di una cappa che sale oltre la linea del tetto.
Consulenza architetto Milano: modello dell’appartamento con nuova divisione interna e proposta volumetrica di arredamento
Fase di cantiere, sulla sinistra l’accesso alla camera e il nuovo disimpegno
Spazio al soppalco nella ristrutturazione bilocale Milano
Secondo il nostro modo di progettare, per il quale ogni intervento edile deve essere subordinato all’arredamento dei locali, abbiamo spostato la porta della camera da letto in una posizione più centrale, così da poter utilizzare una parete per il soppalco e tutta la parete di fronte per uno spazioso armadio, necessario a causa dell’assenza della cantina.
Per lo stesso motivo abbiamo spostato l’accesso al bagno, ora accessibile dal locale soggiorno, mascherando la porta da una quinta che ci è stata utile per disporre la nuova parete attrezzata.
Nel disimpegno creatosi abbiamo posizionato la caldaia e il quadro elettrico.
Nuova disposizione dei sanitari del bagno lungo e stretto: l’ingresso prima era in corrispondenza della doccia. Il contromuro dietro ai sanitari era indispensabile per incassare la cassetta dello scarico. Sulla destra la porta di accesso che da sul nuovo disimpegno.
Come rinnovare un bagno stretto e lungo
Il bagno stretto e lungo era dotato di una portafinestra che limitava in maniera significativa la disposizione dei sanitari, abbiamo quindi eliminato la vasca sostituendola con una spaziosa doccia ad occupare la parete di fondo e abbiamo spostato wc e bidet.
Dato l’esiguo spessore del muro di separazione tra camera e bagno siamo stati costretti a realizzare un contromuro per incassare la cassetta dello sciacquone, mentre affinchè lo scarico potesse raggiungere la braga con la dovuta pendenza abbiamo sfruttato lo spessore del solaio, realizzato con una struttura in legno, inglobando nei riempimenti tra le travi tutti i tubi necessari.
Un altro esempio di consulenza architetto Milano: modificando la libreria già esistente ed inserendovi il televisore è stato possibile cambiare la disposizione dell’arredamento e spostare il tavolo vicino alla luce della portafinestra. Una ulteriore libreria presente è stata eliminata e sostituita con delle mensole ricavate in una nicchia a parete. Pochi interventi per un grande cambio!
Una consulenza architetto Milano esula dalla comodità di chi andrà ad eseguire i lavori, esula dalla ricerca del maggior profitto di chi solo si vuole approfittare del cliente. Una consulenza architetto Milano serve ad individuare la soluzione migliore e che permetta di non buttare via i soldi, garantendo che venga ben speso fino all’ultimo euro.
Una consulenza architetto Milano può essere fondamentale per individuare la giusta pratica edilizia, una CILA, una SCIA, per non rischiare di perdere il diritto alle detrazioni fiscali.