Come abbiamo unito unito due appartamenti vicini, il modo migliore per ingrandire casa.

La pratica di unire due  appartamenti vicini è denominata “fusione di due unità immobiliari” ed è il sogno delle famiglie che si allargano e hanno bisogno di una stanza in più senza stravolgere il loro stile di vita.
Con l’unione di due appartamenti vicini se ci si organizza il trasloco è ridotto al minimo,  non si è costretti a cambiare quartiere, i vicini rimangono gli stessi e la rete sociale che con gli anni ci si è costruiti attorno casa rimane intatta. 
Se si ha bisogno di una stanza in più in casa e si ha la possibilità l’unione tra due appartamenti vicini  è decisamente un’opportunità da non farsi scappare.

Lo schema dei due appartamenti uniti; la zona ingresso dell’appartemento arancione, il soggiorno di quello verde.

I vantaggi della fusione di due appartamenti confinanti: il trasloco è ridotto al minimo, le abitudini non si perdono e ristrutturare costa meno!

I vantaggi di unire due unità immobiliari vicine però non si limitano a questi. C’è anche un fattore economico non trascurabile. Probabilmente chi porta a termine questo tipo di operazione non ha bisogno di rivolgersi ad un’agenzia rivolgendosi direttamente al vicino, quindi meno costi per gli intermediari.

Inoltre, dovendo ristrutturare, i lavori da affrontare e quindi le spese possono essere molte di meno. Nel nostro caso infatti un bagno e i serramenti di una parte di casa erano già in perfette condizioni e non avrebbe avuto senso sostituirli.
Nella parte ristrutturata è bastato quindi trovare serramenti simili a quelli mantenuti e si sono dimezzati i costi relativi a quella voce di spesa.

Un consiglio quindi, se il quartiere piace e si va d’accordo con i vicini, prima di cercare casa altrove è bene chiedere a chi vive a fianco se per caso ha intenzione di vendere, non si sa mai…

Nella Comunicazione di Inizio Lavori asseverata (CILA) è necessario rappresentare, oltre alle piante di rilievo e di progetto, anche quella di cofronto.
I gialli rappresentano i muri da abbattere.
I rossi rappresentano i muri da costruire.

Il progetto della nuova distribuzione degli ambienti interni

Ogni progetto di nuova distribuzione degli ambienti interni è un abito cucito su misura dei proprietari di casa. Lo scopo è certo esaudire le loro richieste, ma soprattutto aiutarli a capire cosa vogliono in base ai loro gusti e alle loro abitudini.

Lo scopo principale di questa ristrutturazione, oltre a ricavare una camera in più per la famiglia che si allargava, era quello di avere una cucina molto grande.
Questo perchè i proprietari amano cucinare e ricevere gli amici a cena, quindi l’ambiente da privilegiare era la zona cucina-pranzo rispetto al soggiorno con il divano. Una cucina con una grande isola centrale, una quantità di spazio contenitivo e un grande tavolo per godere della compagnia degli amici a cena.

Lo scopo era privilegiare la zona cucina-pranzo rispetto al soggiorno

Nella pianta di confronto tra stato di fatto e stato di progetto è facile leggere in cosa è consistito l’intervento.
Prima di tutto è stato demolito il muro centrale di separazione tra i due appartamenti per creare un passaggio.

Unione di due appartamenti vicini: ma il muro di separazione tra due appartamenti è portante?

Questa è la domanda che ci si sente rivolgere spesso quando in sede di sopralluogo si visita una casa dove si prevede l’unione di due appartamenti vicini.
La risposta è no. I muri tra due appartamenti contigui, soprattutto se la casa è stata costruita dopo gli anni 70, quindi con struttura di pilastri in cemento e tamponamenti, quasi mai sono portanti quindi possono essere demoliti.

Se è vero che lo spessore può essere maggiore rispetto ai muri interni da 10-12cm, ciò è dovuto alla presenza di un intercapedine con dentro del materiale isolante e talvolta all’utilizzo di blocchi differenti adatti all’isolamento acustico.
La maggior parte delle volte in questo tipo di case, gli unici muri portanti sono quelli del blocco scale e quelli che confinano con l’ascensore, gli altri perciò possono essere demoliti senza pericolo di intaccare la struttura.

Le diverse fasi di cantiere per l’apertura del passaggio tra i due appartamenti: il vecchio angolo cottura è stato sostituito con un ripostiglio, delimitato frontalmente direttamente con un arredo fisso.

Foto 1 e 2: l’apertura del passaggio tra gli appartamenti. La foto 3 è stata scattata dall’isola nel nuovo soggiorno.

Unione di due appartamenti vicini prima e dopo l’intervento di demolizione del muro.

Dal soggiorno si accedeva alla zona notte con una porta a battente. Per sostituirla con una porta scorrevole interna è stato necessario demolire una porzione di muro per poter inserire il cassone.
A destra della porta è stata realizzata una struttura in cartongesso per incassare lo schermo del televisore, in maniera tale che potesse essere ben visibile anche mentre si cucinava.
Il soggiorno vero e proprio con il divano è stato invece lasciato nel vecchio soggiorno dell’altro appartamento, così da riutilizzare la parete attrezzata esistente che era ancora in perfetto stato.

Parete di fondo della zona pranzo con struttura in cartongesso per incassare il televisore.

La zona di passaggio tra i due appartamenti uniti. Frontalmente alla porta di ingresso c’è un comodo armadio per stivare cappotti e scarpe, sulla destra si accede alla zona notte.

Le porte interne sono tutte in Wengè, un legno tropicale scuro, tranne la porta a scomparsa del ripostiglio. Priva di telaio a vista e coprifili questa si mimetizza nel muro e “scompare”, rimanendo visibili solo il perimetro dell’anta e la maniglia.

 

GUARDA QUI COM’ERA LA CUCINA  PRIMA DELLA FUSIONE APPARTAMENTI CONFINANTI

 

Unire due unità immobiliari confinanti significa con ogni probabilità sostituire la pavimentazione. Qui un bellissimo parquet in rovere effetto olio a doghe lunghe valorizzato dalla luce led sotto l’isola sospesa.

Quali permessi sono richiesti per realizzare l’ unione di due appartamenti vicini ?

Per unire due appartamenti confinanti è richiesta una normale CILA, sigla che significa Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.

La CILA è una comunicazione che può inviare solo un tecnico incaricato dalla proprietà, o chi per lui, per questo si chiama “asseverata” , poichè il tecnico ha il compito di asseverarla, cioè verificare che rispetti tutte le regole.

Nella relazione tecnica poi il tecnico indicherà che l’intervento consiste nella “Fusione di due unità immobiliari confinanti”. Con questa precisa definizione viene identificata la pratica di unire due appartamenti vicini.

Quindi, se dovete ad esempio unire due appartamenti a Pavia, prima di iniziare i lavori potete chiamare lo studio Lacasapensata per consegnare la giusta CILA a Pavia.

E se i due appartamenti da unire si trovano a Milano? Basta consegnare una CILA a Milano.
La pratica edilizia è sempre la stessa! Cambia solo il metodo di presentazione all’ufficio tecnico di competenza.

Cosa cambia al catasto dopo la fusione di due appartamenti confinanti?

Alla fine dei lavori di ristrutturazione il tecnico incarico deve unificare le due planimetria al catasto, ma cosa cambia rispetto a prima?
Ovviamente cambia la scheda planimetrica in seguito alla fusione di unità immobiliari confinanti: in un’unico disegno saranno perciò rappresentati i due appartamenti.

Cambiano poi i riferimenti catastali, quindi i numeri che indicano il foglio, la particella e il subalterno.
Foglio e particella rimarrano gli stessi poichè identificano l’intero edificio, il subalterno invece cambierà e la nuova numerazione partirà dal numero 701.

Il metodo di numerazione dei subalterni originati dall’unione di due appartamenti vicini

Il metodo di numerazione esistente prevede che i subalterni di nuova realizzazione si differenzino da quelli originari. Se perciò i subalterni dei due appartamenti prima separati erano ad esempio i numeri 4 e 5, dopo la fusione si partirà dal numero 701.

Se nell’edificio è già stato generato un nuovo subalterno il 701 sarà già stato occupato, quindi si passerà al 702 e così via…

Perchè manca la cantina nella nuova scheda catastale dopo la fusione?

Potrete notare che la cantina, che prima era rappresentata sotto la planimetria dell’appartamento, ora non c’è più.
Non si tratta di un errore, semplicemente l’Agenzia delle Entrate ha deciso che quando si va a modificare il numero di subalterno, quindi nei casi di fusione o frazionamento, catastalmente bisogna separare le cantine dagli appartamenti.

Se prima perciò ad un subalterno corrispondeva un appartamento e la relativa cantina, ora non più. Mi spiego con un esempio.

Il signor Rossi ha unificato i subalterni n. 4 e 5, ognuno con la relativa cantina.
I nuovi subalterni saranno i numeri 701, 702 e 703.
Il 701 identificherà l’appartamento, il 702 e il 703 le due cantine. Per ogni subalterno esisterà una planimetria


Aumenta la rendita catastale in seguito all’ unione di due appartamenti vicini ?

Andando ad aumentare il numero dei vani e la superficie degli ambienti di conseguenza aumenterà anche il valore della rendita catastale. Ogni vano in linea generale corrisponde ad una stanza, quindi è normale che aumentando le stanze aumenta anche la rendita.

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