Architetto sempre necessario o conviene farne a meno?
Architetto si o architetto no, quando conviene affidarsi ad un architetto, quando basta rivolgersi ad un’impresa e quando è possibile fare tutto da soli.
Sembrerebbe un pò di parte leggere sul sito di uno studio di architettura quanto possa risultare utile affidarsi ad un architetto in determinate occasioni. Tuttavia chi conosce lo studio Lacasapensata sa che il suo non è solo un sito in cui si promuovono servizi o si fa pubblicità (di fatto si è scelto di evitare completamente di pubblicare pubblicità sulle nostre pagine), ma è soprattutto , o quantomeno cerca di essere, un contenitore di informazioni riguardo a tutto ciò che gravita attorno alla casa.
Per questo si è dato tanto spazio alle pratiche e permessi edilizi necessari, spiegando ad esempio quando serve presentare una CILA piuttosto che una SCIA caso per caso. In questo modo basta dedicare 10 minuti a leggere un articolo piuttosto che chiedere una consulenza ad un tecnico.
Poco tempo fa venne una persona che aveva affidato i lavori di ristrutturazione ad una grossa catena francese che oltre che vendere materiale per bricolage si affida ad imprese locali per ogni lavoro di ristrutturazione.
Sta di fatto che l’impresa non aveva dato le giuste informazioni a questa persona, la quale se non ci avesse interpellato per tempo avrebbe sicuramente perso in maniera definitiva ogni diritto alle detrazioni previste in caso di manutenzione straordinaria.
Solo con questo semplice esempio ho risposto in maniera parziale al quesito: Architetto sempre necessario o conviene farne a meno. Conviene pagare la parcella di un architetto e avere diritto senza problemi a tutte le detrazioni fiscali o sperare di non avere problemi?
Architetto sempre necessario? Qualche esempio di ristrutturazione.
Architetto sempre necessario? Ovviamente la risposta è no. Non è obbligatorio rivolgersi ad un architetto o ad un tecnico abilitato per qualsiasi intervento di ristrutturazione, tuttavia in alcuni casi può essere davvero molto utile.
La nuova divisione dell’appartamento di Annamaria
Al di là di ogni aspetto tecnico, un architetto può trasformare in maniera radicale l’aspetto e la vivibilità di una casa.
Prendiamo ad esempio la casa di Annamaria che andremo a ristrutturare a breve.
Schema della nuova divisione interna dell’appartamento di Annamaria: gran parte della superficie calpestabile era occupata da ingresso e disimpegno, la disposizione delle porte penalizzava l’arredamento e gli ambienti erano più piccoli di quanto avrebbero potuto essere.Vista volumetrica della proposta di progetto, ristrutturazione e arredamento sono progettati un maniera unitaria. Il bagno è più grande e sfruttabile, nel disimpegno viene ricavata una lavanderia ed un sistema di rispostiglio-cabina-armadio di grande utilità. Tra camera e soggiorno il muro verrà demolito e sostituito con un armadio bifacciale a tutta altezza realizzato su misura, dotato di parti a giorno verso ingresso e soggiorno e antoni a scorrere verso la zona notte.
L’unica richiesta della signora Annamaria era che dal proprio letto potesse vedere fuori dalla finestra il pino alla quale era tanto affezionata. Perciò abbiamo ripensato alla posizione della porta, grazie anche alla demolizione del muro tra camera e soggiorno che sarà diviso da un armadio bifacciale a tutta altezza e completo di un pannello sandwich nel medio per l’isolamento acustico. A beneficiare della nuova distribuzione anche il resto dell’appartamento, con un disimpegno più funzionale ed in grado di contenere anche una lavanderia (in prossimità della porta del bagno) ed un ampio ripostiglio. Il soggiorno è molto più spazioso e li tavolino fronte divano che all’occorrenza si può alzare è una valida soluzione quando si ricevono tanti ospiti.
Architetto sempre necessario per i permessi edilizi?
L’architetto è necessario a seconda del tipo di intervento che si intende eseguire. Se c’è una cambio nella divisione interna di un appartamento (con relativo spostamento di muri) l’architetto serve per compilare una relazione asseverata nella quale viene descritto l’intervento. Se invece la ristrutturazione si limita allo spostamento di una porta interna o al rifacimento del bagno l’architetto non è necessario, tuttavia è utile una consulenza nel caso si vogliano sfruttare tutte le agevolazioni fiscali vigenti.
Pratiche edilizie low-cost Milano-Assago-Buccinasco-Corsico-Rozzano-Sesto San Giovanni-Varese-Monza-Rho….
Architetto sempre necessario quando si deve realizzare una scala interna?
In questo caso l’architetto serve perchè per realizzare una scala interna bisogna realizzare prima un foro nella soletta tra i piani che si vuole collegare, a meno che questo non sia già presente. Per realizzare una scala interna sarà necessaria una SCIA da protocollare al comune di appartenenza.
Architetto sempre necessario quando si devono aprire nuove finestre?
Aprire nuove finestre comporta cambiare l’aspetto della facciata di un edificio quindi l’architetto serve per compilare la SCIA o la CILA a seconda che si tocchi o meno la struttura di un edificio
Architetto sempre necessario quando si vuole fare una cabina armadio?
Una cabina armadio quando i muri sono realizzati in cartongesso è di fatto da considerare come un cambiamento della distribuzione interna. In questo caso se pur di lieve entità si tratta di manutenzione straordinaria quindi l’architetto è necessario per la CILA da presentare in comune.
Architetto sempre necessario quando si vuole realizzare un soppalco?
Bisogna prima di tutto differenziare i termini soppalco e abbassamento. Un soppalco è una porzione rialzata dove è possibile posizionare ad esempio una zona studio o una zona notte. Un soppalco è sempre portante e deve rispettare certe caratteristiche perchè non venga conteggiata la SLP. Un abbassamento può essere portante come non portante ed è utilizzato per lo più come ripostiglio in quota.
In caso di soppalco l’architetto è necessario sempre, dovendo anche presentare la variazione al catasto a fine lavori. Per un abbassamento invece l’architetto non è obbligatorio.
Parcella dell’architetto: quanto costa un architetto quando serve?
Quanto costa l’architetto ora che le parcelle sono state abolite per legge? Sono molti a fare notare che il conteggio non possa dipendere dall’entità dei lavori. In effetti un monolocale può arrivare a costare quanto un appartamento di 200 metri quadri.
Su cosa basarsi quindi per determinare la giusta parcella dell’architetto?
Bisogna partire da una valutazione effettiva di ciò che è necessario preparare: se servono proposte di progetto per migliorare la divisione interna; se è necessaria la direzione lavori (una presenza continuata sul cantiere) o se basta presentare la pratica per lasciare poi il campo libero all’impresa incaricata.
Il costo dell’architetto varia ovviamente dall’impegno e dal tempo necessario, tuttavia grazie al numero di pratiche che ci vengono affidate possiamo essere competitivi con le nostre offerte e offrire un servizio low-cost e di qualità.
Operiamo principalmente in PROVINCIA DI MILANO:
Abbiategrasso, Albairate, Arconate, Arese, Arluno, Assago, Baranzate, Bareggio, Basiglio,Bellinzago Lombardo, Bernate Ticino, Besate, Binasco, Boffalora Sopra Ticino, Bollate,Bresso, Bubbiano, Buccinasco, Buscate, Bussero, Busto Garolfo, Calvignasco, Cambiago,Canegrate, Carpiano, Carugate, Casarile, Casorezzo, Cassano d’Adda, Cassina de’ Pecchi,Cassinetta di Lugagnano, Castano Primo, Cernusco sul Naviglio, Cerro al Lambro, Cerro Maggiore, Cesano Boscone, Cesate, Cinisello Balsamo, Cisliano, Cologno Monzese,Colturano, Corbetta, Cormano, Cornaredo, Corsico, Cuggiono, Cusago, Cusano Milanino,Dairago, Dresano, Gaggiano, Garbagnate Milanese, Gessate, Gorgonzola, Grezzago, Gudo Visconti, Inveruno, Inzago, Lacchiarella, Lainate, Legnano, Liscate, Locate di Triulzi,Magenta, Magnago, Marcallo con Casone, Masate, Mediglia, Melegnano, Melzo, Mesero,Milano, Morimondo, Motta Visconti, Nerviano, Nosate, Novate Milanese, Noviglio, Opera,Ossona, Ozzero, Paderno Dugnano, Pantigliate, Parabiago, Paullo, Pero, Peschiera Borromeo, Pessano con Bornago, Pieve Emanuele, Pioltello, Pogliano Milanese, Pozzo d’Adda, Pozzuolo Martesana, Pregnana Milanese, Rescaldina, Rho, Robecchetto con Induno,Robecco sul Naviglio, Rodano, Rosate, Rozzano, San Colombano al Lambro, San Donato Milanese, San Giorgio su Legnano, San Giuliano Milanese, San Vittore Olona, San Zenone al Lambro, Santo Stefano Ticino, Sedriano, Segrate, Senago, Sesto San Giovanni, Settala,Settimo Milanese, Solaro, Trezzano Rosa, Trezzano sul Naviglio, Trezzo sull’Adda, Tribiano,Truccazzano, Turbigo, Vanzaghello, Vanzago, Vaprio d’Adda, Vermezzo, Vernate, Vignate,Villa Cortese, Vimodrone, Vittuone, Vizzolo Predabissi, Zelo Surrigone, Zibido San Giacomo.
Data fattura anteriore a inizio lavori: si perdono le detrazioni?
Mi ha recentemente contattato un cliente preoccupato di perdere le detrazioni fiscali per manutenzione straordinaria cui ha diritto avendo ristrutturato casa. Il commercialista gli aveva fatto notare che la data delle fatture di acconto per i lavori e la data della fattura per la pratica edilizia erano anteriori alla data di inizio lavori, coincidente con la data di protocollo della pratica edilizia CILA.
Il dubbio che naturalmente lo assillava era: si possono perdere le detrazioni per manutenzione straordinaria se la data della fattura è anteriore alla data di inizio lavori?
Una miniguida per farsi un’idea dei costi che comporta ristrutturare un appartamento a Milano
Stima costi ristrutturazione casa, perchè la prima cosa da sapere quanto ci si accinge ad una ristrutturazione completa è di quale budget si dispone, ossia quanto si può spendere con i lavori. Una domanda alla quale non è facile rispondere soprattutto quando ci si trova a dover affrontare delle grosse spese contemporaneamente, come i costi dell’agenzia, la parcella del notaio, le future spese condominiali…
Spesso quando si acquista una casa usata e si vuole procedere con una ristrutturazione totale degli ambienti non si ha bene in mente la somma che è possibile investire, soprattutto perchè non si conosce il costo delle varie lavorazioni.
O se prima vuoi vedere come lavoriamo
Come primo dato può essere orientativo un costo al metro quadro. Indicativamente con 500-600 Euro/mq è possibile ristrutturare un appartamento degli anni 60 senza particolari interventi sulla struttura e con una variazione parziale della distribuzione interna.
Basta questo valore o serve scendere un pò più nel dettaglio? Prima di tutto credo sia utile uno schema che riassuma e differenzi tutti i vari interventi che è possibile dover affrontare in una ristrutturazione:
Schema delle varie spese che bisogna affrontare nella ristrutturazione di un appartamento divise per tipologia. Clicca sull’immagine per ingrandire
Le spese professionali necessarie per una ristrutturazione completa
Sanatoria opere abusive: come regolarizzare con le giuste pratiche edilizie
Per la famiglia P. l’acquisto della loro nuova casa è stata un’esperienza lunga e travagliata. Il problema principale era che lo stato di fatto della casa al momento dell’acquisto, ossia la disposizione dei muri interni, non corrispondeva alle piantine depositate al catasto e all’ufficio tecnico in comune.
Quali pratiche edilizie per regolarizzare piccoli abusi edilizi
A differenza del progetto autorizzato infatti il bagno esistente era molto piccolo , in cucina era presente una piccola scala a chiocciola per scendere nel seminterrato e il salone era troppo grande rispetto alla luce che poteva ricevere dall’unica finestra presente. Questa la situazione dentro casa, nel piccolo cortile interno invece era stato costruito un box abusivo, senza ovviamente comunicare nulla in comune.
Il notaio per procedere con l’atto di acquisto richiedeva che si regolarizzassero tutti gli abusi, ma come fare? In cosa consiste la sanatoria opere abusive?
Stiamo parlando qui di piccole opere abusive, non certo di nuove costruzioni edificate senza permessi o eco-mostri, ma tutta quella serie di interventi non autorizzati o semplicemente non comunicati che poi al momento di vendere o acquistare casa mettono i bastoni tra le ruote. Piccoli interventi come demolire il corridoio per ingrandire il soggiorno, alzare un muro interno per ricavare due camere dove ne era prevista una, aggiungere o levare un bagno, chiudere il balcone con una veranda…Continua la lettura di Pratiche edilizie: sanatoria opere abusive→
Pratiche catastali Milano: come fare l’aggiornamento piantina catastale.
Quando si terminano i lavori di manutenzione straordinaria che hanno comportato tra le altre cose uno spostamento dei muri interni, quindi una diversa distribuzione dei locali, la legge prevede che che si presenti sempre una pratica di aggiornamento catastale.
Pratiche edilizie: Esempio scheda catastale per aggiornamento piantina catastale
La scheda catastale è un documento che bisogna allegare in ogni operazione di compravendita di un immobile, avente lo scopo di identificare graficamente i riferimenti indicati sul rogito: il foglio, la particella, il subalterno.
Va da sè che la pianta depositata debba corrispondere esattamente allo stato di fatto riscontrato, in maniera tale che valori come la superficie utile, la rendita catastale, il numero di vani, siano il più possibile coerenti.
Aggiornamento piantina catastale, cosa bisogna indicare
Quando si cambia la disposizione dei muri interni di un locale bisogna sempre rispettare tutte le pratiche edilizie previste, tra le quali a fine lavori appunto l’aggiornamento della piantina catastale. La pratica catastale viene identificata anche con il nome di DOCFA, la quale può essere compilata SOLO da un tecnico, un architetto, geometra, ingegnere e inviata ONLINE al sito dell’Agenzia delle Entrate. Continua la lettura di Pratiche edilizie Milano: aggiornamento piantina catastale→
SCIA Milano è l’acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività e sostituisce la vecchia DIA, che significava Denuncia di Inizio Attività.
Si tratta di una pratica edilizia che consente di dare inizio a dei lavori considerati di Manutenzione Straordinaria, che poi sono i lavori previsti dalle agevolazioni fiscali del 50% prorogati nell’ultima finanziaria per tutto il 2016.
I permessi di costruire non sono un’invenzione moderna, in questa pratica del XVII secolo a Valencia il tecnico presentava richiesta per regolarizzare le aperture di una facciata, sulla destra sono visibili i riferimenti catastali dell’epoca.
Ma è sempre necessario aprire una SCIA Milano per sfruttare le agevolazioni fiscali?
Cerchiamo prima di fare un po’ di chiarezza, perchè i permessi sono tanti e chi deve ristrutturare se ha la sfortuna di incappare in gente senza scrupoli può finire per spendere tanti soldi inutilmente senza avere poi in cambio nessun servizio.
La SCIA Milano è un permesso edilizio che possiamo definire di un livello superiore per quanto riguarda la manutenzione straordinaria, perchè oltre a modificare la distribuzione interna della casa, quindi spostare muri, cambiare pavimenti, rifare gli impianti, permette di andare a modificare la struttura stessa dell’edificio.
Cosa si intende per struttura dell’edificio?
Per struttura si intende l’ossatura dell’edificio, ossia quelle parte sulle quali gravano i pesi e che hanno il compito di sostenere il tutto. Un solaio (il pavimento su cui camminiamo) è struttura, i pilastri sono struttura, un muro portante è struttura, non è struttura invece un muro perimetrale se non regge nessun peso ma solo ha lo scopo di tamponare lo spazio compreso tra pilastri e solai. Continua la lettura di Permessi edilizi: la SCIA Milano→
Una buona notizia in arrivo per le giovani coppie sposate o conviventi da almeno tre anni che comprata la loro prima casa hanno la possibilità di arredarla con l’aiuto del Bonus Mobili 2016 per Under 35 previsto nella bozza del Ddl di Stabilità del 2016.
Un Bonus Mobili restrittivo sotto alcuni aspetti che vedremo successivamente, ma che va di fatto ad aggiungersi al Bonus Mobili già in vigore (prolungato fino a dicembre 2016), rivolto ai proprietari o aventi diritto ad effettuare lavori di Manutenzione Straordinaria e che prevede un recupero pari al 50% della spesa sostenuta per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici fino ad un massimo di 10.000 Euro. Il tutto ripartito sotto forma di sconto fiscale nell’arco di 10 anni e in aggiunta alle altre agevolazioni previste per lavori edilizi e risparmio energetico.
Progetto arredamento su misura ONLINE
A chi si rivolge il nuovo Bonus Mobili 2016 per Under 35
Il nuovo Bonus Mobili 2016 per Under 35 si rivolge appunto alle coppie in cui almeno uno dei due abbia meno di 35 anni, siano queste coppie sposate o coppie di fatto, a patto nella seconda ipotesi di dimostrare con opportuni certificati di residenza l’effettiva convivenza da almeno tre anni dalla richiesta del Bonus.
A differenza del Bonus Mobili già in vigore non sono più necessari lavori di manutenzione straordinaria per godere delle agevolazioni, e qui sta la principale novità, allargandosi il campo degli aventi diritto anche a chi decide di acquistare un’abitazione nuova o che non richiede una ristrutturazione immediata. Più basso il tetto di spesa, che scende dai 10.000 Euro se in concomitanza ad opere di Manutenzione Straordinaria agli 8.000 Euro previsti, sempre ripartiti in 10 anni e sempre con una percentuale pari al 50% dell’importo sostenuto.
Quindi chi comprerà un immobile come prima casa e rientrerà nei canoni stabiliti per usufruire degli aiuti si vedrà restituito una somma al massimo pari a 400 Euro l’anno.
Aspetti restrittivi del nuovo Bonus Mobili 2016 per Under 35
Come si diceva il nuovo Bonus Mobili 2016 per Under 35 presenta pochi ma sostanziali aspetti restrittivi che limitano di fatto il bacino degli aventi diritto. L’aspetto restrittivo principale come si diceva non è tanto il tetto di spesa ribassato, ma il fatto che la casa debba essere acquistata, non coprendo gli aiuti le spese sostenute per l’arredamento di una casa già di proprietà.
Per fare un esempio frequente, le giovani coppie che hanno la necessità solamente di cambiare la cameretta a causa dell’arrivo di un nuovo figlio, secondo le attuali disposizioni non potranno usufruire del Bonus Mobili Under 35 ma nel caso solo del preesistente Bonus Mobili legato alla Manutenzione straordinaria, che però prevede in ogni caso anche delle spese professionali per la redazione della Relazione Asseverata.
Una ulteriore limitazione consiste nell’effettiva copertura nel nuovo Bonus Mobili per giovani coppie, rivolto solo all’acquisto dei Mobili ad esclusione degli elettrodomestici. Una clausola capace di creare confusione nel caso ad esempio di una cucina su misura con elettrodomestici incassati, la cui fattura copre generalmente sia la spesa per la realizzazione del mobile sia l’importo per gli elettrodomestici.
Come ristrutturare casa con le giuste pratiche edilizie: la CILA Milano
Per chi deve ristrutturare casa a Milano, o in caso di manutenzione straordinaria utilizzando un linguaggio più tecnico, prima di affidarsi ad un professionista per la gestione di tutte le pratiche edilizie del caso, credo sia utile sapere in cosa consistono i permessi edilizi e come si fa ad individuare la pratica più adatta, andrò quindi a presentare in cosa consiste la CILA Milano (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) e come si fa a compilarla.
Non c’è cosa migliore di alcuni esempi pratici per riuscire finalmente a capire la differenza tra le pratiche esistenti. Da quando finalmente la Regione Lombardia ha unificato i moduli c’è sicuramente maggiore chiarezza (prima ogni Comune aveva la propria modulistica), la differenza ora consiste solamente nelle modalità di presentazione, ma sono fiducioso che un giorno ce la faremo ad unificare anche quelle!
Guida alla compilazione della CILA Milano
In questo articolo cercherò di fare chiarezza sulla pratica più comune che si deve utilizzare in caso di ristrutturazione nel Comune di Milano e provincia, ossia la CILA, analizzando in una breve guida all’uso le differenze con gli altri permessi edilizi e introducendo i costi che si possono affrontare.
Per essere in grado di comprendere bene ciò che è scritto sul sito del comune di Milano, nel settore dedicato agli interventi edilizi minori, bisogna avere una leggera padronanza nel settore e sapere in cosa consiste la differenza tra una manutenzione ordinaria, una manutenzione straordinaria o una ristrutturazione; per potere fornire in questo post degli esempi pratici sono state necessarie delle ore ad interpretare le normative e dei pomeriggi all’ufficio tecnico di Milano, in maniera tale da avere dei chiarimenti dai tecnici comunali.
Considerando poi che a causa del particolare momento di emergenza sanitaria il ricevimento del pubblico è quantomeno ridotto, se no annullato, ci si può rendere conto quindi delle attese che vi farò risparmiare leggendo questo post, quindi se lo trovate interessante vi chiedo in cambio solamente di condividerlo sulla vostra pagina di Facebook
Che cos’è la CILA e come si compila
La CILA Milano significa Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata e si suddivide principalmente in due parti: la prima contiene le informazioni principali quali i riferimenti dell’immobile e i dati del titolare, la seconda consiste in una dichiarazione del progettista incaricato.
Questo il link per scaricare tutti i moduli aggiornati della Regione Lombardia, tra cui il Modulo Unico Titolare e la Relazione Tecnica di Asseverazione Unica (entrambi richiesti in caso di CILA
Il primo modulo, ossia il Modulo Unico Titolare, spetta al proprietario firmarlo, o comunque a chi vuole intraprendere i lavori (in questo caso bisogna allegare una dichiarazione del proprietario che affermi di essere al corrente e favorevole allo svolgimento dei lavori). In questa prima parte dunque si indicano i dati catastali dell’immobile, come la zona di decentramento, il foglio, la particella e il subalterno, tutte informazioni presenti nel rogito, tranne quella relativa alla zona che più tardi spiegherò.
Il tecnico incaricato compila poi in cosa consiste l’intervento, dichiara una serie di condizioni e specifica qual’è l’impresa incaricata a effettuare i lavori di ristrutturazione.
Anche se con il susseguirsi dei moduli hanno omesso la parte in cui il proprietario dichiara di avere verificato l’idoneità dell’impresa incaricata, rimane tuttavia consigliabile farsi consegnare i DURC in corso di validità prima di iniziare i lavori. Il termine DURC sta per Documento Unico di Regolarità Contributiva ed essendo sempre aggiornato (ha una durata di tre mesi) attesta effettivamente la regolarità contributiva di un’impresa.
Il secondo modulo, che spetta questa volta al tecnico professionista firmare, si chiama Relazione Tecnica di Asseverazione Unica. Nella relazione il tecnico dichiara che l’intervento rispetta tutte le normative in termini di sicurezza, igiene, urbanistica, allegando una breve relazione e degli elaborati grafici timbrati e firmati.
Per compilare la CILA è necessaria la licenza edilizia?
Per compilare la CILA generalmente non è necessario recuperare la licenza edilizia precedente, tuttavia in alcuni comuni come per esempio il comune di Bresso richiedono il numero di protocollo della licenza edilizia precedente, in modo tale da controllare se nel tempo si sono verificati abusi edilizi.
Nel comune di Corsico invece in fase di compilazione della CILA è presente un flag da marcare in caso di reperimento della concessione edilizia precedente. Non è obbligatorio marcarlo ma per esperienza personale consiglio caldamente di farlo e quindi di muoversi per tempo a presentare una Richiesta di Accesso agli Atti.
Per sapere come sanare delle opere edilizie abusive, come ad esempio la demolizione del muro del corridoio o della cucina, la creazione di uno sgabuzzino, una differente divisione del soggiorno, leggi qui.
Concessione edilizia o scheda catastale
Da non confondere la licenza edilizia con la piantina catastale. La licenza edilizia viene depositata all’ufficio tecnico prima di iniziare i lavori, il catasto (chiamato anche DOCFA), si deposita all’ufficio catastale dopo il termine dei lavori. Le due possono anche non coincidere se in seguito a dei lavori di ristrutturazione il catasto non viene aggiornato. Al contrario al catasto possono anche essere riportati degli abusi non presenti invece nelle licenze edilizie depositate all’ufficio tecnico.
La compilazione della CILA a Bresso (per citare un comune dove la licenza edilizia viene richiesta) è quindi leggermente più lunga, poichè bisogna prendere appuntamento all’ufficio tecnico e risalire alla licenza edilizia della casa, depositata anche 60 anni fa a seconda di quando la casa è stata costruita.
Questo almeno ai tempi pre-Covid-19….
Lo stato di fatto presente sulla planimetria della licenza edilizia (ossia la disposizione dei muri originaria) è da prendere seriamente in considerazione quando si riporta lo stato di fatto riscontrato nell’allegato grafico (ossia la tavola con la piantina ) della CILA Bresso.
Ma veniamo al primo passo, dove trovare i moduli CILA Milano necessari per la ristrutturazione di casa?
Sul sito del Comune di Milano c’è un rimando al sito della Regione Lombardia, ma lo stesso discorso vale per tutti i siti ufficiali di tutti i comuni della Regione Lombardia in quanto i moduli sono unificati (da qui il termine Unico). Il Modulo Unico Titolare di Corsico, per intenderci, è esattamente uguale al Modulo Unico Titolare di Milano. L’unica cosa che cambiava, almeno qualche mese fa prima del Covid-19, era la consegna dei moduli e quindi il protocollo, in particolar modo a Milano.
La città di Milano è divisa infatti in molte zone di decentramento, la cui distribuzione è possibile vedere nell’immagine sopra, e la consegna delle CILA era cartacea nel caso le modifiche avessero riguardato solamente l’interno senza toccare la facciata. A seconda della zona, le CILA andavano consegnate a mano e quindi protocollate nei relativi uffici tecnici.
Come di presenta la CILA a Milano dopo il COVID-19
A partire dal 20 aprile 2020 invece, a causa dell’emergenza sanitaria in corso, la presentazione telematica delle CILA relative a tutto il territorio del Comune di Milano, è prevista tramite il portale IMPRESAINUNGIORNO, firmando digitalmente i documenti.
In ogni caso, a prescindere dalla metodologia di presentazione e protocollo, se l’intervento riguarda una parte esterna e può alterare l’estetica dell’edificio, allora la pratica verrà gestita dall’ufficio tecnico centrale in Via Bernina, se l’intervento al contrario si concentra tra le mura di una proprietà privata, la CILA è gestita direttamente dagli uffici tecnici di zona. Ogni zona di decentramento ricordiamo ha il proprio ufficio tecnico.
Fin qui tutto facile, ma come si fa a capire quale pratica è adatta ai lavori che devo eseguire a casa? Come si riesce a capire se il preventivo dell’architetto o del tecnico incaricato dall’impresa è adeguato al lavoro che comporta?
Ecco alcuni esempi di manutenzione straordinaria tra i più frequenti:
Quali pratiche per rifare il bagno, cambiare i pavimenti o i serramenti
CILA BAGNO: Per questo tipo di interventi, che sono da intendere opere di manutenzione ordinaria, non è prevista la presentazione della CILA Milano, ossia la comunicazione relativa alle manutenzioni straordinarie, quindi non serve un tecnico per la compilazione della relazione asseverata, ma basta una dichiarazione dello stesso proprietario per avere diritto alle detrazioni (attenzione però le detrazioni non copriranno tutti i lavori, ma solo quelli previsti con il rifacimento degli impianti. Nel caso si rifacessero gliimpianti infatti si passa da manutenzione ordinaria a manutenzione straordinaria, ed è per questo motivo che ho inserito questo caso nella lista.
Ma a questo punto è necessaria la CILA per ristrutturare il bagno sostituendo gli impianti?
A detta di alcuni funzionari dell’Agenzia delle Entrate, ossia dell’organismo responsabile di autorizzare o negare le detrazioni fiscali previste, in questo caso specifico non serve presentare la CILA. Per godere delle detrazioni fiscali occorre però la fattura saldata con specifico bonifico riportante la dicitura “lavori di manutenzione straordinaria”, unitamente ai relativi certificati di conformità. Si ricorda che con il termine impianti non si intendono solo i sanitari, ma tutto il tratto dalle colonne di distribuzione ai sanitari.
Detto questo, tenendo presente che le agevolazioni coprono esclusivamente i lavori di manutenzione straordinaria (la manutenzione ordinaria copre solo le parti comuni in un edificio, quindi non bagni e cucine private ma blocchi scale, tetti, cortili, ecc.) , al di là di considerazioni di singoli funzionari credo che ad un esame dell’Agenzia delle Entrate si potrebbe andare incontro ad un problema se quando si sono svolti i lavori non si è presentato il modulo CILA specifico per le manutenzioni straordinarie, accontentandosi della dicitura sulla fattura.
Non è un caso poi che il Comune di Milano abbia negli ultimi anni alzato la sanzione in caso di presentazione della CILA in ritardo da 258 Euro a 1000 Euro…ai lettori le proprie conclusioni.
Quella del bagno è una situazione davvero molto diffusa e normativamente confusa….Cambiare gli impianti dà diritto alle detrazioni, non serve CILA ma solo la fattura, ma attenzione: la sostituzione di pavimenti è comunque manutenzione ordinaria quindi non è detraibile (a meno che non sia stata presentata CILA).
Quali pratiche edilizie per regolarizzare e risanare delle opere abusive minori , come la demolizione del corridoio, la creazione di una stanza in più, la creazione di una tettoia…
ABUSI MINORI: In presenza di opere abusive bisogna presentare le giuste pratiche soprattutto in caso di compravendita di un immobile, momento in cui ci deve essere assoluta conformità tra licenza edilizia e stato di fatto (attenzione non basta la scheda catastale, la quale paradossalmente può riportare anche degli abusi). Per regolarizzare la situazione la pratica più rapida è la CILA sanatoria opere abusive, che è possibile presentare in seguito al pagamento della sanzione prevista.
Quali permessi servono per unire cucina e soggiorno in un unico ambiente
CUCINA/SOGGIORNO: Uno degli interventi più comuni è la fusione di cucina e soggiorno in un unico ambiente. Secondo criteri progettuali e distributivi ormai superati, la cucina doveva essere fisicamente separata dal soggiorno. In questo modo gli odori rimanevano confinati il più possibile nell’ambiente dedicato alla preparazione dei pasti, il più delle volte piccolo, dalla tipica forma stretta e lunga e separato da una porta dal soggiorno. A causa della sempre maggiore necessità di spazio utile in casa e perchè no grazie anche all’esistenza di cappe aspiranti sempre più potenti, si tende sempre più a unire cucina e soggiorno in un unico ambiente. Quali permessi servono e cosa bisogna verificare?
Pianta dello stato di fatto, stato intermedio e stato di progetto con la relativa tabella dei rapporti aeroilluminanti verificati. A 23, 7 MQ di superficie corrispondono 3,82 MQ di superficie areante e 2,8 MQ di superficie illuminante utile. I rapporti aeroilluminanti sono pertanto verificati.
La distribuzione interna dei muri cambia se si uniscono due vani, quindi è obbligatorio presentare una CILA all’ufficio tecnico del comune con la relativa verifica dei rapporti aeroilluminanti. Una stanza per essere adeguatamente illuminata e areata deve avere la superficie finestrata apribile non inferiore a 1/10 della superficie utile di pavimento (la superficie effettivamente calpestabile espressa in metri quadri). Unificando due stanze e trasformandole in uno stanzone bisogna assicurarsi quindi che il rapporto sia soddisfatto e che la finestra esistente basti a dare luce e un ricambio d’aria all’ambiente.
Nell’esempio sopra riportato si può vedere come i valori 3,82 e 2,8 (rispettivamente relativi alla superficie areante utile e illuminante utile) siano maggiori di 2,37 (corrispondente a 1/10 della superficie utile di pavimento pari a 23, 7 MQ)
Quali pratiche edilizie per il rifacimento dell’intero appartamento, comprensivo di impianti, pavimenti e finiture, demolizione di alcuni muri e spostamento per ampliare o ridurre gli ambienti.
CILA Milano, la fase delle demolizioni è il punto di partenza di ogni cantiere, da questo momento è più facile immaginarsi i nuovi spazi e la fantasia è sempre più stimolata.
RISTRUTTURAZIONE INTEGRALE: Si tratta del caso generale più diffuso. In questo caso la discriminante sono gli interventi sui muri. Se si tratta di demolire porzioni di muri portanti la CILA non va bene e bisogna ricorrere alla SCIA, LEGGI QUIquando occorre presentare la SCIA Milano.
Il ruolo dell’architetto nella redazione della CILA consiste nel verificare che gli ambienti rispettino le dimensioni minime previste da regolamento edilizio e regolamento di igiene mediante il calcolo dei rapporti aeroilluminanti, ossia superficie di pavimento su superficie vetrata. Se ci si affida ad una sola impresa non è necessario il coordinamento alla sicurezza, a patto che l’impresa non subappalti ad altre, e quindi nemmeno la notifica preliminare. Il calcolo degli impianti non è previsto se la potenza è minore ai 35KW, quindi generalmente non serve in caso di abitazione monofamiliare. La CILA Milano è gratuita ed è possibile cominciare i lavori il giorno stesso in cui si presenta. Al termine ora è obbligatorio presentare il modulo di fine lavori allegando la nuova scheda catastale e in alcuni Comuni i certificati di conformità degli impianti.
Quali pratiche edilizie per la realizzazione di un pergolato o di una tettoia in giardino.
CILA MILANO
PERGOLATO-TETTOIA: Con la bella stagione chi possiede un terrazzo o un giardino è normale che pensi a mettere un pergolato, ma a chi chiedere per sapere cosa fare? E che costi comporta la realizzazione di un pergolato?
La prima cosa da chiarire è la differenza tra pergolato e tettoia. Un pergolato non prevede una copertura fissa, se l’intento è di ripararsi dalla pioggia oltre che dal sole allora si sta parlando di tettoia e non di pergolato, anche se trasparente in vetro o policarbonato. Altro fattore da tenere in considerazione è che la tettoia o il pergolato non devono aumentare la superficie utile della casa, quindi al massimo si può chiudere un lato su quattro (per esempio un pergolato addossato al muro di una casa). Se si dovesse aumentare la SLP (superficie lorda di pavimento) si dovrebbero pagare gli oneri.
Ultima cosa da verificare è se vi è una struttura che scarica il peso a terra. Se tutto è ancorato a sbalzo ad un muro preesistente allora basta una CILA, se al contrario si è in presenza di una struttura nuova che scarica a terra allora la situazione si complica perchè occorre una SCIA e la presenza di uno strutturista per il deposito sismico.
Quali pratiche edilizie per la fusione tra due appartamenti contigui
FUSIONE: Quando si vogliono unire due unità abitative e creare un unico appartamento bisogna verificare per prima cosa che entrambe abbiamo destinazione d’uso abitativa. Per esempio se si sta pensando di comprare un negozio al piano terra di un edificio per unirlo con il proprio appartamento, bisogna sapere che sarà necessario un cambio d’uso, quindi il pagamento di oneri. Se poi l’attività che c’era precedentemente poteva produrre inquinanti o scarti di lavorazione pericolosi, si pensi agli oli esausti per una officina, viene richiesta una indagine ambientale ed eventualmente una bonifica nel caso si riscontrassero le condizioni. In presenza di tutti i presupposti basta una CILA per unire due appartamenti.
Quali pratiche edilizie per trasformare un lastrico solare in una terrazza.
LASTRICO/TERRAZZA: Per trasformazione di lastrico solare a terrazza si intende la posa in opera di un parapetto e una nuova pavimentazione. Se è necessario realizzare una scala il discorso cambia e la pratica edilizia da compilare diventa la SCIA. Come tutti gli interventi che comportano delle parti esterne e visibili, bisogna verificare se l’edificio rientra in un nucleo di antica formazione (NAF) e se su questo ricade qualche vincolo nell’alterazione della facciata. Se non ci sono problemi in questo senso basta un CILA, a patto di allegare il consenso ad effettuare i lavori da parte dell’amministratore di condominio.
OLTRE ALLE COMUNICAZIONI NECESSARIE DA PRESENTARE IN COMUNE AVRETE UN PREZIOSO SUPPORTO PER AFFRONTARE LA VOSTRA RISTRUTTURAZIONE SERENAMENTE, LE UNICHE COSE DI CUI VI DOVRETE PREOCCUPARE SARA’ DI CHE COLORE DIPINGERE LE PARETI E CHE PIASTRELLE SCEGLIERE, ALTRIMENTI PENSEREMO A TUTTO NOI.
Operiamo principalmente in PROVINCIA DI MILANO E PROVINCIA DI PAVIA:
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